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北京周邊市縣的樓市，近年來(lái)遭到了嚴(yán)重腰斬，尤其是香河縣，房?jī)r(jià)跌幅達(dá)到了72%，從幾年前的2.5萬(wàn)元/平方米，跌到了現(xiàn)在的7000元/平方米，有一些樓盤比如富力新城甚至還要送車位來(lái)吸引客戶。

不只是香河縣，全國(guó)多個(gè)城市新房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了下跌情況。58同城和安居客聯(lián)合發(fā)布的2021年《3月國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》顯示，2021年3月，全國(guó)67座重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市，新房在線均價(jià)為16282元/㎡，環(huán)比下跌了0.67%，到了5月份仍然在跌，新房在線均價(jià)降到了16163元/㎡，環(huán)比下跌了0.18%。

二手房遇冷

房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌苗頭，讓不少人開(kāi)始慌了，擁有多套房產(chǎn)的人開(kāi)始轉(zhuǎn)售手中的房子，這直接導(dǎo)致二手房掛牌量激增。據(jù)58同城、安居客的數(shù)據(jù)顯示，3月份全國(guó)二手房新增掛牌房源量環(huán)比上漲了83.9%。

掛牌量雖然大漲，但是成交量很慘淡。以深圳為例，深圳住建局的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年5月30日，深圳當(dāng)月全市二手房的成交量為3314套，環(huán)比4月還下降了近四成，而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也發(fā)布數(shù)據(jù)，2021年4月深圳二手房的價(jià)格環(huán)比漲幅為零。

全國(guó)多地都出現(xiàn)了房?jī)r(jià)跌、房子不好賣的情況，讓許多人看不清情勢(shì)，但其實(shí)細(xì)細(xì)想來(lái)，樓市已經(jīng)出現(xiàn)了兩大逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)未來(lái)的走勢(shì)，已經(jīng)有了脈絡(luò)。

限貸令的出臺(tái)，貸不起了

2020年底，央行和銀保監(jiān)會(huì)共同發(fā)布了一項(xiàng)通知，對(duì)個(gè)人和企業(yè)的房地產(chǎn)貸款比例有了新的限制規(guī)定，并且于2021年1月1日開(kāi)始實(shí)行。兩大部門將銀行分成了五檔，不同檔類的銀行給予的個(gè)人住房貸款占比上限不一樣，但是，第一檔也僅給出了上限32.5%的占比，第五檔則僅為7.5%。

一位國(guó)有大銀行分行的副行長(zhǎng)也表示，2021年以來(lái)個(gè)人按揭貸款的額度偏緊了，每月的放款額度非常有限。另外，銀行在審批申請(qǐng)貸款的時(shí)間上，也大大延長(zhǎng)了，比如上海，審批時(shí)間由以前的2-3周，延長(zhǎng)到了現(xiàn)在的1個(gè)月到1個(gè)半月，而且放款還需要1個(gè)月。

這無(wú)疑提高了買房的門檻，尤其是那些想要多買房的群體，但同時(shí)也波及到了剛需客，因此，最近幾個(gè)月，新房?jī)r(jià)格下跌，二手房成交量下降，也就不足為奇了。

不僅是針對(duì)個(gè)人，對(duì)房企也有了貸款限制。第一檔的中資大型銀行，給房企的房地產(chǎn)貸款占比上限僅為40%，第五檔的更是僅為12.5%。如此一來(lái)，銀行就不得不調(diào)整貸款標(biāo)準(zhǔn)，以后房企想從銀行里輕松貸到更多款，也難了。

降低房?jī)r(jià)來(lái)回款就成了一條自救之路，恒大已經(jīng)多次示范，而且為了降低負(fù)債率，2021年6月3日許家印就提出，到2021年6月30日，恒大至少要將負(fù)債率降低到“三道紅線”中的綠色檔。因?yàn)槿绻�不變“綠”的話，想向銀行貸款都沒(méi)門，因此恒大最近全國(guó)多地區(qū)的樓盤優(yōu)惠力度極大。

其他房企的命運(yùn)也差不多，強(qiáng)如泰禾都能資金鏈斷裂，在貸款門檻提高的情況下，為了不陷入資金危機(jī)中，未來(lái)各大房企說(shuō)不定就要主動(dòng)降價(jià)了。

地價(jià)漲幅大于房?jī)r(jià)，買不起了

房?jī)r(jià)受地價(jià)的影響很大，往往地價(jià)賣得高，樓面價(jià)也會(huì)跟著高，二者相輔相成，但是近年來(lái)，兇猛的房?jī)r(jià)竟然漲不過(guò)地價(jià)了。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)的土地成交均價(jià)為6762元/平方米，而2019年僅為5696元/平方米，漲幅高達(dá)18.72%。但是，2020年全國(guó)的商品房均價(jià)僅為5859元/平方米，只比2019年漲了5.9%，這樣的漲幅比地價(jià)少了太多。

到了2021年5月，土地成交均價(jià)依然走高，過(guò)半城市收金同比上漲，但是房?jī)r(jià)不可能跟隨地價(jià)來(lái)任性漲得，要看人們是否買得起。

很顯然，大家并沒(méi)有那么富裕。按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2020年全國(guó)居民人均可支配的收入為32189元，算成月薪就更低了，根據(jù)36氪統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，我國(guó)絕大部分城市的平均月薪資都不足6000元。

收入低，也就等于購(gòu)買力低，人們覺(jué)得收入再怎么樣漲也跟不上房?jī)r(jià)的漲勢(shì)，因此盡管地價(jià)還在漲，但是房?jī)r(jià)真不能再漲了，再漲的話，人們就買不起了，太多的房子沒(méi)人買的話，那就沒(méi)有升值的空間，經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平也說(shuō)過(guò)，我國(guó)城鎮(zhèn)的存量房多達(dá)3.11億套。所以最近幾個(gè)月新房在線均價(jià)下跌，也就情有可原了。

在調(diào)控政策的壓制之下，未來(lái)房產(chǎn)的走勢(shì)已經(jīng)明了，樓市的逆轉(zhuǎn)已經(jīng)悄然到來(lái)，部分城市的下跌會(huì)成常態(tài)，大城市房?jī)r(jià)也會(huì)趨于穩(wěn)定，但是隨著“房住不炒”的觀念深入人心，人們對(duì)待房產(chǎn)也會(huì)更加理性了。