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近日，從上海、北京等一線(xiàn)城市到杭州、岳陽(yáng)等二、三線(xiàn)城市，各地調(diào)控持續(xù)“井噴”。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，8月首周各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控次數(shù)就已達(dá)15次。上海、青島、天津等多地也紛紛叫�；蜓悠诹说诙�輪集中土地競(jìng)拍。

8月13日，上海市人民政府辦公廳發(fā)布《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》（下稱(chēng)《規(guī)劃》），提出要著力加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。日前，北京住建委也明確將持續(xù)打擊治理房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為。在本輪調(diào)控潮中，岳陽(yáng)還發(fā)布了較為少見(jiàn)的售房“限跌令”。

多位接受券商中國(guó)記者采訪的專(zhuān)家表示，當(dāng)前“打補(bǔ)丁、堵漏洞”已成為房地產(chǎn)調(diào)控的主要方向，反映出下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)的取向。

上海、北京著力加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管

《規(guī)劃》明確，“十四五”時(shí)期上海要持續(xù)構(gòu)建住房租賃體系、深入改善居民居住環(huán)境、著力保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、更加優(yōu)化住房空間布局、不斷健全住房保障體系、顯著提升住房質(zhì)量與安全管理水平、推進(jìn)住房領(lǐng)域數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

（截圖來(lái)源：上海市人民政府官網(wǎng)）

其中，《規(guī)劃》提出，將著力加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警體系。加快完善監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)信息平臺(tái)建設(shè)，健全多部門(mén)聯(lián)合監(jiān)測(cè)機(jī)制。進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)金融審慎管理制度，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。實(shí)施分類(lèi)管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

《規(guī)劃》還提出，加強(qiáng)商品住房項(xiàng)目銷(xiāo)售全過(guò)程監(jiān)管，加大房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)專(zhuān)項(xiàng)整治力度，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域各類(lèi)違法違規(guī)行為。提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律水平，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，完善從業(yè)人員信用管理和教育培訓(xùn)機(jī)制。推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實(shí)名制掛牌，強(qiáng)化房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)人員、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)督管理。

而就在日前，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委曝光了三個(gè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售過(guò)程中存在的違規(guī)問(wèn)題，經(jīng)查，有項(xiàng)目在銷(xiāo)售過(guò)程中存在售樓處樣板間展示與項(xiàng)目實(shí)際不符、違規(guī)宣傳贈(zèng)送面積、未留存部分購(gòu)房人住房限購(gòu)資料以及現(xiàn)場(chǎng)公示資料不全等問(wèn)題。北京市住建部門(mén)并已向違規(guī)企業(yè)下達(dá)責(zé)令改正通知書(shū)，要求企業(yè)立即整改。

（截圖來(lái)源：安居北京微信公眾號(hào)）

北京市住建委明確，下一步將以群眾反映、媒體報(bào)道、輿情關(guān)注為線(xiàn)索，結(jié)合“每月一題”要求，采取巡檢暗訪、重點(diǎn)檢查、集中約談等方式，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員違法違規(guī)行為，堅(jiān)決予以打擊治理、從嚴(yán)懲處、公示曝光。

“限跌令”再次出現(xiàn)？

上海、北京等地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中信貸違規(guī)、中介機(jī)構(gòu)違規(guī)等行為加大監(jiān)管，本質(zhì)上是為響應(yīng)“房住不炒”要求，撲滅房地產(chǎn)市場(chǎng)炒房虛火，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)。

不過(guò)，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為也并非都是使得房?jī)r(jià)升溫大漲，還有可能造成大跌，如岳陽(yáng)市就在近日前下達(dá)了“限跌令”。

據(jù)瀟湘晨報(bào)報(bào)道，日前，岳陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品住房網(wǎng)簽成交價(jià)格限制的通知》（下稱(chēng)《通知》），要求對(duì)岳陽(yáng)市中心城區(qū)，包括岳陽(yáng)樓區(qū)、岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、南湖新區(qū)、城陵磯新港區(qū)新建商品住房銷(xiāo)售實(shí)施價(jià)格備案。

《通知》要求，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格備案后，商品住房銷(xiāo)售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%，否則無(wú)法網(wǎng)簽。

