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監(jiān)管出手,把樓市的“水分”擠出來 !
編輯:南陽(yáng)樓市網(wǎng) 2021年07月07日08:34 來源:南陽(yáng)樓市網(wǎng)
歷經(jīng)20多年,樓市可能從未像現(xiàn)在這樣“缺錢”。

一方面,購(gòu)房者貸款開始收緊。

從年初就已有端倪的房貸緊張情況近期再度上演。上海、鄭州、合肥、重慶、武漢等地部分銀行被曝出現(xiàn)房貸收緊的情況,一些地方房貸額度“非常緊張”,個(gè)人按揭貸款額度“緊俏”,部分購(gòu)房者反映需排隊(duì)等放款。有的銀行甚至?xí)和A硕址抠J業(yè)務(wù)。

另一方面,商票這個(gè)龐大而隱秘的資金池,正在進(jìn)入監(jiān)管視野,開發(fā)商過去主要的“來錢”渠道或?qū)⒓娂娛ъ`。

有消息稱,央行已將“三道紅線”試點(diǎn)房企商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍,要求相關(guān)房企將商票數(shù)據(jù)每月上報(bào)。隨著商票被納入監(jiān)管,商票這條相對(duì)“灰色”的融資鏈條浮出水面,與之密切相關(guān)的供應(yīng)鏈融資也受到嚴(yán)控。

接下來,針對(duì)房企“表外負(fù)債”的強(qiáng)監(jiān)管大幕將大概率拉開,房企無法像過去一樣“任性”融資了。

將兩者放到一起,不難看出,資金不再?zèng)坝苛魅敕康禺a(chǎn)市場(chǎng)了。這是“房住不炒”所帶來一大積極變化,而這樣的變化可能才剛剛開始。

“停貸”風(fēng)波

因?yàn)橘J款額度緊張,廣州、佛山等部分城市在2021年年中再次出現(xiàn)“停貸”的傳言。幾天前,包括中國(guó)銀行廣東分行等在內(nèi)的多家銀行回應(yīng)稱,停貸消息不實(shí),不過,也承認(rèn),受調(diào)控政策影響,房貸放款時(shí)效有所放緩。

二季度以來,多數(shù)城市房貸利率持續(xù)走高,銀行出現(xiàn)二手房貸業(yè)務(wù)排隊(duì)、放款周期延長(zhǎng)的現(xiàn)象。貝殼研究院表示,特別是合肥、南京等城市部分銀行5月起因貸款額度受限而停止辦理二手房抵押貸款業(yè)務(wù)。

6月份,貝殼研究院監(jiān)測(cè)的72城主流首套房貸利率為5.52%,二套利率為5.77%,比5月分別上浮5個(gè)、4個(gè)基點(diǎn);6月72個(gè)重點(diǎn)城市平均放款周期延長(zhǎng)至50天。當(dāng)前,重點(diǎn)城市首套和二套房利率與2019年11月份的高點(diǎn)已相去不遠(yuǎn)。

需要看到的是,房貸利率的提升與整體市場(chǎng)的利率水平穩(wěn)定趨勢(shì)并不一致。截至今年6月份,貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(Loan Prime Rate, LPR)已經(jīng)連續(xù)14個(gè)月未做調(diào)整。

前期樓市熱度較高的長(zhǎng)三角地區(qū),房貸利率上漲最大。6月份,蘇州首套、二套房貸利率分別較上月上調(diào)65個(gè)、50個(gè)基點(diǎn),上調(diào)幅度在所有城市中排名第一,紹興、杭州首套、二套房貸利率均提高30個(gè)基點(diǎn)。

購(gòu)房者放款周期拉長(zhǎng)、利率提高,必然影響交易節(jié)奏,特別是對(duì)買房時(shí)間有要求的二手房換房交易受到直接影響。上海一些中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)曝出開單量大減的情形。6月貝殼50城二手房成交量環(huán)比也下降約20%。

“房貸荒”應(yīng)為短期現(xiàn)象

對(duì)于房貸緊張的原因,業(yè)內(nèi)有兩種說法。一種認(rèn)為,這是房地產(chǎn)貸款集中度管理制度下,金融機(jī)構(gòu)主動(dòng)調(diào)控的結(jié)果。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,每當(dāng)樓市調(diào)控收緊,都會(huì)出現(xiàn)“房貸荒”。今年這一情況尤其明顯,主要是因?yàn)楸O(jiān)管部門開啟“房地產(chǎn)貸款集中度管理”,金融機(jī)構(gòu)需要控制新增貸款額度,以免踩到監(jiān)管紅線。所以,銀行也有意識(shí)地降低房貸投放的節(jié)奏。

