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房地產(chǎn)作為民生產(chǎn)業(yè)，自然應(yīng)該以絕大多數(shù)人民的利益為主，而如今的發(fā)展顯然已經(jīng)跑偏，居高不下的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成擠壓，并且對(duì)于多數(shù)剛需而言是買不起房的。

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)所體現(xiàn)的種種弊端，其實(shí)國(guó)家早已看在眼里。

我國(guó)針對(duì)樓市首輪調(diào)控起始于2016年9月份左右，截至目前，樓市調(diào)控的主基調(diào)房住不炒已經(jīng)實(shí)行4年之久，累計(jì)調(diào)控多大2000次。結(jié)果顯而易見(jiàn)，雖然目前全國(guó)房?jī)r(jià)仍呈現(xiàn)出上漲的趨勢(shì)，但已經(jīng)基本趨于穩(wěn)定。

不僅如此，經(jīng)過(guò)近2年來(lái)的不斷加碼調(diào)控，根據(jù)全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)70個(gè)城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)超過(guò)1/3的城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)降至2018年的水平。另外像燕郊、香河等環(huán)繞四大超一線城市的衛(wèi)星城市，近年來(lái)房?jī)r(jià)幾乎被“腰斬”。

在此情景下，許多專家仍在不斷鼓吹房?jī)r(jià)上漲，對(duì)此真正想買房的剛需群體該何去何從呢？

對(duì)于高房?jī)r(jià)，董明珠一直持反對(duì)意見(jiàn)，她曾直言不諱地指出，如果現(xiàn)在的員工都一門心思地?fù)湓谫I房上，又怎么能夠?qū)Ｐ淖龊米约旱谋韭毠ぷ髂兀慷�明珠還表示，目前年輕人最忌諱的，就是一畢業(yè)就買房，年紀(jì)輕輕就背負(fù)巨額的房貸壓力，以后做人做事就會(huì)變得畏畏縮縮，工作以及人生定位還沒(méi)有明確好，剛畢業(yè)就買房確實(shí)為時(shí)尚早。

如今房地產(chǎn)的真實(shí)面目無(wú)疑被董明珠揭露——今年起樓市迎來(lái)“三大變化”，董明珠一語(yǔ)成讖，房?jī)r(jià)上漲恐將失去支撐。

變化一：舊改替棚改，樓市更穩(wěn)定。

2020年從國(guó)家層面宣布，棚改拆遷將要落下帷幕，取而代之的是舊改政策。除此之外，住建部副部長(zhǎng)黃艷曾在會(huì)議中提到，在未來(lái)的舊改過(guò)程中主要以原地改造為主，避免像棚改大拆大建、一拆走之的現(xiàn)象發(fā)生。

舊改較之前的棚改而言，更利于目前樓市的發(fā)展。棚改的本質(zhì)是為響應(yīng)去庫(kù)存戰(zhàn)略，通過(guò)貨幣化安置補(bǔ)償政策，刺激居民進(jìn)入樓市購(gòu)房，主要以增加需求為主。而舊改則是對(duì)原有房產(chǎn)進(jìn)行改造，是以減少需求增加供給為主，秉承房住不炒的觀念，以達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。

變化二：樓市已經(jīng)出現(xiàn)房產(chǎn)過(guò)�，F(xiàn)象，未來(lái)房?jī)r(jià)的整體走勢(shì)已經(jīng)逐漸明了。

根據(jù)央行去年公布的語(yǔ)音數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)城鎮(zhèn)人口家庭住房擁有率已經(jīng)接近97%，其中擁有兩套房以上的業(yè)主占比已經(jīng)超過(guò)40%，也就說(shuō)我國(guó)目前其實(shí)已經(jīng)不缺房。

據(jù)18年西南財(cái)經(jīng)大學(xué)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)城鎮(zhèn)住房空置率達(dá)到21%，已經(jīng)遠(yuǎn)超國(guó)際平均水平。除此之外，我國(guó)新建商品房工程仍在逐年增加，截至去年年底，我國(guó)商品房待售面積接近4.9億平，創(chuàng)下近年來(lái)歷史新高。

也就是說(shuō)從種種跡象表明，目前我國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)房產(chǎn)過(guò)剩現(xiàn)象，根據(jù)目前樓市庫(kù)存量來(lái)看，足以解決2億人的居住問(wèn)題。

從市場(chǎng)方面分析，房產(chǎn)過(guò)剩實(shí)際已經(jīng)步入供大于求的階段，也就說(shuō)房產(chǎn)在符合商品客觀規(guī)律的發(fā)展下，其實(shí)已經(jīng)進(jìn)入房?jī)r(jià)下跌階段，不過(guò)多數(shù)人并沒(méi)有察覺(jué)。原因在于樓市的既得利益者為防止利潤(rùn)流失，依然在營(yíng)造一種一房難求的氛圍，但紙始終包不住火，多數(shù)三四線城市房?jī)r(jià)下跌就是最好的例子。

變化三：調(diào)控不斷加碼。

國(guó)家于去年9月份開(kāi)始，針對(duì)房地產(chǎn)金融實(shí)施了三項(xiàng)調(diào)控措施，其中防止違規(guī)資金（經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等）流入樓市多次被提及，明確規(guī)定不能再使流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的再次流入樓市。

去年下半年為防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，國(guó)家于今年年初針對(duì)房企負(fù)債情況出臺(tái)“三道紅線”，旨在逼迫眾房企降低負(fù)債為樓市去杠桿。

除此之外，樓市目前正嚴(yán)查炒房與違規(guī)經(jīng)營(yíng)貸流入樓市現(xiàn)象，如果一經(jīng)查處就必須在短期內(nèi)將銀行貸款償還完成。隨著樓市在一情況下進(jìn)一步發(fā)展，很有可能對(duì)樓市造成利空，屆時(shí)資金對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的支撐作用可能會(huì)被消除，換句話說(shuō)也就是房?jī)r(jià)可能因此會(huì)下降。

根據(jù)上述三個(gè)變化而言，董明珠不可謂不是一語(yǔ)成讖，她認(rèn)為樓市目前無(wú)論是面對(duì)那種情況，房產(chǎn)過(guò)剩也好調(diào)控不斷加碼也罷，種種跡象都在表明，房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)漸漸開(kāi)始失去支撐。

對(duì)此，房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)也已經(jīng)基本明了，至少在三五年之內(nèi)，樓市房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)出趨于穩(wěn)定的狀態(tài)，大漲大跌基本成為不可能。不過(guò)對(duì)于部分有人口支撐、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁的一二線城市而言，可能會(huì)受到調(diào)控影響，當(dāng)房?jī)r(jià)可能依然會(huì)呈現(xiàn)出上漲趨勢(shì)。