預計后續(xù)二手房成交參考價或核驗價機制會進一步擴圍，特別是二手房價格和地價增長過快、一二手房價格嚴重倒掛的城市有可能跟進。
記者 焦源源
樓市調控持續(xù)升級
中國證券報：近期，從中央到地方針對樓市調控出臺一系列措施，在當前時點有何深意？監(jiān)管層對樓市的調控呈現(xiàn)出哪些新特點？
管清友：2021年以來，樓市調控持續(xù)升級，從中央到地方，一系列措施相繼出臺，累計超過320次，遠超往年同期。在當前這個時點加大樓市調控力度，我認為主要出于兩方面考慮：
一是地產去金融化避免資產泡沫造成系統(tǒng)性金融風險。過去十幾年，部分房地產公司呈現(xiàn)高負債、高杠桿、高周轉的特點，在快速發(fā)展的過程中積累了不少風險，特別是部分核心城市高房價、資產泡沫化問題備受關注。所以去年以來，樓市被多次點名，隨著房企融資“三道紅線”和房貸管理“兩道紅線”相繼落地，房地產去金融化進程正式開啟，逐漸從金融業(yè)向制造業(yè)回歸。今年以來房地產金融監(jiān)管更加嚴格，嚴控首付資金來源，提高首付比例，上調房貸利率，房地產去金融化進程明顯加速。
二是穩(wěn)房價回應社會關切，促進相關社會政策實施。穩(wěn)房價關乎民生，關乎社會穩(wěn)定，關乎人口可持續(xù)增長。例如，我們很明顯地感受到，當前“三孩”政策推進的速度之快可以說是前所未有。5月七普人口數(shù)據公布，6月“三孩”政策實施，7月一系列生育支持政策集中出臺，可見中央促進人口長期均衡發(fā)展的決心。作為相關配套政策，樓市調控持續(xù)升級和嚴打學區(qū)房炒作是大勢所趨。
我認為，未來監(jiān)管層對樓市的調控會呈現(xiàn)三個新特點：
一是全面化。從新房到二手房，從保障房到學區(qū)房，從買房到租房，與房地產相關的監(jiān)管政策會全面覆蓋。
二是精準化。各地因城施策，房地產開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務等問題都會重點整治，不留死角。
三是常態(tài)化。過去房地產作為穩(wěn)增長的重要工具，呈現(xiàn)周期性特點，現(xiàn)在明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段，在房住不炒的主基調下，房地產調控將會成為常態(tài)，很難發(fā)生逆轉。
維持房地產市場平穩(wěn)運行
中國證券報：住建部等八部門近日表示力爭用3年左右時間，實現(xiàn)房地產市場秩序明顯好轉。如何理解“秩序明顯好轉”的表述？
管清友：“秩序明顯好轉”主要是指維持房地產市場平穩(wěn)運行，既不能大漲也不能大跌，未來“穩(wěn)定”成為房地產的主基調。穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，房價地價漲幅太大都會被約談。
今年已有18個城市被約談，近期銀川、徐州、金華、泉州、惠州五城因新房價格和地價增長過快被住建部緊急約談，并將這5城納入房地產市場監(jiān)測重點城市名單，穩(wěn)定市場預期。
當然也不能大幅降價，最近就有房企因定價遠低于市場價格、涉嫌不正當競爭被舉報。下一步預計重點城市將繼續(xù)實行新房限價政策，通過“兩集中”供地模式，“限房價、競地價”，從拿地到銷售，形成閉環(huán)，直接鎖定了未來新房價格，穩(wěn)定市場預期。
熱點城市二手房樓盤指導價格或者核驗價是大勢所趨，通過加強二手房市場調控和監(jiān)管，避免掛牌價虛高，堅決抑制投機炒作，有助于引導樓市逐步回歸理性。當然在此過程中，城市分化也會更明顯。
另外，加快發(fā)展保障性租賃住房，解決新市民、青年人住房困難問題，也是“秩序明顯好轉”的重要一環(huán)。
中國證券報：深圳、成都、西安等6城近期推出二手房成交參考價，該機制是否會進一步擴圍，會如何擴圍？
