誰都沒想到，2021年成了房地產(chǎn)開發(fā)商最煎熬之年。
先是房企融資“三道紅線”，接著銀行房貸“兩道紅線”，隨后土地“雙集中出讓”……在不到一年時間里，樓市調(diào)控的三板斧齊下，讓一眾房企徹底感受到了凜凜寒意。
雖然全國住房均價仍在不斷創(chuàng)下新高，一眾熱門城市房價不斷刷新眼球，但對于房企來說，最好的日子已經(jīng)過去，最危險的時候還沒到來。
01
一些房企已經(jīng)處于債務(wù)危機的邊緣。
曾經(jīng)雙雙躋身十大房企的華夏幸福、泰禾集團，先后陷入債務(wù)困境，股價較2018年的歷史高點跌去了近8成。
兩大房企的債務(wù)逾期規(guī)模都數(shù)以幾百億計。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月，泰禾集團累計違約債務(wù)高達431.55億元，華夏幸福發(fā)生債務(wù)逾期的本息金額累計高達669.90億元。
華夏幸福股價走勢
華夏幸�！氨住�，讓一家向來以穩(wěn)健投資著稱的行業(yè)巨頭深陷其中。2017年曾經(jīng)以“白馬”之身單騎救下華夏幸福的中國平安，不得不含淚吞下這顆“雷”。
最終，中國平安對華夏幸福減值計提182億。加上行業(yè)大周期的影響，平安股價一路下跌，從最高點的92元下跌到63元左右，下跌近30%，讓價值投資者大跌眼鏡。
即便是龍頭房企，日子同樣沒有那么順利。在三道紅線約束之下，恒大不得不將“降負債”放在首位，“債務(wù)危機”的傳聞一波接過一波。
2021年6月底，恒大宣布完成降低一道紅線的目標：凈負債率降低到100%以下。最大的危機看似度過，但商票兌付問題仍舊引發(fā)無數(shù)關(guān)注。
今年以來，已有多個房企出現(xiàn)商票兌付問題。商票作為應(yīng)付款，并未納入有息負債，不計入債務(wù)率考核，也不在“三道紅線”之內(nèi)。
因此，據(jù)財聯(lián)社報道，央行等監(jiān)管部門已經(jīng)出手，將“三道紅線”試點房企的商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍，要求房企將商票數(shù)據(jù)隨“三道紅線”監(jiān)測數(shù)據(jù)每月上報。
一旦商票納入“三道紅線”，房企將會再被套上一條繩子，瘋狂加杠桿的日子更加一去不復返了。
02
即便是龍頭房企，也面臨股價連跌3個月的困局。
經(jīng)營看似良好的行業(yè)龍頭萬科，“三道紅線”全部回歸綠檔，融資利率堪與國企相提并論，但也擋不住股價直落30%、價值投資變成“價值淪陷”的尷尬。
對此，萬科總裁郁亮表示：
股價下跌，其中有行業(yè)的因素……房地產(chǎn)行業(yè)正回歸到普通行業(yè)，錢比過往更金貴。
所謂房地產(chǎn)向普通行業(yè)回歸，實際上就是房地產(chǎn)的去金融化、去泡沫化。
央行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清對此曾經(jīng)多番警告：
房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”；房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強；押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價……
這些警告，一部分是說給炒房團聽的，另一部分則是說給房企聽的。
可以看到，無論是房企融資“三道紅線”，還是銀行房貸“兩道紅線”，抑或土地出讓“兩集中”政策，都是意圖遏制加杠桿的沖動，讓房企高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負債的模式失去市場。
所以，一個看起來矛盾實際上極具現(xiàn)實性的場面出現(xiàn)了：房價仍舊在漲，搶房的熱情依舊高熱不退，全民關(guān)于房價只漲不跌的預期牢不可破，但房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤卻在不斷收縮，房企的債務(wù)爆雷的風險越來越高。
萬科股價一路下跌與銷售不斷創(chuàng)下新高形成的鮮明對比，說明了一個再簡單不過的道理：
人們已經(jīng)不再看好未來的房地產(chǎn)。即便仍舊看好房價，也不會看好房地產(chǎn)企業(yè)了。
03
房價大漲，對于房地產(chǎn)行業(yè)未必是好事。
一方面，房價大漲與地價大漲必然相輔相成。地價上漲，無疑將增加拍地成本，一旦銷售不暢，成本過高，未來的債務(wù)風險就越大。
泰禾曾經(jīng)是2017年的“地王收割機”，但4年過去，不僅泰禾深陷危機，當初拍下的某些地王迄今仍未上市，僅財務(wù)成本就吃掉了房價漲幅。
更關(guān)鍵的是，一旦市場發(fā)生變化，或者房企自身遭遇現(xiàn)金流危機，又無法通過大幅度的降價促銷回籠資金。
地方政府不無房價維穩(wěn)的考慮，這種考慮背后既是擔心老業(yè)主降價維權(quán)導致維穩(wěn)事件，又是對個別房企降價導致房價連鎖下滑的擔憂。
地方這種考慮是正常的，但所有成本無疑都要開發(fā)商承擔，當年拍下的地含著淚也要賣出去。
另一方面，雖然房價不斷上漲，但新房限價的普及，吃掉了開發(fā)商所能享受的利潤空間。
樓市打新，是這一輪樓市周期的常態(tài)，新房價格被政策鎖定，遠遠低于二手房，買到就是賺到的套利預期，自然讓無數(shù)人趨之若鶩。
然而，房企的拍地成本已經(jīng)上去了，而房價卻嚴格受限，如果自身的融資成本高昂，許多看起來萬人爭搶的項目，最終未必會剩下多少利潤。
結(jié)果是，房價上漲，樓市上行，房價只漲不跌的預期愈發(fā)強烈，但深陷債務(wù)困境的開發(fā)商越來越多了。
這種局面，將會成為未來的新常態(tài)。在金融底線面前，沒有哪家企業(yè)是大而不倒的，雷一定要排，風險一定要控。
去金融化，去泡沫化，去投機化，去炒房化，誰將首當其沖，誰又會折戟沉沙，我們拭目以待。
