7月2日，國務院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確給予保障性租賃住房土地、財稅、金融等政策支持，引導多主體投資、多渠道供給。
國辦發(fā)文加強保障性租賃住房信貸支持的同時，多地卻遭遇了上調(diào)房貸利率，放緩房貸速度，甚至停貸的情況。
專家認為，《意見》首次提出對保障性租賃住房“多主體投資、多渠道供給”，更強調(diào)房源多渠道去滿足市場需求。同時，《意見》明確住房用地主要來源為集建地，真正促進了農(nóng)地入市和租賃市場發(fā)展的結(jié)合。對于各地近期房貸收緊、停貸等現(xiàn)象，建議地方有關(guān)部門應對此類情況仔細分析和研究，真正促進貸款政策的穩(wěn)定。
（截圖來源：中國政府網(wǎng)）
保障性租賃住房再迎政策推進
7月2日，國務院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》�！兑庖姟访鞔_，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金，準入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定。
《意見》提出，保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”，主要利用集體經(jīng)營性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，并合理配套商業(yè)服務設施。
對于人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，《意見》在進一步完善土地支持政策上提出了五項內(nèi)容：
1．可探索利用集體經(jīng)營性建設用地建設保障性租賃住房；應支持利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設用地建設保障性租賃住房；建設保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。
2．對企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，允許用于建設保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式；允許土地使用權(quán)人自建或與其他市場主體合作建設運營保障性租賃住房。
3．可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應提高，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅；鼓勵將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項目的配套比例對應的用地面積或建筑面積集中起來，統(tǒng)一建設宿舍型保障性租賃住房。
4．對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價款。
5．應按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應比例，在編制年度住宅用地供應計劃時，單列租賃住房用地計劃、優(yōu)先安排、應保盡保，主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點附近和城市建設重點片區(qū)等區(qū)域，引導產(chǎn)城人融合、人地房聯(lián)動。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，《意見》首次提出對保障性租賃住房“多主體投資、多渠道供給”，意義重大。過去的表述比較強調(diào)產(chǎn)品的供給，但忽視了市場化的導向，而且對于分配的概念提及較少。而此次有兩個重要變化。一是強調(diào)“投資”，其含義是希望積極導入市場化元素，遵循“誰投資、誰所有”的模式，真正以市場化的力量鼓勵投資。二是提出“多渠道供給”，其含義不是簡單的供給概念，而是分配的概念。當前保障性租賃住房要更強調(diào)房源多渠道去滿足市場需求。
嚴躍進還指出，《意見》另一個重點就是明確住房的用地主要來源為集建地。過去在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地和國有建設用地的供給方面，定位不太清晰。新政能夠進一步和農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市政策掛鉤，真正促進農(nóng)地入市和租賃市場發(fā)展的結(jié)合。
保障性租賃住房或迎積極信貸支持
在加大力度發(fā)展保障性租賃住房上，《意見》還在審批流程、資金補助、稅費優(yōu)惠等方面提出了一系列支持政策，主要有四項：
1、簡化審批流程。不涉及土地權(quán)屬變化的項目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。
2、給予中央補助資金支持。中央通過現(xiàn)有經(jīng)費渠道，對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設任務予以補助。
3、降低稅費負擔。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策。對保障性租賃住房項目免收城市基礎(chǔ)設施配套費。
4、利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。
《意見》還將進一步加強金融支持：
1．加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。完善與保障性租賃住房相適應的貸款統(tǒng)計，在實施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待。
2．支持銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設運營。企業(yè)持有運營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進，發(fā)行住房租賃擔保債券。支持商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。
嚴躍進認為，《意見》提出的金融支持政策有兩個含義。對于銀行來說，《意見》打消了銀行對保障性租賃住房在信貸支持方面上的顧慮，相信后續(xù)銀行會積極給予信貸支持。對于近年來頻繁“爆雷”的租賃企業(yè)來說，《意見》鼓勵經(jīng)營好的企業(yè)尤其是現(xiàn)金流穩(wěn)定的企業(yè)發(fā)行債券，是具有較為積極的導向的，能夠真正促進企業(yè)發(fā)展的積極性，減少后顧之憂。
杭州等多地正上調(diào)或收緊房貸
國辦發(fā)文加強保障性租賃住房信貸支持的同時，多地卻遭遇了上調(diào)房貸利率，放緩房貸速度，甚至停貸的情況。
據(jù)錢江晚報消息，7月2日杭州工行開始上調(diào)房貸利率，由此前首套和二套房貸利率分別為5.6%和5.7%調(diào)整到5.9%和6%。最新利率不光針對二手房，也針對新房。這也是2018年之后，杭州主流銀行二套房貸利率首次站上6%。目前交行、建行、農(nóng)行等銀行都已經(jīng)跟進。也有部分商業(yè)銀行暫未上調(diào)房貸利率，但后期也會隨時調(diào)整。
記者從業(yè)內(nèi)人士了解到，不僅是杭州上調(diào)房貸，鄭州、無錫、西安、金華等地也都不同程度地上調(diào)了房貸，多地還在近期放緩了放貸速度。據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)，部分地區(qū)銀行二手房貸甚至出現(xiàn)停貸情況。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月貝殼50城二手房成交量環(huán)比下降約20%。重點城市二手房價格在一季度階段性較快上漲后逐步趨穩(wěn)，4-6月貝殼50城市二手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，6月漲幅收窄至0.2%。要注意的是，一般每年二季度二手房交易量都會比一季度下降，今年6月份回調(diào)到去年月均水平，市場并未出現(xiàn)方向性轉(zhuǎn)變。
貝殼研究院指出，由于貸款發(fā)放延遲或暫停，部分城市二手房交易量階段性下降，房價漲幅收窄至趨穩(wěn)。二手房客源交易周期拉長導致成交量回調(diào)。
嚴躍進表示，杭州等地貸款收緊和當前金融環(huán)境、住房政策調(diào)整等有關(guān)。同時，各地的突然收緊也容易帶來恐慌。從這個角度看，建議各地有關(guān)部門對此類收緊的情況進行仔細分析和研究，真正促進貸款政策的穩(wěn)定。