管清友：二手房成交參考價或核驗價，主要是為了整頓掛牌價虛高亂象，也有穩(wěn)房價的功能。多城開始實施二手房成交參考價或核驗價，房管局會以市場真實價格為依據，從源頭上對每套二手房房源掛牌價格進行審查，沒有通過審查的不能對外公布。也就是說賣方不能隨意掛高價，即使買賣雙方私下協(xié)商好，網簽放款也得按照官方認可的價格放款，多出的部分買方不可貸款，只能提高首付比例。
二手房成交參考價和核驗價可以使掛牌出來的二手房價格相對靠譜，能夠合理引導市場預期。而且銀行根據二手房成交參考價和核驗價放款，可適當降杠桿，削弱房產的金融屬性。
預計后續(xù)二手房成交參考價或核驗價機制會進一步擴圍，特別是那些二手房價格和地價增長過快、新房和二手房價格嚴重倒掛的城市。
中國證券報：日前召開的中央政治局會議再提“房住不炒”“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，釋放了什么政策信號？
管清友：7月30日中央政治局會議在部署下半年工作時，針對房地產提出了兩點工作思路：一是堅持“房住不炒”，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”是下半年房地產調控的主基調，表明即使下半年經濟存在下行壓力，房地產調控也不會放松；二是加快發(fā)展租賃住房，加大政策保障房建設，并特別提到了關于租賃住房的用地、稅收的支持。這意味著，不僅會在“雙集中”供地中加大對保障性租賃住房的土地供應，還會對參與保障性租賃住房建設的房企，實行減稅、免稅等稅收優(yōu)惠，提高房企參與保障性租賃住房建設的積極性，加大保障性租賃住房供應，解決好大城市住房突出問題。
城市間分化會越來越明顯
中國證券報：在當前調控趨緊的背景下，下半年樓市將呈現(xiàn)哪些趨勢？
管清友：下半年樓市有五大趨勢值得關注：一是房地產調控還會升級。二是一線和二線城市房價增速邊際放緩，市場逐漸降溫，不少三四線城市房價有下行壓力，特別是人口流出、產業(yè)匱乏的收縮性城市，城市間分化會越來越明顯。三是房貸利率或有所上行，銀行房貸額度越來越緊張，對于熱點城市，相當于變相提高首付比例，加大購房難度。四是房企去杠桿還在繼續(xù)，一部分房企可能會出現(xiàn)現(xiàn)金流危機。新開工增速放緩，竣工增速繼續(xù)提速，房企加快回籠資金。五是學區(qū)房仍是重點監(jiān)管對象，教育改革持續(xù)深化。
中央政治局會議對下半年貨幣政策的定調是穩(wěn)健，貨幣環(huán)境將總體松緊適度，可能有微調，但不會轉向。雖然提到了“宏觀政策跨周期調節(jié)”，但也明確保持政策連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，也就是貨幣政策整體不會有太大變化，最多是微調。年內降息的可能性不會太大，即使降息也會是不對等降息，盡量將房地產隔離在寬松貨幣環(huán)境的受益范圍之外。
雖然房貸利率之錨的5年期以上LPR已經連續(xù)15個月沒有變動了，但近期深圳、寧波、杭州、上海等城市接連上調加點數(shù)，房貸利率悄然上調，樓市加息潮已至。不僅房貸成本上行，貸款難度也在加大。對房貸進行集中管理后，不少銀行房貸額度趨緊，審核更為嚴格，首付資金證明、社保證明等都有嚴格要求。而且放款周期變長，熱點城市平均放款時間從1個月至2個月延長至3個月至6個月。
中國證券報：今年以來，A股市場地產相關板塊調整較多，后市會如何演繹？
管清友：從中長期來看，中國將開啟科技創(chuàng)新的新時代，科技成長行業(yè)景氣度回升，前景可期，投資性價比更高。地產股的投資邏輯已經發(fā)生逆轉。
短期來看，A股市場年內有階段性和結構性機會，投資者要輕指數(shù)重結構。2020年地產股跌了10%，2021年年初至今跌了18%，地產股估值已跌至十年低點，估值空間修復可期。年內地產股繼續(xù)大幅下行的空間有限，具有較高的安全墊，是較好的防守型投資選擇。如果股市出現(xiàn)高低切換，地產股可能會有階段性、結構性的機會。
