從近日公布了2021年上半年業(yè)績報的上市銀行的情況看，銀行對于房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入正在加速調(diào)整，房地產(chǎn)領域的信貸投放規(guī)模在總體貸款中的占比或有所下降。
不過，房地產(chǎn)行業(yè)的風險也在逐漸暴露。以招商銀行為例，在該行不良貸款率穩(wěn)步下降的同時，該行房地產(chǎn)行業(yè)的不良率由2020年底的0.3%上升至1.07%，且不良貸款規(guī)模由2020年底的11.90億元上升至43.28億元。
2021年下半年，在房企存量有息債務高企、償債高峰集中來臨、融資政策持續(xù)收緊、行業(yè)內(nèi)分化加劇的背景下，預計部分杠桿率較高且資金周轉能力較弱的房企違約風險將進一步上升。不過業(yè)內(nèi)人士認為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)“擠泡沫”“去杠桿”的落地，預計在明年下半年，房地產(chǎn)領域的資產(chǎn)質量壓力將迎來拐點。
資金端助力樓市調(diào)控效果初現(xiàn) 部分銀行房地產(chǎn)不良貸款升高
在“房住不炒”總基調(diào)下，今年以來樓市“降溫”政策頻出。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，今年前7個月，全國房地產(chǎn)調(diào)控多達352次，平均每月調(diào)控次數(shù)達50次。
在“三道紅線+五檔分類”雙重規(guī)范下，今年上半年以來，銀行對于房地產(chǎn)相關貸款業(yè)務調(diào)整正在加速。
以已經(jīng)公布了2021年半年報的招行為例，在房地產(chǎn)貸款方面，截至6月底，招行房地產(chǎn)業(yè)貸款和墊款金額較2020年底的3907.92億元上漲至4044.64億元，在總體公司貸款中占比由2020年底的7.77%下降至7.51%。
截至報告期末，招行境內(nèi)公司房地產(chǎn)廣義口徑風險業(yè)務余額6437.68億元，其中含實有及或有信貸、債券投資、自營及理財非標投資等業(yè)務，較2020年末增加463.58億元，其中，境內(nèi)公司貸款余額3323.29億元，較2020年末增加208.99億元，占該行貸款和墊款總額的6.57%，較2020年末下降0.01個百分點。
從央行公布的金融機構貸款投向統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，截至2021年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為12.3萬億元，同比增速僅為2.8%；開發(fā)貸余額增速已經(jīng)連續(xù)11個季度下降。
國家金融與發(fā)展實驗室發(fā)布的報告指出，雖然開發(fā)貸存量余額仍處于歷史較高水平，但第二季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額較第一季度減少了1200億元。這表明隨著房企“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理等房地產(chǎn)金融審慎制度的建立和實施，商業(yè)銀行對新增開發(fā)貸的發(fā)放更為審慎，房地產(chǎn)開發(fā)貸款呈現(xiàn)出顯著收緊信號。
銀保監(jiān)會披露數(shù)據(jù)顯示，今年以來，房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)低于各項貸款平均增速。6月末，房地產(chǎn)貸款同比增長9.8%，增速創(chuàng)8年來新低。房地產(chǎn)貸款集中度由2019年的高點29.2%降至6月末的28.2%，各類商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款集中度均有不同程度下降。
不過，在資產(chǎn)質量方面，房地產(chǎn)領域的不良貸款規(guī)模仍在上升。
年報顯示，截至2021年6月底，招行公司貸款的不良率較2020年底的1.58%降低至1.57%，但房地產(chǎn)行業(yè)的不良率和不良貸款規(guī)模卻出現(xiàn)“雙升”，不良率由2020年底的0.3%上升至1.07%，不良貸款規(guī)模由2020年底的11.90億元上升至43.28億元。
從招行境內(nèi)公司房地產(chǎn)廣義口徑風險業(yè)務的情況看，該行稱，資金主要投向優(yōu)質戰(zhàn)略客戶，嚴控戰(zhàn)略客戶名單外增量投放，不過，受政策調(diào)控及部分房企信用風險暴露影響，境內(nèi)公司房地產(chǎn)不良貸款率1.15%，較2020年末上升0.93個百分點。
關于銀行房地產(chǎn)領域的不良貸款規(guī)模上升的原因，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)告訴《中國經(jīng)營報》記者，主要是由于自去年“三道紅線”政策以來，金融行業(yè)對于房地產(chǎn)的融資趨緊，打破了房企依賴“借新還舊”的模式，導致部分房企償債困難。
不僅是銀行機構，信托方面，根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，截至2021年二季度末，投向房地產(chǎn)業(yè)的資金信托余額為2.08萬億元，同比下降16.94%，環(huán)比下降4.39%；房地產(chǎn)業(yè)信托占比降至13.01%，同比降低1.16個百分點，環(huán)比降低0.60個百分點；信用債和海外債方面，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2021年上半年房地產(chǎn)信用債、海外債凈融資額分別為-456億元和-63億美元，凈融資能力下降。
