無獨(dú)有偶，由于近段時(shí)間以來昆明樓市多盤出現(xiàn)“大跳水”，昆明市房協(xié)緊急組織TOP30房企及大型經(jīng)紀(jì)公司召開“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”工作要求座談會，嚴(yán)格控制惡意降價(jià)行為，嚴(yán)重者將被停止網(wǎng)簽。
“此類降價(jià)現(xiàn)象管控，其實(shí)質(zhì)在于去庫存壓力大，結(jié)果導(dǎo)致房企營銷出現(xiàn)亂象，紛紛打價(jià)格戰(zhàn)，結(jié)果導(dǎo)致了各類交易秩序的混亂。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，兩者皆是為了嚴(yán)打各類價(jià)格戰(zhàn)現(xiàn)象，但如何積極去庫存和確保營銷市場平穩(wěn)健康發(fā)展，仍是后期各地需要做的。
昆明有樓盤價(jià)格“跳水”
“促銷已經(jīng)結(jié)束，沒什么優(yōu)惠了，洋房均價(jià)在17000元/平方米左右�！比涨埃睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者名義咨詢位于昆明滇池邊的陽光城·滇池半山項(xiàng)目時(shí)，一置業(yè)顧問如是告訴記者。
“這個月初，滇池半山確實(shí)推出過一批以工程抵款房名義進(jìn)行優(yōu)惠促銷的房源，優(yōu)惠下來價(jià)格在10000~11000元/平方米，建筑面積98~143平方米的洋房最低價(jià)9980元/平方米，當(dāng)時(shí)我們門店中介基本都有帶客戶去看過�！崩ッ鞯碌v一門店中介湯明向記者透露，不過這個價(jià)格僅限8月1日，而在此之前，滇池半山毛坯洋房均價(jià)約16000元/平方米，部分高價(jià)房源達(dá)到19000元/平方米。
如此大幅度的降價(jià)，也引來了前期購房者的維權(quán)。據(jù)云南房網(wǎng)，8月1日，即陽光城·滇池半山特價(jià)活動當(dāng)天，老業(yè)主集體到售樓部向開發(fā)商討說法，甚至要求“集體退房”。
記者注意到，進(jìn)入今年下半年，昆明多個項(xiàng)目出現(xiàn)了“大跳水”。如位于呈貢斗南片區(qū)的綠地海之城，高層住宅正常售價(jià)為12000元/平方米，按照目前優(yōu)惠價(jià)，交3萬元可享一口價(jià)優(yōu)惠，按揭一口價(jià)9162元/平方米起，全款8597元/平方米起，單價(jià)足足降了3000~3500元；同樣有觀滇視野的卓越滇池晴翠項(xiàng)目，高層售價(jià)為12000元/平方米，部分可觀滇房源價(jià)格15000元/平方米，但最近推出的特價(jià)房卻低至9000多元/平方米。
“受今年滇池環(huán)保整治以及金融政策不斷收緊影響，昆明今年整體樓市表現(xiàn)不理想，房企資金壓力普遍比較大�！币活^部房企云南區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，受這一系列因素影響，為完成全年業(yè)績，目前昆明很多房企已從第三季度開始沖刺，“預(yù)計(jì)此后還會有更多項(xiàng)目推出優(yōu)惠措施”。
昆明銳理認(rèn)為，目前，昆明樓市的促銷主要分為兩種類型：一是房企自身資金緊張，借年中搶收關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，通過各種各樣的促銷優(yōu)惠“以價(jià)換量”爭搶市場，快速回款；另一種是房企自身資金并不緊張，但對后市趨勢不看好，從而選擇將非優(yōu)資質(zhì)的資產(chǎn)先處理掉。
昆明去化周期近14個月
昆明樓市多盤價(jià)格“大跳水”現(xiàn)象，也引來昆明市房協(xié)的注意。
昆明某房企相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，8月11日昆明市房協(xié)組織TOP30房企及大型經(jīng)紀(jì)公司召開“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”工作要求座談會提出，將加強(qiáng)市場監(jiān)管及監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)擾亂市場現(xiàn)象，尤其惡意降價(jià)行為及時(shí)舉報(bào)。相關(guān)部門首先約談相關(guān)樓盤項(xiàng)目，如不整改，情節(jié)嚴(yán)重者將停止項(xiàng)目網(wǎng)簽。
今年上半年，昆明房地產(chǎn)投資總額下滑10%，出現(xiàn)一定萎縮。進(jìn)入下半年以來，昆明房地產(chǎn)市場整體形勢有持續(xù)向下趨勢。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月昆明新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.8%，跌幅全國第一；二手房價(jià)格環(huán)比下跌0.6%，降幅僅次于牡丹江，居全國第二位。7月昆明新房價(jià)格繼續(xù)保持下跌趨勢，環(huán)比下降0.5%，跌幅全國第三，成為西南4個省會城市中唯一下跌的城市。
