最近又出了一個新的調控政策，是“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。
這個信息其實對樓市影響真的很大，但是彭叔發(fā)現其他人對這個消息卻并不是很在意，但這個消息關乎到未來的地價，以及房地產稅推出的速度。
這個政策表面上來看，是為了讓這些房企降杠桿，讓他們更快的去還銀行的貸款，降低自己的負債率，不準他們用貸款去買地，但這背后隱藏的著的，是高層和地方的博弈。彭叔的老粉應該都知道，高層和地方在對待房地產方面，一直都是兩條線，高層不想讓房價上漲，不希望地方對房地產的依賴越來越重，高層希望地方能認真的發(fā)展產業(yè)，不要老想著靠房地產，但是等到了地方上就不行了，地方上的人因為經常輪換，再加上發(fā)展產業(yè)真的很難，而且短期內不會見效，所以和房地產比起來，那肯定是房地產最香了，這就導致了盡管上面三令五聲，不準用房地產刺激GDP，但地方上最后還是選擇了用房地產來刺激GDP。最明顯的例子就是2020年的西安和合肥，這兩個城市在2020年GDP都突破了1萬億，西安是10020億，合肥是10045億，大家想想，這兩個城市在2020年房價都大漲了，而它們超過1萬億金額都不是很多，如果說沒有房價大漲，大家覺得這兩個城市GDP能在2020年完成破萬億的既定目標嗎？這就是典型的上面說不準靠房地產拉動GDP，但是底下依舊用房地產來拉動GDP。
那么在這種背景下，高層今年開始搞集中供地，希望用這個集中供地來把地方上的地價給降下來，讓地方想要炒高地價都不行，但是后來發(fā)現，光靠這個還不行，重慶就是很典型的例子，樓面價大漲，各路房企紛紛搶地。那既然房企都這么有錢了，高層就又打了一個補丁，就是這個房企的買地金額不能超過去年銷售額的40%。這個政策一出，意味著未來很多房企，就算是它有錢，它也不能買地了，指標就給它卡在了那里。如果房企都買地都受到了限制，那么地方上就算想要把地價抬高，但是奈何房企買不成，沒錢接，最后地價也就漲不上去了。
大家現在可以仔細看未來的土拍，已經形成了一個閉環(huán)了。2020年全國的土拍金額是8.4萬億，全國的新房銷售金額是17.3萬億，17.3萬億乘以40%，那就是6.9萬億，和2020年土拍金額相差1.5萬億。那么我們再看集中供地的要求，各地的土地供應面積不得低于過去幾年的平均數，這就導致了地方上就算想要減少供地量，都不行。那么現在就出現了一個基本邏輯，集中供地讓地方上想要減少土地供應都不行，那就意味著未來土地供應量會持續(xù)增加，這是賣方，而做為買方的房企，受到了三條紅線，以及這個最新的土拍金額不得超過銷售額的40%，這意味著買方的資金量會明顯的減少，那么大家想想，賣方的供應量只增不減，而買方的購買力卻被限制住了，那么在這種供大于求的情況下，大家覺得未來地價還能再漲嗎？或者說地王還會出現的那么頻繁嗎?盡管這限制的被納入三條紅線的40來家房企，但這40來家房企可都是國內的頭部房企，他們被卡住了，底下那些小房企想要鬧騰，也沒那個實力。
可以說現在連土拍都成了一個調控的閉環(huán)，大家可以發(fā)現，現在的調控都是直接從高層發(fā)布下來，直接把地方給跳開了，不用你地方管，高層直接就把規(guī)矩定好了，你地方上執(zhí)行就行了。不像過去，只是說一句沒有詳細指標的話，而現在都是帶著指標下來的，這就很不同了。
有的人說地方上土拍如果冷了，地價賣不上去，土地財政跟不上，那么地方上發(fā)工資，搞基建怎么辦？畢竟大家也看的到，去年土拍8.4萬億，而今年如果這么限制的話，土拍金額才只有6.9萬億，缺口這么大，怎么辦？
這就又要說高層的高明之處了，上面這么限制房企拿地金額，有兩個好處：
一、倒逼地方上發(fā)展產業(yè)，過去地方上靠著房地產，哪怕不思進取混日子，也依舊可以混的下去，但是現在土地收入被限制了，那么這些地方上還想維持和過去一樣的日子，就只能發(fā)展產業(yè)，通過產業(yè)來增加他們的收入，否則很多單位上班的人，最后只能降薪了，也就是傳說中的津貼、績效、各種精神文明獎之類的，都沒了。這是屬于倒逼，不想餓死，那就好好謀發(fā)展，也可以叫做強行戒掉房地產。
