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樓市調(diào)控不斷

先是7月22日，住建部和央行也對(duì)分別對(duì)保障性租賃住房、房地產(chǎn)調(diào)控、房地產(chǎn)金融調(diào)控發(fā)表權(quán)威解讀。住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光指出，要對(duì)調(diào)控工作不力、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要堅(jiān)決予以問(wèn)責(zé)。

7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、公安部、自然資源部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、國(guó)家互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室等8部門(mén)聯(lián)合發(fā)布關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知。

通知指出：要力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)。違法違規(guī)行為得到有效遏制，監(jiān)管制度不斷健全，監(jiān)管信息系統(tǒng)基本建立，部門(mén)齊抓共管工作格局逐步形成，群眾信訪投訴量顯著下降。

再加之，各個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，從限購(gòu)、限貸、限售等方面“補(bǔ)漏洞”，抑投機(jī)、保剛需，同時(shí)明顯加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管力度，嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，力促市場(chǎng)情緒理性回歸。

7月30日的政治局會(huì)議再次重申“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)。會(huì)議提出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。加快發(fā)展租賃住房，落實(shí)用地、稅收等支持政策。這意味著，堅(jiān)持“房住不炒”，落實(shí)“三穩(wěn)”的房地產(chǎn)總基調(diào)不變。

無(wú)論是房?jī)r(jià)還是地產(chǎn)行業(yè)，中央始終堅(jiān)持“房住不炒”定位不變，政府旨在“穩(wěn)”字當(dāng)頭，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)疑將迎來(lái)新的發(fā)展周期。

降負(fù)債、理性拿地

“三道紅線”與“兩集中”的政策都給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新的挑戰(zhàn)，過(guò)去依靠高負(fù)債、高杠桿成長(zhǎng)的黑馬房企，在當(dāng)下則面臨著更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)的100家樣本房企，2020年，零踩線房企數(shù)量達(dá)到29家，較2019年增加12家。從變化情況看，降檔成為主旋律。降檔房企占比達(dá)40%，其中10家房企較2019年下降2檔，1家房企快速下降3檔。

從整體的情況來(lái)看，綠檔房企中，穩(wěn)健型的央企國(guó)企依然占據(jù)主流，進(jìn)入橙檔的房企，則多數(shù)是過(guò)去幾年中，依靠高杠桿、高負(fù)債成長(zhǎng)的企業(yè)，其中不乏黑馬房企。被歸類(lèi)為紅檔的房企，有不少實(shí)質(zhì)上已經(jīng)經(jīng)營(yíng)困難，也出現(xiàn)債券違約、商票違約等惡性事件。在這個(gè)檔位中，泰禾、天房和華夏幸福等房企，無(wú)論是經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)或者債務(wù)狀況都不容樂(lè)觀，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)檔也存在難度，而恒大、富力則因資金鏈處于較為緊張的狀態(tài)，受到市場(chǎng)關(guān)注。

在目前政府對(duì)于房地產(chǎn)金融管控不斷收緊的情況下，房企資金鏈的健康程度受到密切關(guān)注。

此前，實(shí)地地產(chǎn)、中梁地產(chǎn)都曾被曝有商業(yè)承兌匯票（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“商票”）兌付的糾紛情況，兩家公司都稱(chēng)系因商票收款人涉嫌刑事犯罪所致，基本都在第一時(shí)間積極處理，迅速解決了商票兌付危機(jī)。

在債務(wù)問(wèn)題上，受損頗大的則是恒大。廣發(fā)銀行宜興銀行申請(qǐng)凍結(jié)恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司存款約1.3億元或查封、扣押其他等值財(cái)產(chǎn)的消息被爆出后，恒大系上市公司的股價(jià)紛紛下跌。好在恒大解決迅速，于7月22日，廣發(fā)銀行和恒大同時(shí)發(fā)表聲明，均表示：“長(zhǎng)期以來(lái)，廣發(fā)銀行與恒大集團(tuán)一直保持良好的業(yè)務(wù)合作關(guān)系。針對(duì)近期訴前財(cái)產(chǎn)保全民事裁定事宜，雙方經(jīng)過(guò)充分溝通已經(jīng)妥善解決。雙方今后將不斷鞏固和深化業(yè)務(wù)合作關(guān)系，繼續(xù)加強(qiáng)合作，實(shí)現(xiàn)互利共贏、共同發(fā)展�！�

可以看出，資本市場(chǎng)在調(diào)控政策不斷的情況下對(duì)待房地產(chǎn)行業(yè)已猶如驚弓之鳥(niǎo)，有時(shí)甚至?xí)�反�?yīng)過(guò)度。

然而，對(duì)于所有人而言，“住房”仍是最基礎(chǔ)的要求，房地產(chǎn)行業(yè)也是最重要的行業(yè)之一。

陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌便認(rèn)為，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)仍然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石，仍然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，他指出，房地產(chǎn)離不開(kāi)金融，金融也離不開(kāi)房地產(chǎn)。作為房企而言，做好經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的管理是最核心的，房企若繼續(xù)用高負(fù)債推動(dòng)發(fā)展，可能會(huì)到萬(wàn)劫不復(fù)的地步。

關(guān)于“三道紅線”還有兩個(gè)要求在近期被曝出，有媒體稱(chēng)：分別是拿地銷(xiāo)售比不超40%，以及經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。

政府對(duì)于房企拿地銷(xiāo)售比的限制，旨在限制房企激進(jìn)拿地，防止房企瘋狂加杠桿，盲目擴(kuò)張，增加銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，高舉猛進(jìn)的規(guī)�；瘮U(kuò)張或許已經(jīng)不能再是發(fā)展重點(diǎn)，合理降負(fù)債、理性拿地將成為開(kāi)發(fā)商發(fā)展的新方向。

房企所面臨的新局面，不是不再能快速發(fā)展、而是要健有序的發(fā)展，“高杠桿、高負(fù)債”的模式已成過(guò)去式。

“土地紅利”時(shí)代已然過(guò)去，緊隨而來(lái)的是要抓住“管理紅利”。對(duì)于房企而言，其內(nèi)部管理要更加細(xì)化，近些年，一些房企在提高內(nèi)控能力方面也在下苦功夫，乃至組織架構(gòu)的調(diào)整，這也是順應(yīng)地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的趨勢(shì)。

在“集中供地”政策之下，房企投資思路要更加細(xì)化。一要拓寬融資渠道，集中供地在短時(shí)間內(nèi)對(duì)于企業(yè)資金要求極高，除了銀行貸款、非標(biāo)融資、股權(quán)融資、債券融資等方式外，面對(duì)集中供地短期內(nèi)的大量資金需求，房企也在嘗試將保證金融資做成一種特殊的前融方式，只是實(shí)現(xiàn)效果仍有待驗(yàn)證。

資本市場(chǎng)也要給予房企一定的信心，在一些房企合理利用市場(chǎng)規(guī)則，如商票、信托、債券等，緩解資金壓力的行為，適當(dāng)?shù)臅r(shí)候給予理解。對(duì)于積極自救的房企，給予信心和肯定，盲目的看衰只會(huì)適得其反。

恒大等房企的經(jīng)歷也說(shuō)明著，輿論環(huán)境應(yīng)予以企業(yè)更多理解，刻意獵奇將導(dǎo)致企業(yè)融資困難、影響生存空間，進(jìn)一步引發(fā)上下游的恐慌，政府的“三穩(wěn)”政策側(cè)面來(lái)看是為了讓房地產(chǎn)企業(yè)更加健康有序的發(fā)展，如果輿論過(guò)度渲染企業(yè)境況，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看將會(huì)導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)遭遇毀滅性打擊。

二是細(xì)化投資思路，維持適度杠桿。在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策更嚴(yán)厲更精細(xì)化的趨勢(shì)下，企業(yè)在不同能級(jí)的城市可以采取不同的經(jīng)營(yíng)策略。豐富拿地方式。類(lèi)似于合作開(kāi)發(fā)、城市更新、產(chǎn)業(yè)勾地、收并購(gòu)等資源獲取方式。在新的土地供應(yīng)方式下，房企在投資支出、資金回籠兩方面都應(yīng)有準(zhǔn)繩，此外，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售回款是一直是資回籠金的主要來(lái)源，但前提是必須提升產(chǎn)品能力，也要確保產(chǎn)品質(zhì)量。