“同時，由于調(diào)控政策層層加碼，調(diào)控重點由原來的一二線向一二三四線普遍蔓延，導致高周轉模式難以為繼，繼而出現(xiàn)風險。這也是造成銀行房地產(chǎn)領域的不良貸款規(guī)模上升的原因�！彼渭t衛(wèi)指出。
房地產(chǎn)融資“閘門”再擰緊 貸款逾期風險將持續(xù)到明年上半年
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，雖然部分銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率有所上升，但整體來看，銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款審核非常嚴格，且貸款規(guī)模占比有嚴格限制，預計房地產(chǎn)業(yè)風險對銀行的資產(chǎn)質量造成的影響很小。
那么，房地產(chǎn)貸款的資產(chǎn)質量壓力將伴隨銀行多久？
某國有銀行投行部人士指出，隨著房企償債高峰的到來，未來一段時間銀行在房地產(chǎn)領域的資產(chǎn)質量壓力還會存在。
貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021年房企到期債務規(guī)模達到12822億元，成為從2019年至2023年區(qū)間內(nèi)的償債高峰，而次高峰則是在2022年，情形不容樂觀。今年前7月，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資規(guī)模累計增速持續(xù)下滑，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年1～7月房企境內(nèi)外債券融資金額累計約6428億元，較2020年同期下降13%，累計增速達2018年以來最低點。并且“三道紅線”落地后，新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務規(guī)模已連續(xù)保持11個月。
宋紅衛(wèi)認為，近兩年土地市場過熱，嚴重擠壓開發(fā)房企的利潤，部分項目甚至虧損，導致無力還債。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，滬深有52家房企披露了2021年中期業(yè)績預告，24家房企凈利潤錄得虧損。其中，18家房企預告凈利潤同比下跌，另有27家房企預告凈利潤同比增長。
“房地產(chǎn)貸款逾期的風險將會持續(xù)到明年上半年。”宋紅衛(wèi)告訴記者，做出上述推測的具體原因有兩點，其一是今年上半年拿高價地的房企，尤其是三四線城市的高價地，問題將會在明年體現(xiàn)出來；其二是隨著地價上漲過快導致房企拿地積極性下降，預計今年下半年到明年上半年將會有針對相關優(yōu)化房企合理利潤的政策出臺，能夠緩解房企盈利的困境�！邦A計明年下半年以后，貸款逾期的風險將會有所控制，至少新增項目的風險將會大大的下降�！�
基于此，未來銀行對于房地產(chǎn)貸款的政策將有怎樣的變化？
上述國有銀行投行部人士告訴記者：“下半年對于房地產(chǎn)行業(yè)資金收緊的態(tài)勢，會視政策而定，預計觀望概率大，不會進一步收緊，畢竟銀行還要助力進一步促進經(jīng)濟發(fā)展。”
“目前對于房地產(chǎn)企業(yè)融資的門檻已經(jīng)明顯提升，具體表現(xiàn)為，一方面是房地產(chǎn)企業(yè)申請開發(fā)貸、土地貸的審批逐步嚴格，另一方面，是房貸審核放緩，且監(jiān)管層多方圍堵消費貸、經(jīng)營貸違規(guī)進入樓市，通過買房進入房地產(chǎn)的資金也得到了嚴格把控�！敝袊康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟如是說。
招行在其業(yè)績報中表示，2021年下半年，該行將持續(xù)對房地產(chǎn)客戶及區(qū)域資產(chǎn)結構進行調(diào)整，聚焦中心城市和戰(zhàn)略客戶，強化業(yè)務風險監(jiān)測和過程管理，穩(wěn)步推進行業(yè)限額和客戶限額管理，推動“兩個集中度”監(jiān)管指標逐步優(yōu)化達標，預計在宏觀環(huán)境及產(chǎn)業(yè)政策無重大變化的情況下，房地產(chǎn)領域資產(chǎn)質量將保持相對穩(wěn)定。在貸款投向方面，招行稱將繼續(xù)加強房地產(chǎn)貸款集中度管理，推動房地產(chǎn)貸款占比穩(wěn)步下降，并持續(xù)優(yōu)化信貸資產(chǎn)結構，積極加大對優(yōu)質制造業(yè)、綠色信貸等行業(yè)投放，預計房地產(chǎn)貸款集中度管理政策對該行的總體影響可控。
同時，陳晟指出，6月1日銀保監(jiān)會召開新聞發(fā)布會指出，將對新增房貸占比較高的銀行實施名單制管理，合理控制房地產(chǎn)貸款增速；6月30日，監(jiān)管部門將“三道紅線”試點房企的商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍，要求房企將商票數(shù)據(jù)隨“三道紅線”監(jiān)測數(shù)據(jù)每月上報，下一步對于房地產(chǎn)金融風險的防范已經(jīng)全面鋪開。
一系列嚴苛政策落地后，光大證券公布的一組數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速正在回落。7月，房地產(chǎn)開發(fā)資金合計為1.61萬億元，單月同比減少7.0%；其中國內(nèi)貸款、自籌資金、定金預收、個人按揭分別為1937億元、5380億元、5773億元、2598億元，單月同比分別為下降17.2%、上漲5.5%、下降9.2%、下降13.4%。
陳晟指出，未來涉及到城市更新、產(chǎn)城融合、保障房長租建設的企業(yè)，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面會得到政策推動，同時也容易獲得融資支持；央企國企要想獲得低利率融資還是具有優(yōu)勢的。
