這些熱詞在2021年上半年承包了樓市的所有熱點，有的貫穿始終，透過這些熱詞，基本上可以摸清樓市的脈絡(luò)，通過一層層剖析，或許能對下半年乃至明年有一個比較清晰的定位。他們一環(huán)扣一環(huán)、層層遞進(jìn)。
房住不炒就不用多說了吧，這個可是從2016年底提出來后就沒有動搖過，房子是用來住的不是用來炒的這個定位決定了新時期房地產(chǎn)調(diào)控的方向，一方面打擊炒房，凈化市場環(huán)境，另一方面則是增加住房供給、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。根本上是引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸居住屬性。
但不是說回歸居住屬性，就否認(rèn)了房地產(chǎn)的投資屬性，房子本身就兼具自住和投資雙重屬性，這是與生俱來的，不容回避，但是過去一段時間，房地產(chǎn)被過度投資化和金融化，背后醞釀的問題不言而喻，所以才導(dǎo)致“過度依賴房地產(chǎn)或押注房價只漲不跌會付出沉重代價”的說法被提出來。
實際上這是一種糾偏的過程，更是防止問題擴(kuò)大化的一種操作手段。你還會發(fā)現(xiàn)今年上半年屢次強(qiáng)調(diào)房住不炒，還跟去年底今年初房價上漲有很大關(guān)系。
年初一線城市房價全面上漲引起了廣泛關(guān)注。一改2020年的房價有漲有跌的態(tài)勢，這次無論是新房還是二手房，一線城市北上廣深全面上漲。但是我們該如何看待一線城市房價的全面上漲呢？
客觀地說，漲得并不是那么猛，除了深圳，其他城市還算是比較穩(wěn)定的。之所以上漲，我認(rèn)為一線城市實際上不同于三四線城市，它是有需求基礎(chǔ)的。這其中包括人口流入以及資源產(chǎn)業(yè)的支撐。隨著各種情況好轉(zhuǎn)，房價在逐步回暖似乎也在情理之中。
但是，一切并非想象中那么簡單。因為一旦有市場回暖跡象，很多人就開始利用這種信號大肆炒作，結(jié)果可想而知，瞬間把房價炒高，但是迎來的就是及時且更加嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控。
在一線城市房價上漲中，我認(rèn)為還有一種力量不能忽視，那就是教育資源房的炒作。據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年以來，已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州等13城出手，重拳整治這類房子的亂象。
我們也應(yīng)該客觀看待，這種房子它的問題不只是在于房地產(chǎn)，而更多在于教育資源的不平衡存在，所以大力整頓一定會對市場降溫起到重要作用，但是指望杜絕是不太可能的。我猜測最大的可能就是“掐尖”，就是說把炒作最嚴(yán)重、房價漲最多的給砍掉，讓整體市場不會太受波及。未來一些中低端的這類房子肯定還是會交易活躍的。
畢竟這種需求難以遏制，唯有通過綜合手段，平衡多部門之間的關(guān)系，才會讓市場更加穩(wěn)定下來。
說到房價上漲非深圳莫屬，也因此在今年2月8日，深圳出手，將建立深圳二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制。這可能比以往的調(diào)控都有殺傷力，對于打擊炒房會起到明顯的效果。因為某些小區(qū)集體操縱房價的現(xiàn)象還是很多的。
再加上深圳7部門聯(lián)合整治炒房行為，對炒房行為會有一個非常好的震懾效果。所以，到了5月份，深圳的房價就迎來了標(biāo)志性的轉(zhuǎn)折，深圳二手住宅銷售價格由4月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%，這是近兩年來深圳二手房價首次出現(xiàn)下跌。別小看這0.1%，信號意義更大。到了6月份，房價繼續(xù)回落。
由此可見，系列調(diào)控組合拳終于看到了效果。那我們又看到了房價出現(xiàn)了回落，所以房價會不會大跌呢？于是有了兩種聲音，房價將大跌，房價將大漲，兩種截然相反的聲音。
