業(yè)界分析，整體看，短期調(diào)控收緊趨勢將延續(xù)，房價上漲過快城市調(diào)控加碼預期較高。未來中央將持續(xù)推動地方落實城市主體責任，不斷完善和用好政策工具箱，確保“三穩(wěn)”目標得以實現(xiàn)。
今年以來，從中央到地方對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度都在不斷加大，特別是金融政策持續(xù)收緊、市場秩序管控繼續(xù)加強。圖為今年山東省某處正在建設(shè)的樓盤。
調(diào)控力度持續(xù)加大
今年以來，從中央到地方對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度都在不斷加大，特別是金融政策持續(xù)收緊、市場秩序管控繼續(xù)加強。
如，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款集中管理制度落地發(fā)力，銀保監(jiān)會持續(xù)加大經(jīng)營貸等違規(guī)資金流入房地產(chǎn)的監(jiān)管和處罰力度；重點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則逐步被完善，試點重點房企被要求拿地銷售比不得超過40%。
7月22日召開的“加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議”強調(diào)，“要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個關(guān)鍵，嚴格房地產(chǎn)企業(yè)‘三線四檔’融資管理和金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理”。7月23日，住建部等八部門聯(lián)合發(fā)布整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序通知，覆蓋房地產(chǎn)全鏈條管控，形成監(jiān)管閉環(huán)，并明確力爭用3年左右時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。7月29日，住建部約談了銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市，并將5城納入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市名單。被住建部約談后，金華于8月2日迅速出臺十條調(diào)控新政，將在優(yōu)化土地供應、實行公證搖號銷售、加強金融監(jiān)管、加強市場監(jiān)管等方面對樓市進行調(diào)控。
對此，上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦對中國商報記者表示，中央層面對房地產(chǎn)市場的要求保持一定連貫性，始終堅持“房住不炒”定位，全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的房地產(chǎn)長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
重點城市積極響應落實中央要求。如上海、杭州等地進一步完善調(diào)控措施，政策內(nèi)容涵蓋限購限售“打補丁”、住房信貸管控、住房價格管理、市場秩序規(guī)范等多方面。其中，上海兩周內(nèi)出臺三項重要政策，涉及二手房核定價、房貸利率上調(diào)、規(guī)范贈與管理等；東莞、西安、紹興等亦將調(diào)控舉措由新房延伸至二手房，建立二手房成交參考價發(fā)布機制，加強二手房市場管控，穩(wěn)定市場預期；武漢則發(fā)布了《關(guān)于加強購房資格管理工作的通知（征求意見稿）》的公告，提出購房先申請購房資格，符合條件才能領(lǐng)到購房的“房票”，有效期60天。
除此之外，限制炒作學區(qū)房也是市場管控重點。如，深圳8月2日公布了《深圳經(jīng)濟特區(qū)社會建設(shè)條例（草案）》，其中提出，探索租售同權(quán)制度，逐步推動租房居民在基本公共服務方面與購房居民享有同等待遇，學區(qū)共享。中國民生銀行研究院宏觀研究員王靜文對記者表示，部分城市陸續(xù)發(fā)布相關(guān)政策，限制炒作學區(qū)房，主要包括多校劃片、規(guī)定學位年限、優(yōu)化招生名額分配等，目的就是打破學區(qū)房與優(yōu)質(zhì)教育資源之間的捆綁，穩(wěn)定市場，回應民生關(guān)切。
因城施策效果明顯