此外，克而瑞發(fā)布的《昆明房地產(chǎn)市場6月月報(bào)》顯示，6月主城商品住宅成交均價(jià)15581元/平方米，環(huán)比降1.38%；成交面積同比大幅下降，主城商品住宅成交61.26萬平方米，環(huán)比降13.03%，同比降42.30%。
昆明銳理數(shù)據(jù)顯示，7月，昆明商品住宅成交均價(jià)14702元/平方米，創(chuàng)過去一年來新低。其中呈貢、官南、滇池跌幅最大，其他片區(qū)降幅不明顯。庫存量持續(xù)走高，商品房住宅庫存從2017年的約476.22萬平方米，增加至約962.01萬平方米，庫存翻倍，去化周期也由6.87個月增至13.92個月。
“限跌令”再現(xiàn)樓市
日前，岳陽發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)市場新建商品住房網(wǎng)簽成交價(jià)格限制的通知》，要求對岳陽市中心城區(qū)新建商品住房銷售實(shí)施價(jià)格備案。備案后商品住房銷售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%，否則商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)提示無法簽訂商品房網(wǎng)上簽約買賣合同。備案后開發(fā)企業(yè)確需重新調(diào)整備案價(jià)格，6個月后方可申請調(diào)整。
至于為何出臺該項(xiàng)政策？據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》消息，岳陽市住建局相關(guān)工作人員表示，今年5、6月，某開發(fā)商為了回籠資金，將旗下三個項(xiàng)目從備案價(jià)8000元/平方米左右降至5000元/平方米左右進(jìn)行銷售，造成市場混亂，引起降價(jià)前買房市民的心理不平衡。另外，該開發(fā)商的降價(jià)行為也影響了岳陽市其他樓盤的銷售，“住建局還是希望樓市平穩(wěn)健康地發(fā)展，不能只限高，也要限低”。
而在國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新70城房價(jià)指數(shù)中，7月份岳陽的新房價(jià)格環(huán)比下跌0.7%，跌幅為全國第一。而在此前的6月份，岳陽的新房價(jià)格環(huán)比也下降了0.4%，開發(fā)企業(yè)的銷售壓力陡增�？硕饠�(shù)據(jù)則顯示，自今年6月開始，岳陽新房價(jià)格出現(xiàn)了大幅下跌，從5月的7605元/平方米跌至6月的6558元/平方米，7月繼續(xù)下滑至6492元/平方米。
事實(shí)上，房價(jià)“限跌令”早已有之。早在2017年，廣東省中山市就明確，實(shí)際銷售價(jià)格高于備案價(jià)格或下浮幅度超過15%，無法網(wǎng)上簽約；2019年，安徽省馬鞍山市規(guī)定新房售價(jià)不得低于備案價(jià)格10%，低于10%的不予辦理商品住房買賣合同網(wǎng)上備案；2019年，遼寧省大連市要求，首次申請預(yù)售許可證的新項(xiàng)目，實(shí)際網(wǎng)簽備案價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，且價(jià)格下浮不得超過5%。
最近一次的“限跌令”由發(fā)生在2020年3月，東莞住建局通知要求，在取得商品住房項(xiàng)目的預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證書后，應(yīng)在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋申報(bào)價(jià)格，嚴(yán)格按照明碼標(biāo)價(jià)格式要求對外銷售，實(shí)際成交價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，也不得低于申報(bào)價(jià)格的90%。
“此類政策使得大家對于全國市場有更為清晰的理解，即不是所有城市房價(jià)都在上漲，部分城市反而面臨去庫存的壓力�！眹�(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次岳陽政策管控是為了嚴(yán)打各類價(jià)格戰(zhàn)現(xiàn)象，說明房地產(chǎn)市場調(diào)控后續(xù)需要關(guān)注一些非熱點(diǎn)的三四線城市，如何積極去庫存和確保營銷市場平穩(wěn)健康發(fā)展，也是后續(xù)所需要做的。這和目前很多城市嚴(yán)管房價(jià)過快上漲的做法是有差異的，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，房價(jià)不管是大漲還是大跌，都將面臨管控。