需要注意的是，本次岳陽(yáng)出臺(tái)的“限跌令”并非首創(chuàng)。2020年3月，東莞住建局在《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格申報(bào)管理的通知》中要求，在取得商品住房項(xiàng)目的預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證書(shū)后，應(yīng)在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋申報(bào)價(jià)格，嚴(yán)格按照明碼標(biāo)價(jià)格式要求對(duì)外銷(xiāo)售，實(shí)際成交價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，也不得低于申報(bào)價(jià)格的90%。

樓市調(diào)控在時(shí)隔超一年后再次出現(xiàn)“限跌令”，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示，不是所有城市房?jī)r(jià)都在上漲，部分城市反而面臨去庫(kù)存的壓力。對(duì)于岳陽(yáng)的此類(lèi)降價(jià)現(xiàn)象管控，其實(shí)質(zhì)在于，去庫(kù)存壓力大，結(jié)果導(dǎo)致房企營(yíng)銷(xiāo)出現(xiàn)亂象，紛紛打價(jià)格戰(zhàn)，結(jié)果導(dǎo)致了各類(lèi)交易秩序的混亂。此次岳陽(yáng)政策管控是為了嚴(yán)打各類(lèi)價(jià)格戰(zhàn)現(xiàn)象，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控后續(xù)需要關(guān)注一些非熱點(diǎn)的三、四線(xiàn)城市，如何積極去庫(kù)存和確保營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，也是后續(xù)所需要做的內(nèi)容。

調(diào)控持續(xù)“井噴”，地產(chǎn)股連日走強(qiáng)？

近日，從上海、北京等一線(xiàn)城市到岳陽(yáng)等三線(xiàn)城市，調(diào)控次數(shù)持續(xù)“井噴”。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，8月首周各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控次數(shù)就已達(dá)15次。

同時(shí)，土地市場(chǎng)也風(fēng)云變化。就在8月13日，上海土地市場(chǎng)發(fā)布公告稱(chēng)，第二批住宅用地將于9月集中出讓公告。除上海外，青島、天津、深圳等多地也在近日叫�；蜓悠诹说诙�輪集中土地競(jìng)拍。

“近日的房地產(chǎn)調(diào)控于此前明顯不同，可以說(shuō)已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)‘真格’了�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示，近日的多地調(diào)控政策瞄準(zhǔn)了當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期存在的政策漏洞。同時(shí)，7月23日，住建部、發(fā)改委等8部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，是最近幾年少有的房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)。

在近日房地產(chǎn)市場(chǎng)的密集調(diào)控下，地產(chǎn)股卻一反此前頹勢(shì)，在近日連日走高。對(duì)此，中國(guó)銀河證券認(rèn)為，近日天津土拍政策調(diào)整為積極信號(hào)，第二、三批土拍的溢價(jià)率或?qū)⒂瓉?lái)改善，房企毛利率拐點(diǎn)可期。在“穩(wěn)地價(jià)”的目標(biāo)指引下，各地第二、三批土地集中供應(yīng)規(guī)則將迎來(lái)新的調(diào)整，向“北京模式”看齊，天津的新拍地規(guī)則或?yàn)榇筅厔?shì)，采用搖號(hào)、控最高限價(jià)等方式，有效降低土地溢價(jià)率。若土地溢價(jià)率得到控制，房企的拿地成本降低，整體利潤(rùn)率水平將迎來(lái)回升，毛利率拐點(diǎn)的到來(lái)可期。

川財(cái)證券則指出，近日地產(chǎn)板塊再度走強(qiáng)，主要是消息層面影響，8月10日晚間中國(guó)恒大公告表示有意出售其部分資產(chǎn)，包括但不限于恒大汽車(chē)、恒大物業(yè)等上市公司的部分權(quán)益，而恒大方面?zhèn)鶆?wù)問(wèn)題的緩解也將減輕市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)板塊風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂(yōu)。此外，當(dāng)前板塊估值已處于歷史最低位，部分地產(chǎn)公司賬面現(xiàn)金流也已超過(guò)市值，存在一定的安全邊際。

展望樓市后續(xù)發(fā)展，蘇寧金融研究院宏觀中心副主任陶金對(duì)記者表示，房地產(chǎn)調(diào)控將持續(xù)趨嚴(yán)，未來(lái)政策取向會(huì)保持連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。后續(xù)房貸監(jiān)管也將加大力度，預(yù)計(jì)未來(lái)不僅將從總量上控制地區(qū)房貸額度，房貸利率還將逐步與實(shí)體經(jīng)濟(jì)和其他市場(chǎng)利率脫鉤，逐步進(jìn)入計(jì)劃和管制階段。