貝殼研究院也認(rèn)為,由于一季度使用了較大額度的信貸資源,到了半年考核時(shí)期,部分銀行主動(dòng)調(diào)整信貸投放速度,導(dǎo)致二季度部分城市出現(xiàn)了額度緊張的情況。合肥、杭州、成都等城市,上半年信貸額度投放較多,為迎接半年考核,部分銀行階段性減少或暫停發(fā)放個(gè)人按揭貸款。

另一種說法認(rèn)為,這是市場(chǎng)原因。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,各城市的房貸情況主要跟樓市表現(xiàn)有關(guān)。上半年,南方很多城市成交量大增,貸款需求大漲,雖然銀行并沒有刻意控制貸款供應(yīng),但相對(duì)巨大的需求下,額度不夠用了。而北京以及北方多數(shù)地區(qū),樓市成交平穩(wěn)甚至清淡,貸款需求不多,所以額度不緊張,利率也未調(diào)漲。

無論何種原因,多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這種情況并不會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)。

貝殼研究院分析認(rèn)為,2020年全年居民部門新增中長(zhǎng)期貸款約6萬億元,如果考慮信貸規(guī)模與名義經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度相匹配,預(yù)計(jì)今年居民部門新增中長(zhǎng)期貸款大約有6.4萬億-6.5萬億元左右的額度。去掉上半年3萬億元左右的已使用額度,下半年還將有超過3萬億元左右的信貸額度。因此,過了上半年考核節(jié)點(diǎn)后,下半年銀行信貸投放額度及放款周期將逐步恢復(fù)常態(tài)。

五個(gè)持續(xù)下降

房貸緊張的同時(shí),我國(guó)房地產(chǎn)融資當(dāng)下呈現(xiàn)出“五個(gè)持續(xù)下降”特征。

首先,房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)下降。監(jiān)管數(shù)據(jù)顯示,截至2021年4月末,銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)10.5%,增速創(chuàng)8年來新低,2021年以來持續(xù)低于各項(xiàng)貸款增速。

第二,房地產(chǎn)貸款集中度持續(xù)下降。房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款的比重同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn),已連續(xù)7個(gè)月下降。

第三,房地產(chǎn)信托規(guī)模持續(xù)下降。房地產(chǎn)信托余額較去年同期下降約13.6%,自2019年6月以來呈持續(xù)下降趨勢(shì)。

第四,理財(cái)產(chǎn)品投向房地產(chǎn)非標(biāo)資產(chǎn)的規(guī)模持續(xù)下降。相關(guān)理財(cái)產(chǎn)品余額同比下降36%,近一年來持續(xù)保持下降趨勢(shì)。

第五,是銀行通過特定目的載體投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金規(guī)模持續(xù)下降。相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)模同比下降26%,為連續(xù)15個(gè)月下降。

可以說,經(jīng)過持續(xù)整治,資金過度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題已得到初步扭轉(zhuǎn)。

“表外負(fù)債”迎來強(qiáng)監(jiān)管

隨著商票被納入監(jiān)管,房企“錢緊”可能將進(jìn)一步凸顯。

商業(yè)票據(jù)融資,是指通過商業(yè)票據(jù)進(jìn)行融通資金。商業(yè)票據(jù)是一種商業(yè)信用工具,指由債務(wù)人向債權(quán)人開出的、承諾在一定時(shí)期內(nèi)支付一定款項(xiàng)的支付保證書,即由無擔(dān)保、可轉(zhuǎn)讓的短期期票組成。

負(fù)債表中,商業(yè)票據(jù)被計(jì)入應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù),避開了“三道紅線”對(duì)有息負(fù)債的監(jiān)管,因此,去年以來,承受較大資金壓力和降杠桿壓力的房企紛紛加大商票發(fā)行。

接下來,這條路可能走不通了。

據(jù)財(cái)聯(lián)社消息,央行已將“三道紅線”試點(diǎn)房企商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍,要求相關(guān)房企將商票數(shù)據(jù)每月上報(bào)。被納入“三道紅線”首批試點(diǎn)范圍的12家房企是:碧桂園、恒大、綠地、融創(chuàng)、萬科、中梁、華潤(rùn)、新城、華僑城、陽(yáng)光城、保利、中海。

消息稱,房企商票數(shù)據(jù)目前暫未納入“三道紅線”計(jì)算指標(biāo),未來極有可能被納入。倘若商票數(shù)據(jù)被納入“三道紅線”中有息負(fù)債指標(biāo)計(jì)算,未來房企降負(fù)債壓力將持續(xù)加大。

長(zhǎng)期以來,因商票不被計(jì)入有息負(fù)債而游離于“三道紅線”之外,成為房企降“三道紅線”法寶,規(guī)模亦迅速攀升。數(shù)據(jù)顯示,2020年末TOP50房企應(yīng)付票據(jù)規(guī)模為4013.5億元,同比大增33.8%。