于是經(jīng)濟(jì)日報站出來說話了，《樓市“黑嘴”要不得》《樓市“黑嘴”該治治了》。兩個文章痛批，“樓市貶值潮”論調(diào)站不住腳。樓市“黑嘴”危害尤甚，他們四處散布謠言、教唆炒房，曲解調(diào)控政策本義，無視問題隱患，讓不少網(wǎng)友看不清房價走勢甚至對炒房充滿幻想。
實際上，這兩種聲音都不靠譜，都不負(fù)責(zé)任，全國樓市早已分化，哪還有普漲不跌的道理？甭管唱漲唱衰都不負(fù)責(zé)任，都是拿個案當(dāng)普遍，拿片面當(dāng)全面。購房者應(yīng)該擦亮眼睛，看清樓市，并不是非黑即白。
我認(rèn)為跟購房者命運越來越像的是房企，他們也正在經(jīng)歷著購房者曾經(jīng)的尷尬處境，不買房不行，買房也不行。開發(fā)商不拿地不行，拿地也不行。
在資金監(jiān)管越來越嚴(yán)、信貸環(huán)境越來越收緊的情況下，加上三條紅線和集中供地更是讓開發(fā)商捉襟見肘，哪怕是大開發(fā)商拿地都要搞聯(lián)合，對資金是個巨大的考驗。中小房企就更別說了，多像我們的購房者��！
旨在實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的集中供地到現(xiàn)在看來，效果也是有的，但是尚未達(dá)到理想中那么明顯的效果，還需要繼續(xù)觀察后期執(zhí)行情況。
開發(fā)商的困難與購房者的困難息息相關(guān)、相輔相成，因為購房者如果買房難了，購房者最直接的就是資金回籠受到限制�？墒侨缃耜P(guān)于房地產(chǎn)貸款收緊的消息甚囂塵上，尤其是二手房。
很多城市出現(xiàn)了銀行房貸業(yè)務(wù)收緊的情況，甚至部分銀行還暫停了二手房貸款業(yè)務(wù)。北京地區(qū)二手房倒沒怎么聽說停貸，不過放款時間變長了。房貸整體收緊的趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)出來。
房貸收緊、利率提高，意味著購房者買房成本增加。這會不會對剛需購房者是個誤傷呢？房貸利率提高實屬正常，畢竟在信貸收緊的背景下，在房住不炒的基礎(chǔ)上，打擊炒房理所應(yīng)當(dāng)，但是何時不再傷及剛需和改善購房者可能需要政策仔細(xì)斟酌。
我認(rèn)為，房貸收緊確實是事實，不過也沒有那么夸張，政策是有傾向性的，在為二手房市場降溫，鼓勵大家去買新房。可能下半年還會有繼續(xù)收緊的趨勢，如果是剛需和改善購房者，只要不炒房，可以趁早，早買早好，早買早踏實，你永遠(yuǎn)算不過賬，你以為房貸利率漲了，但房價可能也漲。不漲的你也不敢去。但未來對剛需一定是有政策優(yōu)惠的。
我說的這種利好可能是直接的，也可能是間接的，比如保障性租賃住房的加快推進(jìn)。去年，國家提出要解決好大城市住房突出問題。今年住建部召開座談會，40個城市將大力發(fā)展保障性租賃住房，接著發(fā)改委宣布，支持人口凈流入大城市中符合條件的保障性租賃住房建設(shè)。
我認(rèn)為倒不是說讓所有人都去租房住，而是說我們的租賃市場將迎來前所未有的發(fā)展機(jī)會，過去重視不夠，大家被迫租房，以后可能會主動選擇。這些人群針對的是新市民、青年人，你會說這跟我們剛需買房的有什么關(guān)系？我想說關(guān)系大了，等于分流了一部分需求，至少沒有那么多人跟你搶了。相信國家還會重點進(jìn)入租賃市場，通過保障性住房建設(shè)，以及調(diào)控租金來緩解大城市的住房壓力。
現(xiàn)在發(fā)展保障性租賃住房的都是熱點大城市，對于一些小城市、縣城提出來新的觀點，縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅建筑面積占比應(yīng)不低于70%，縣城新建住宅最高不超過18層。
什么意思呢？是不是土地更緊張了？房價會更高？重要的在于，很多縣城的房子已經(jīng)蓋得夠多了。再一個就是為了提升居住品質(zhì)，改善環(huán)境，小城市的房地產(chǎn)也會變得更加理性，城市小區(qū)也會更加宜居。
所以，很多三四線城市的房子不好賣出去，需要去庫存，這就是我們聚焦一線城市和熱點二線城市的原因。未來城市發(fā)展方向可能還會加上城市群，就是說大城市周邊的小城市也會被帶動起來，否則小城市很難有希望的。購房者也應(yīng)該遵循這個規(guī)律，否則就得小心了。
