最近，一些熱點城市的購房者開始擔心自己的購房計劃是否會受阻。有消息稱，買房不但需要有購房資格，可能還需要爭取貸款資格。一些城市部分銀行暫停了二手房貸款業(yè)務，有銀行甚至還暫停受理新房貸款業(yè)務。加之此前已有貸款利率上升的情況出現(xiàn)，意味著在個別熱點城市中，買房時間周期更長，成本也會更高。
當前熱點城市二手房貸款額度緊張與去年底出臺的房地產(chǎn)貸款集中管理制度密切相關。今年上半年，一些熱點城市房地產(chǎn)市場成交活躍，銀行房貸放量較大。與此同時，在主管部門的房地產(chǎn)貸款集中管理制度之下，貸款額度被嚴加管控。2020年底，央行和銀保監(jiān)會出臺措施，將銀行金融機構(gòu)分為五檔，分別設置“房地產(chǎn)貸款余額占比上限”和“個人房貸余額占比上限”，被稱之為“兩條紅線”。對照“個人房貸余額占比上限”已經(jīng)出現(xiàn)超標或者臨近監(jiān)管上限的銀行，自然將個人房貸額度收緊。
不難發(fā)現(xiàn)，房貸額度緊張的城市正是一段時間以來成交火熱、房價上漲較快的城市。推行房地產(chǎn)貸款集中管理制度，規(guī)范銀行貸款業(yè)務，有助于切實打擊房地產(chǎn)炒作投機行為。
設立房地產(chǎn)貸款集中管理制度“兩條紅線”，是我國加強房地產(chǎn)市場金融管理的重要手段。加強金融管理，已經(jīng)成為當前我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的突出特征。除房地產(chǎn)貸款集中管理制度外，住建部、人民銀行去年還推出了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，也就是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“三道紅線”——“房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%”“凈負債率不得大于100%”“‘現(xiàn)金短債比’小于1”。今年3月份，銀保監(jiān)會等部門又出臺多項舉措防止經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領域。
信貸資金被視為樓市的“七寸”。一系列房地產(chǎn)金融調(diào)控舉措的出臺，成為擠出樓市泡沫的關鍵環(huán)節(jié)。加強對銀行信貸資金的管控，也就摁住了樓市非理性過快上漲的“七寸”。房地產(chǎn)行業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，銀行貸款連接著房地產(chǎn)供需兩端。對于供給端開發(fā)企業(yè)而言，銀行貸款是其重要資金來源，房企高杠桿、高負債率的情況司空見慣。2020年末，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額仍高達11.91萬億元。在需求端，對于大多數(shù)購房者而言，購房時貸款是必需流程。貝殼研究院在《2021新一線城市居住報告》中提到，“調(diào)查中僅31.8%的住房消費者無貸款，68.2%的受訪者購房時會選擇貸款”。在房價更加高企的“北上廣深”，需要使用貸款的購房者占比會更高。值得擔憂的是，銀行貸款很多時候成了炒房客必不可少的依賴。如果任由信貸資金過度向房地產(chǎn)領域集中，樓市將不斷積累泡沫，集聚風險。
房地產(chǎn)金融調(diào)控的效果正在初步顯現(xiàn)。2020年，房地產(chǎn)貸款增速8年來首次低于各項貸款增速，新增房地產(chǎn)貸款占各項貸款比重從2016年的44.8%下降到2020年的28%。近日央行公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年5月住戶中長期貸款新增4426億元，較上月下降10%。居民中長期貸款主要以購房按揭為主，這已經(jīng)是居民部門中長期貸款新增額度連續(xù)兩個月下降。不過，盡管增速有所下降，房地產(chǎn)依然是占用過多信貸資源的領域，對實體經(jīng)濟發(fā)展仍有擠出效應。
房地產(chǎn)領域蘊藏的高風險始終值得高度警惕。房地產(chǎn)與金融深度關聯(lián)，房地產(chǎn)貸款規(guī)模龐大，牽扯范圍廣，對于宏觀經(jīng)濟的影響可謂“牽一發(fā)而動全身”。中國銀保監(jiān)會主席郭樹清關于房地產(chǎn)金融風險的提示言猶在耳——“房地產(chǎn)是現(xiàn)階段中國金融風險方面最大的‘灰犀�！��！碑斚�，出現(xiàn)了個別房地產(chǎn)企業(yè)面臨高杠桿、高負債率導致的資金鏈嚴重吃緊的狀況，其中不乏知名大型房企，他們所面臨的狀況也足以佐證我國加強房地產(chǎn)金融調(diào)控的必要性和緊迫性。