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，今年以來，全國房地產(chǎn)累計調(diào)控超過320次。7月，多數(shù)房企加推優(yōu)質(zhì)房源積極性較高，部分城市整體推盤量較6月有所增加，但在多地調(diào)控加碼情況下，百城新房及二手房價環(huán)比漲幅均有所收窄。
據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，今年7月，長三角、山東半島新建住宅價格環(huán)比均上漲0.5%，其中山東半島在濟南、濟寧的帶動下，漲幅較上月擴大0.24個百分點。珠三角部分城市房地產(chǎn)市場受政策加嚴、利率上調(diào)、銀根收緊等因素影響，樓市表現(xiàn)不及往期，7月珠三角新建住宅價格環(huán)比漲幅收窄至0.24%，為近一年來最低水平。京津冀地區(qū)持續(xù)低位運行，環(huán)比上漲0.18%。
在二手房方面，今年上半年二手房市場調(diào)控加碼。今年2月，深圳率先出臺對3921個二手房小區(qū)公布參考價格，要求掛牌價格不得高于參考價格。此后，寧波、成都、東莞、西安多個城市跟進。成都更是公布兩批小區(qū)參考價格，前后覆蓋500多個小區(qū)、寧波則針對重點學校周邊的小區(qū)給予參考價格。
參考價新政對市場有明顯的降溫效果，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，深圳在2月公布小區(qū)參考價之后，3月起，量價開始回落，到了6月，深圳市場價格為每平方米67407元，較2月下降10.14%；成都5月公布第一批小區(qū)參考價，6月市場量價齊跌，成交量下降42.4%，價格下降1.4%。
“公布小區(qū)參考價格能夠迅速改變買賣雙方的市場預期，賣房在指導價格低于報價時可能選擇收回房屋，買方在選中房屋價格高于參考價格后會延緩入市時間，因此導致市場成交量價立即下行�！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對中國商報記者表示，可以說，小區(qū)參考價政策效應見竿立影，不過想要長期發(fā)揮作用還需進一步加強監(jiān)管。
加快租賃住房建設(shè)
加強租賃住房建設(shè)同樣是央地政策發(fā)力重點。去年以來，中央層面多次強調(diào)要持續(xù)穩(wěn)步推進租賃住房建設(shè)，幫助解決新市民、青年人的居住問題。
7月，國務院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，從土地、資金、金融、稅收支持以及優(yōu)化行政審批等六大方面全方位支持保障性租賃住房的發(fā)展，其重點是減輕保障性租賃住房的企業(yè)負擔，提高企事業(yè)單位、租賃企業(yè)等市場主體參與保障性租賃住房的積極性。同時，大力增加保障性租賃房源供給，解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。
“一些大城市住房矛盾較突出，政府要盡量用保障性制度等來幫助解決新市民、青年人的居住問題。預計重點城市租賃住房用地供應量將逐步加大，相關(guān)稅收優(yōu)惠的支持力度亦將有所加大，進一步保障租賃住房建設(shè)的加快推進�！北R文曦說。
重點城市通過出臺或調(diào)整相關(guān)政策積極響應中央要求。如，廈門近日發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，支持市區(qū)企事業(yè)單位在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿等前提下，利用依法取得使用權(quán)的土地建設(shè)保障性租賃住房。
在土地供應結(jié)構(gòu)和土拍規(guī)則方面，部分城市除了設(shè)置租賃住房面積配建要求外，還采用“限地價，競自持租賃住房面積”等方式進行出讓。如，深圳第二批集中供應中有8宗地塊試點“競配建全年期自持租賃住房”；杭州第一批集中供地要求達到上限價格后競自持房屋，第二批次改為競無償移交政策性租賃住房。
展望下半年，市場調(diào)控政策會有何走向？盧文曦認為，未來“房住不炒”仍是市場主旋律，因城施策將更趨細化、量化，中央將推動地方政府落實城市主體責任，不斷完善和用好政策工具箱，確�！叭�(wěn)”目標得以實現(xiàn)。
中指研究院預計，后期樓市政策環(huán)境將依舊偏緊，熱點城市政策有加碼可能，房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度及住房信貸管控等方面將繼續(xù)加強。此外，針對二手房市場熱度較高的城市，地方政府或跟進“二手房指導價”政策，以維護市場穩(wěn)定。
