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李宇嘉

近期，樓市正在經(jīng)歷最嚴(yán)重的“房貸荒”，多個(gè)熱點(diǎn)城市的主要銀行紛紛上調(diào)首套和二套住房貸款利率水平。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，6月份72個(gè)重點(diǎn)城市首套房貸利率為5.52%，二套房貸利率為5.77%，分別在LPR基礎(chǔ)上增加87個(gè)和112個(gè)基點(diǎn)。今年上半年，粵港澳大灣區(qū)9個(gè)城市住房貸款利率平均提高超過(guò)55個(gè)基點(diǎn)，今年以來(lái)廣州已連續(xù)四次上調(diào)房貸利率。

目前，在廣州200萬(wàn)的房貸月供比年初增加500元左右。即便房貸利率不斷上行，但也不是你想貸就馬上能批下來(lái)的。據(jù)悉，像廣州、深圳等熱點(diǎn)區(qū)域和城市，按揭貸款從審批到發(fā)放，大概要4-6個(gè)月。有的銀行今年上半年的額度用完了，正在審批的貸款，三季度的額度都不一定夠用，有銀行個(gè)貸經(jīng)理干脆告訴客戶，最早也得四季度放款，甚至有可能要跨年了。

其實(shí)，“錢荒”在樓市上演絕不是今年才有的，每當(dāng)樓市調(diào)控收緊，都會(huì)出現(xiàn)“房貸荒”，比如2013年底、2017-2018年。筆者所在的廣州，2018年2月四大銀行曾集體上調(diào)房貸利率。錢荒到一定程度，就會(huì)出現(xiàn)二手房“停貸潮”，比如2019年8月份合肥地區(qū)12家銀行不做二手房貸款，包括國(guó)有大行。近期，深圳、廣州、東莞、鄭州、成都等城市都出現(xiàn)二手房“停貸潮”。

當(dāng)然，沒有哪個(gè)銀行官宣停貸，只是口頭說(shuō)“暫停”或告訴你貸款申請(qǐng)可能幾個(gè)月內(nèi)都批不下來(lái)，也沒有批下來(lái)的時(shí)間表，愿意等就等吧！筆者認(rèn)為，這一輪“房貸荒”來(lái)的比過(guò)去洶涌，而其中的原因又是過(guò)往不曾有的，那就是各大銀行房貸占比都爆表了。2020年底，央行公布了房貸集中度分類控制“上限表”，當(dāng)時(shí)35家上市銀行中，就有12家踩中紅線。

今年上半年，各地樓市都很火爆。拿總行法人考核的話，現(xiàn)在很多銀行并未踩線，因?yàn)闃鞘欣涞牡胤椒抠J占比低。若以省分行、市分行來(lái)看，很多熱點(diǎn)城市都爆表了，甚至有的城市房貸占到新增貸款的50%左右。有的城市盡管房貸占比沒有爆表，但由于新增房貸規(guī)模增長(zhǎng)太快，已成為樓市火爆的第一催化劑，如果不控制新增貸款額度，樓市火熱的局面就無(wú)法改觀。

另外，國(guó)家還明確，在去年增長(zhǎng)40%的基礎(chǔ)上，今年中小微貸款還要增長(zhǎng)30%。在貸款額度一定的情況下，房貸過(guò)度投放必然會(huì)擠占中小微貸款的規(guī)模。于是，今年監(jiān)管層對(duì)房貸在規(guī)模、占比、增速上啟動(dòng)“三重管控”。很多城市房貸存量規(guī)模不能增長(zhǎng)，只有收回貸款才能釋放新增規(guī)模；有的城市干脆“擠牙膏”，每月只投放申請(qǐng)規(guī)模的30%，其他的一律往后延。

而且，由于前期出現(xiàn)部分經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入樓市，監(jiān)管層要求嚴(yán)格房貸審核流程。這幾個(gè)月，各大銀行對(duì)房貸申請(qǐng)的審核都非常嚴(yán)格。比如，購(gòu)房首付款必須是購(gòu)房者自有資金，或直系親屬（只能是父母）的資金。凡是到賬低于6個(gè)月的資金，都要查實(shí)或證明該資金是自有資金。另外，還要審核收入證明、銀行流水、購(gòu)房資質(zhì)等，以佐證資金來(lái)源和還款能力。

近期，金融監(jiān)管部門對(duì)按揭“貸后抽查”的頻率提高了、審計(jì)更精細(xì)了，一旦已投放的貸款在抽檢時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，不僅借款人會(huì)被抽貸，銀行也會(huì)面臨嚴(yán)厲的經(jīng)濟(jì)處罰，動(dòng)輒幾十萬(wàn)上百萬(wàn)，主管行領(lǐng)導(dǎo)會(huì)被問責(zé)，得不償失。因此，銀行也有意識(shí)地降低投放節(jié)奏，導(dǎo)致額度緊張。

一般來(lái)說(shuō)，“房貸荒”是周期性的，但這一輪房?jī)r(jià)上漲與過(guò)度加杠桿、銀行貸款審核失責(zé)關(guān)系極大，已違背了“房住不炒”、銀行服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的本源。從各地嚴(yán)格落實(shí)房貸集中度管理、開發(fā)商融資“三道紅線”和壓實(shí)中小微貸款任務(wù)來(lái)看，資金往樓市大規(guī)模涌入的時(shí)代結(jié)束了。