樓市調(diào)控總基調(diào)不變
今年以來，中央就房地產(chǎn)市場調(diào)控密集發(fā)聲，嚴格落實“房住不炒”的政策主基調(diào)。
據(jù)統(tǒng)計，截至目前，2021年全國房地產(chǎn)市場總計發(fā)布調(diào)控文件超過320部，其中中央各部門發(fā)布有關(guān)調(diào)控文件已達46部。傳遞的政策導(dǎo)向十分明確：樓市調(diào)控總基調(diào)不變，堅持“房住不炒”、落實“三穩(wěn)”、促進發(fā)展。
1月6日，住建部部長王蒙徽強調(diào)，要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，時刻繃緊房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦，全面落實房地產(chǎn)長效機制，強化城市主體責任，因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
3月5日，政府工作報告提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
4月30日，中央政治局會議召開，會議強調(diào)堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，并首次提出防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價。
7月22日，國務(wù)院加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視會議召開，重申堅持“房住不炒”定位，全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期房地產(chǎn)長效機制。會議還首次提出，要加快完善“穩(wěn)地價”工作機制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。
7月23日，住建部聯(lián)合8部門發(fā)布持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知，其中明確，因城施策突出整治重點，包括房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)四大方面，管控更加趨于全面。
7月30日，中共中央政治局會議再提“房住不炒”，釋放出不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟手段、堅定不移全面落實房地產(chǎn)長效機制的鮮明信號。
諸葛找房分析師劉光宇對《中國消費者報》記者表示，雖然這次中共中央政治局會議大多是重申以往的內(nèi)容，但是在如此高規(guī)格的場合再次強調(diào)非同小可，意在調(diào)控風(fēng)向更嚴，未來的調(diào)控內(nèi)容可能會更豐富�！盁o論是調(diào)控方向，還是買房賣房，包括地方城市對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度以及開發(fā)商應(yīng)該何去何從，其實都基本上有了定局，房地產(chǎn)市場的調(diào)控邏輯已經(jīng)非常清晰。”
供地規(guī)則或推廣北京模式
土拍政策的調(diào)控也是房地產(chǎn)調(diào)控的重要方向，穩(wěn)地價是穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的基礎(chǔ)。
集中供地政策可以說是今年土地市場最大的變革。為保障充足的土地供應(yīng)，降低土地市場熱度，今年2月，國家自然資源部發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件，要求北上廣深、南京、武漢等22個重點城市住宅用地實現(xiàn)“兩集中”。
截至6月底，首批集中供地落幕，從結(jié)果來看，大部分土地市場的火熱并沒有得到根本抑制，資金實力雄厚的全國性房企及本地國企依然拿地兇猛。
華泰證券分析師指出，局部土地市場熱度過高不利于穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的形成，這是本輪監(jiān)管層對土拍政策予以關(guān)注的主要原因。
為此，住建部提出要著力建立房地聯(lián)動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。
合碩機構(gòu)分析師郭毅向《中國消費者報》記者介紹，土拍規(guī)則是影響集中供地成效的重要因素。作為“學(xué)習(xí)樣本”的北京，因在土拍中采用“限地價、控房價、競配建、競設(shè)計方案”的規(guī)則，首批集中供地調(diào)控到位，30宗宅地平均溢價率約為6%，較2020年下降了9個百分點。
克而瑞研究中心分析師房玲對《中國消費者報》記者表示，未來集中供地城市名單有望進一步擴容，且更多城市或?qū)⒄毡本┦械淖龇ǔ雠_集中供地細則。具體而言，主要有五大優(yōu)化方向：一是加強購地資格及資金審查，未來將進一步規(guī)范購地資金來源，壓縮開發(fā)前融資空間，引導(dǎo)房企去杠桿；二是嚴控土拍溢價率上限，如北京要求不超過15%；三是限“馬甲”公司違規(guī)拿地；四是房地聯(lián)動限價趨嚴；五是競品質(zhì)成為發(fā)展方向。
租賃行業(yè)迎來多項利好政策
今年以來，租賃行業(yè)“好消息”不斷。政府工作報告明確提出增加保障性租賃住房供給；供地“兩集中”新政明確要求重點城市在年度供地計劃中要單列租賃住房用地，占比一般不低于住宅用地10%，切實加大土地供應(yīng)，通過增加供應(yīng)為租賃市場發(fā)展提供動能。
6月18日國務(wù)院常務(wù)會議提出，自10月1日起，租賃企業(yè)向個人出租住房減按1.5%繳納增值稅，企事業(yè)單位向個人、規(guī)�；赓U企業(yè)出租住房，減按4%征收房產(chǎn)稅，為住房租賃企業(yè)“降稅減負”。
7月2日《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》出臺，引起整個租賃行業(yè)高度關(guān)注，從基礎(chǔ)制度、土地、審批、資金、金融、以及稅收政策等幾大方面支持保障性租賃住房的發(fā)展。同時，租賃住房REITs開閘，租賃住房行業(yè)發(fā)展將迎來新氣象與新機會。
7月30日中共中央政治局會議要求加快發(fā)展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策。目前已有多部重磅文件都頻頻提及要大力發(fā)展租賃住房。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接受《中國消費者報》記者采訪時表示：“可以說在政府進一步強化對租賃行業(yè)重視度的紅利下，租賃行業(yè)迎來了發(fā)展的最好時代，未來租賃市場也將更加完善和規(guī)范。”