有分析認(rèn)為,目前約8成房企都使用商票進(jìn)行材料采購(gòu)、勞務(wù)支出以及建設(shè)工程付款等,貫穿整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈,從前期的土地招標(biāo)到中后期開發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)銷售。其中,上游有材料供應(yīng)商、建筑公司、設(shè)計(jì)公司,下游有裝修公司、中介服務(wù)和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等。房企一旦出現(xiàn)拒付商票行為,將帶來連帶損失。

“如果不及時(shí)納入監(jiān)管范圍,有可能導(dǎo)致市場(chǎng)整體信用風(fēng)險(xiǎn)提升與失控,引發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。這是央行將‘三道紅線’試點(diǎn)房企商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍、要求相關(guān)房企將商票數(shù)據(jù)每月上報(bào)的主要原因。未來整個(gè)房企商票數(shù)據(jù)可能也會(huì)納入‘三道紅線’計(jì)算指標(biāo)!盜PG首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示。

商票被納入監(jiān)管,這是一個(gè)重要的政策信號(hào)。接下來,針對(duì)房企“表外負(fù)債”的強(qiáng)監(jiān)管大幕將大概率拉開。

此前,中基協(xié)就叫停了基金子公司備案房地產(chǎn)供應(yīng)鏈類產(chǎn)品,今年以來的房地產(chǎn)信托規(guī)模也持續(xù)壓降。據(jù)克爾瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì),2021年上半年100家典型房企的融資額為6090億元,同比下降34%,環(huán)比下降29%,是2018年以來的最低水平。

嚴(yán)防亂象回潮

多位業(yè)內(nèi)人士表示,未來房地產(chǎn)貸款增速不會(huì)再高速增長(zhǎng)。接下來,還需注意兩方面問題。

一方面,不應(yīng)過度“妖魔化”房地產(chǎn)貸款,也不能采取“一刀切”模式,而應(yīng)理性看待房地產(chǎn)貸款合理增速對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用,滿足購(gòu)房者的剛需、改善型需求。

該如何平衡購(gòu)房需求與房地產(chǎn)貸款增速之間的關(guān)系?“要在貸款首付比例、利率等方面對(duì)剛需群體進(jìn)行差異化支持,加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)金融支持,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人說,截至2021年4月末,在銀行業(yè)發(fā)放的個(gè)人按揭貸款中,首套房占比達(dá)91.8%,同比上升0.8個(gè)百分點(diǎn);投向住房租賃市場(chǎng)的貸款同比增長(zhǎng)31%。

中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)副主席梁濤公開表示:“下一步,中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)將繼續(xù)貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制,堅(jiān)持‘房子是用來住的,不是用來炒的’定位,保持房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性,避免房?jī)r(jià)大起大落,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

另一方面,依然要高度關(guān)注房地產(chǎn)貸款“過快”增長(zhǎng)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn),堅(jiān)決遏制違規(guī)業(yè)務(wù),保持對(duì)違規(guī)業(yè)務(wù)的高壓態(tài)勢(shì),如“經(jīng)營(yíng)貸”違規(guī)入樓市等,防范化解好房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),防止亂象回潮。

“房住不炒”帶來積極的新變化

無論是需求端的“房貸趨緊”還是供給端的開發(fā)商融資“緊箍咒”,都反映了同樣的政策方向:把投機(jī)的、違規(guī)的、多余的資金從房地產(chǎn)領(lǐng)域擠出來。歸根結(jié)底,四個(gè)字“房住不炒”。

一直以來,房地產(chǎn)都是一個(gè)巨大的貨幣蓄水池。各路資金源源不斷涌入樓市,形成房地產(chǎn)業(yè)的“黃金20年”。但是問題也隨之而來。大城市房?jī)r(jià)越來越高,想要留住人才、留住企業(yè)越來越難。如果炒房就能發(fā)財(cái),哪個(gè)企業(yè)愿意搞創(chuàng)新?寶貴的信貸資源都被房子“套走”,誰來解實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“渴”?

所有人都清楚知道,沒有哪一個(gè)國(guó)家能只靠房地產(chǎn)業(yè)就富強(qiáng)起來。如果不矯正,上述這種“失衡”會(huì)越來越嚴(yán)重。這也正是為何中央強(qiáng)調(diào)“推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”的重要原因。

狂奔20多年,樓市可能從未像現(xiàn)在這樣“缺錢”。但是這只是個(gè)開始,“房住不炒”帶來的變化是方方面面的。

日前,國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》,將新市民、青年人等群體特別是從事基本公共服務(wù)人員納入住房保障。值得注意的是,此次保障對(duì)象并沒有設(shè)置戶籍等限制條件,保障范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華認(rèn)為,大力發(fā)展保障性租賃住房,有利于降低中低收入階層、新市民的住房負(fù)擔(dān)。

可以預(yù)見,隨著集體土地等建設(shè)保障性租賃住房的推進(jìn),以及共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)的增加,大城市中低端住宅的價(jià)格泡沫將逐步消減。

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