二、為后期開征房地產稅減少阻礙，很多人都知道，一些地方對開征房地產稅是不支持不反對，畢竟開征房地產稅對當地的房地產行業(yè)肯定有影響，土拍估計就會冷下來，這會導致他們的收入減少，而現在高層直接把土拍收入給減少了，那么現在擺在地方面前的就是一個已經肯定收入減少的土拍收入，還想辦法再擴大收入，那么在這個時候，房地產稅的就從過去的不支持不反對成為了支持，畢竟房地產稅是地方稅，和土拍收入一樣，都歸地方所有，土拍收入減少了，產業(yè)發(fā)展又不容易搞起來，那么就只有收稅相對來說更加簡單了。所以地方上對待房地產稅的態(tài)度，在土拍收入受損的情況下，從過去的不支持，不反對變成了支持。
大家再結合新華網發(fā)布的那個合理的城市房價文章中提到了，部分城市認為房價越高，經濟就越好，這種想法是錯的那段話，和彭叔昨天寫的房價是有天花板的文章結合起來大家再看，高層也知道，我們的房價已經算是過度透支了，房價的天花板已經出現了。未來就算產業(yè)發(fā)展起來了，也只是在做一個填坑運動，而不是一個增量運動。我們的房價，已經至少把未來10年的收入增長給吃沒了，我們往后就是一個自我恢復，自我養(yǎng)傷去泡沫的時間。
還有樓市最近又傳出了一個房產中介中介費以后要不得超過當地社會平均工資的3倍來收，這個消息現在還沒有官方證實，只是一個坊間的小道消息。對于這個政策，彭叔只能說如果這個政策真了的真，那就意味著未來的二手房市場將會被徹底的管控起來，炒房客的生存空間將會無限的被壓小。大家想想，如果按照當地的平均社會工資，像是上海，一個月平均工資也才1萬左右，那么3倍就是3萬，而上海一套600萬的房子，中介費普遍是1到3個點，那么就算按照2%來計算，那也是12萬了，而這下直接被強制要求降到3萬，你想想這中間的利潤要縮水多少。過去那么多人當房產中介就是看上了賣房的暴利，但如果未來房產中介賺不到錢了的話，那么大部分房產中介將會選擇離職，而沒有了那么多房產中介，彭叔很負責的跟你說，你的二手房將會更加難賣了。大家想想，這么多年來，房產中介幾乎是一直都站在了賣房這一邊，不斷的幫助賣房的人哄抬房價，各種的起哄，甚至為了哄抬房價而編造一些假的消息在市場中制造恐慌情緒，而未來如果房產中介數量大幅度，并且他們就算幫你把房子高價賣出去了，他們也只能賺那么一點上限的錢，你覺得房產中介還有動力搞下去嗎？如果房產中介的中介降這么多的話，那么最大利空就是那些二手房房東，他們將少了很大的助力，至少幫他們鼓吹房價永遠漲的房產中介會大幅度減少了。
彭叔覺得這個政策有可能是假的，也有可能是真的，彭叔也不確定真假，因為這個政策屬于過分的管制了房地產，所以彭叔不確定這個是不是真的，只能說如果這個真的，那么真就不得了。房地產真的就要重回JH經濟了。因為連房產中介的中介費都管的話，那么意味著調控的手已經是伸的無限長，并且手段也是更加的接地氣。其實如果房產中介真的大面積下崗的話，那么對于制造業(yè)來說，反到是個好事，畢竟全國從事房產中介的人數也有個幾百萬，甚至上千萬，這么多的健康勞動力，不做房產中介了之后，其他行業(yè)肯定容不下這么多人，而現在那些工廠又缺工人，剛好這些人就只能往那邊去了。
大家要一定記得彭叔說的房地產行業(yè)的一個核心論點：過去的房地產是一個增量行業(yè)，所以大家在這個行業(yè)里面賺錢都很容易，但是以后的房地產行業(yè)，是一個存量并且范圍不斷縮小的行業(yè)，我們當前的社會的確無法像對待教培行業(yè)一樣直接把房地產給拍死，但是去房地產化是一個大趨勢，也就是每年房地產行業(yè)都會減少，做減法，哪怕每年只減少一點點，但卻會一直減少，增量行業(yè)中賺錢非常容易，但是在這種減量行業(yè)里面，真的很難。
最后：
彭叔再次勸大家，你如果是剛需購房者，就是那種一套房都沒有的人，你也不用非要死扛著等房價大跌后才買，因為你等不起，未來房價就算下跌，應該是也每年跌一點每年跌一點，你是剛需，你一直這么等著，你對象或者你孩子也等不起，再說了，萬一房價沒跌，又漲了呢？誰都說不準，所以彭叔認為剛需遇到合適的房子，該買還是買，然后錢多的不知道怎么花的人，你非常想投房子那你就投，但千萬別炒房了，現在還炒房，那真就是拿自己的腦袋和政策比看誰硬了。
