今年1-7月的江蘇樓市，仍保持較快增長態(tài)勢，銷售面積和金額均為歷史同期最高水平。但7月份被業(yè)內(nèi)視為房地產(chǎn)市場降溫的“拐點”，認為在供需雙向收緊下樓市調(diào)控取得積極進展。專家認為，今年國家在土地、金融、房地產(chǎn)銷售等多個維度持續(xù)調(diào)控的“組合拳”初見成效。
供地“兩集中”，勒住“狂奔的地價”
要“穩(wěn)房價”，先要“穩(wěn)地價”。土拍時頻頻出現(xiàn)的“地王”，往往成為帶動周邊房價上漲的“導火索”。2月23日，自然資源部在“全國2021年住宅用地供應分類調(diào)控工作視頻培訓會議”上提出，試行22個重點城市住宅用地供應“兩集中，三批次”的新規(guī)定，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，并且全年集中出讓次數(shù)不超過3次。南京房地產(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長張輝認為，該政策的出發(fā)點主要是推動土地供給側(cè)改革，在做好用地保障的同時，通過土地市場的“穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”，實現(xiàn)“穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的目標，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
南京、無錫、蘇州，處于22個重點城市之列。4月30日，無錫首批“兩集中”16幅地塊集中出讓，成交總價255.96億元；8月4日，無錫第二批“兩集中”22幅地塊集中出讓，成交總價262.25億元。5月21日，南京首批“兩集中”51幅地塊集中出讓，成交總價992.516億元。6月1日，蘇州首批“兩集中”32幅地塊集中出讓，成交總價434.41億元。
“兩集中”是否實現(xiàn)“穩(wěn)地價”的目標？記者看到，南京首次“兩集中”土地出讓，整體溢價率18.15%。而新政實行前2月24日的土地出讓，地塊最低溢價率為19.58%。蘇州首次“兩集中”土地出讓，整體溢價率約為7%。無錫兩次“兩集中”土地出讓，首次整體溢價率為12%，第二次整體溢價率約為3%。相對于2020年，我省這3個城市的土地出讓溢價率均有所降低。
7月29日，住建部約談銀川等5個城市時指出，必須加快建立和完善房價地價聯(lián)動機制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，限房價、控地價、提品質(zhì)，堅決穩(wěn)定地價、穩(wěn)定房價。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，住建部傳遞出的信號是，要完善“穩(wěn)地價”機制，限定土地溢價上限，此外還應加強開發(fā)商資質(zhì)審核、建立購地審查制度等措施。
南京市房地產(chǎn)學會副會長孟祥遠認為，在試行“兩集中”土地出讓過程中，不同城市出現(xiàn)了不同問題。例如高地價、限房價讓開發(fā)商無利可圖，為了追求利潤空間，開發(fā)商可能會對商品房進行減配，進而引發(fā)大量購房者的維權(quán)事件，這與提升老百姓住房品質(zhì)的初衷相悖。在控制土地溢價率的同時，還要關(guān)注商品房品質(zhì)與購地資金的安全性，以降低后期樓盤開發(fā)中的風險。
貸款收緊，買房賣房變“慢”了
今年上半年，在控地價、穩(wěn)房價的背景下，老百姓買房子是不是更容易些？購房人發(fā)現(xiàn)，房貸難辦了。賣房人發(fā)現(xiàn)，二手房更難賣了。
今年4月，南京建鄴區(qū)的李女士將一套房子掛上二手房網(wǎng)站。她本以為這套“雙學區(qū)”房應該很搶手，可與幾個買家接觸下來，她有些失望。有的買家資金不寬裕，還有買家有購買意愿卻無法交易，因為要等賣家的前一套房子賣掉。中介告訴李女士，銀行貸款收緊，買房、賣房的成交周期都變長了。
這種情況，與國家層面收緊房地產(chǎn)貸款有關(guān)。2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會下發(fā)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，通過量化指標的方式設置了貸款占比的上下限。中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限調(diào)整為40%，個人住房貸款占比上限32.5%，這被稱為房地產(chǎn)貸款的“兩道紅線”。
今年春節(jié)后，有二手房中介接到銀行通知，“額度吃緊，下款時間可能會延長至3到6個月”。不久后，部分商業(yè)銀行暫停二手房貸款業(yè)務。記者發(fā)現(xiàn)，銀行對新房的住房貸款申請人資格審核更加嚴格，個人信用有瑕疵以及個人收入不明確的購房人被拒貸，有些銀行對房齡和購房者年齡提高了門檻。
孟祥遠認為，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的主要意義是規(guī)范房地產(chǎn)貸款，一是從銀行放貸的總量上進行控制，二是從貸款標準上進行控制。樓市的核心是金融，要控制房價過快上漲，金融干預比限購、限售等行政干預更加有效。
“一城一策”，靶心很精準
今年上半年的江蘇樓市，不同規(guī)模的城市呈現(xiàn)不同特點。從納入國家統(tǒng)計局調(diào)查統(tǒng)計的4個城市的新房房價環(huán)比漲幅曲線來看，南京和無錫從低位逐漸攀升，南京在3月份升高到0.8%后逐漸回落，無錫則是連續(xù)攀升至6月份的1.2%，7月份開始回落。徐州是從年初1.2%的高位逐漸回落，已于7月份跌至今年最低-0.2%。揚州上半年表現(xiàn)平穩(wěn)，但也在7月份回落至0.3%。
無錫房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長沈洵說，無錫樓市上半年是健康、穩(wěn)定的，新增供應、成交結(jié)構(gòu)、成交價位均在正常范圍。這與無錫市堅持“房住不炒”，出臺一系列有針對性、可操作性的新政有關(guān)，無錫樓市還會繼續(xù)保持這種平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。對南京7月房價回落的形勢，張輝點評說，這說明南京樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的穩(wěn)定性進一步增強，精準調(diào)控成效顯著。
孟祥遠認為，堅持“一城一策”，精準施策，對房地產(chǎn)的調(diào)控作用十分有效。今年五六月份以來，江蘇這幾個房價和地價過熱的城市紛紛回調(diào)，市場開始降溫。
“感覺最近房子漲不動了”，鹽城市亭湖區(qū)的馮先生說。他分別于2019年7月、2020年8月購入景山的兩套學區(qū)房，買時單價分別是1萬元/平方米、1.1萬元/平方米，現(xiàn)在最新出讓價已達到1.8萬/平方米。但這個價格已經(jīng)維持好幾個月。
對于江蘇樓市下半年的走勢，孟祥遠認為，熱度下降將是主基調(diào)。目前經(jīng)濟基本面呈現(xiàn)回調(diào)態(tài)勢，這也將在樓市體現(xiàn)出來。調(diào)控“組合拳”的用意并不是打壓樓市，而是剔除樓市的投資投機需求，讓房子回歸居住的本質(zhì)，真正為改善老百姓的生活服務。
