首先是陸家嘴金融論壇上，郭樹清談到關(guān)于房地產(chǎn)的一句話，上了熱搜。

原話是：那些炒作外匯、黃金及其他商品期貨的人很難有機(jī)會(huì)發(fā)家致富，正像押注房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的人最終會(huì)付出沉重代價(jià)一樣。歷史上最典型的金融危機(jī)，比如日本泡沫危機(jī)、美國(guó)次貸危機(jī)，都源于房產(chǎn)。

炒外匯、炒黃金和商品期貨，賺錢的有，但風(fēng)險(xiǎn)不可控，玩砸了的人有很多，但這么多年買房子玩砸的人卻相對(duì)很少。道理很簡(jiǎn)單，央媽發(fā)錢沒停過，M2越來越高，而老百姓的投資渠道又太少，只能往樓市里放。

久而久之，樓市成了國(guó)民財(cái)富的主要蓄水池，這跟美國(guó)“國(guó)民財(cái)富都在股市”里，是一個(gè)性質(zhì)。

現(xiàn)在中國(guó)房產(chǎn)價(jià)值總和大約400萬億人民幣左右，超越了美國(guó)+日本+歐盟的總和，說實(shí)話，泡沫風(fēng)險(xiǎn)不小。而泡沫主要集中在“產(chǎn)業(yè)落后，人口流出”的地區(qū)，這些年房?jī)r(jià)下跌的城市是比較多的，比如東北、西北、地區(qū)的三四線城市。

甚至一些經(jīng)濟(jì)不錯(cuò)，但人口持續(xù)流出的地區(qū)，比如江浙一帶的縣城，房?jī)r(jià)有的炒到2萬多塊錢。

而“經(jīng)濟(jì)人口”雙增長(zhǎng)的一二線城市，房?jī)r(jià)會(huì)維持“大漲小跌”的趨勢(shì)，向上攀升，過去是，現(xiàn)在是，未來也是，因?yàn)榈讓舆壿嫑]變過。

對(duì)于2021年來說，大家一定要謹(jǐn)防一些“有價(jià)無市”橫盤或者持續(xù)陰跌的三四線城市。

深圳樓市

近期深圳規(guī)劃和自然資源局出臺(tái)草案：計(jì)劃在15年內(nèi)新增200萬套住房，到2035年，常住人口控制在1900萬人內(nèi)。說實(shí)話，這幾年深圳對(duì)于樓市的操作是最“迷”的。深圳雖然地少人多，經(jīng)濟(jì)迅猛，但曾經(jīng)有一個(gè)萬個(gè)方法可以壓制房?jī)r(jià)。

然而結(jié)果卻反著來。豪宅稅、2020年后大幅下調(diào)房貸利率、經(jīng)營(yíng)貸套利，三波操作，直接讓深圳房?jī)r(jià)大漲特漲，超越北京、上海，登頂全國(guó)。尤其是學(xué)區(qū)房，動(dòng)不動(dòng)就是20萬一平米，讓教育高出一個(gè)地球的北京學(xué)區(qū)房都為之汗顏。

至今沒搞懂，管理能力先進(jìn)，對(duì)土地財(cái)政的依賴度基本為0的深圳，當(dāng)初為什么要讓房?jī)r(jià)漲得這么“野蠻”，完全不給年輕人留希望。唯一的解釋可能是，把這些有錢人摁住狠狠割一波韭菜。

出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)政策后，深圳房?jī)r(jià)一夜入冬，估計(jì)到明年都緩不過來。而且未來只會(huì)越來越嚴(yán)，因?yàn)檫@個(gè)先進(jìn)示范區(qū)已經(jīng)被的眼睛盯死了。

這次在15年內(nèi)新增200萬套住房，比之前定下的170萬套，多了30萬套，在長(zhǎng)期來講，加大供應(yīng)對(duì)于穩(wěn)房?jī)r(jià)起到根本性作用，也在情理之中。不過即使200萬套住房給足了，依舊填不住這個(gè)缺口，深圳的房子還是稀缺的。

但后面這一條，“常住人口控制在1900萬人內(nèi)”，著實(shí)在意料之外。因?yàn)閺慕ㄊ虚_始，深圳就把人口放在了第一位，“來了就是深圳人”更是傳唱已久，而現(xiàn)在，也學(xué)著北京和上�？厝丝诹恕�

如果2035年常住人口要控制在1900萬左右，那么未來15年，每年人口流入要控制在10萬以下，而過去10年，深圳每年人口流入在71萬左右。

湖北樓市

深度放開放寬城市落戶限制，取消除武漢市外全省其它地區(qū)落戶限制。就是說，除了武漢，湖北所有城市都要放開人口政策，但這個(gè)政策幾乎沒什么用處。

其實(shí)，湖北省是大省會(huì)戰(zhàn)略的一個(gè)省份，在用全省資源養(yǎng)武漢市，而在這種情況下，湖北的年輕人只有兩個(gè)選擇，要么留在武漢，要么去北上廣。

廈門樓市

廈門近期對(duì)樓市炒房客進(jìn)行聯(lián)合圍剿，共查出違規(guī)流入房產(chǎn)資金共17.39億元，其中炒房組織被查出1.01億。

看到這個(gè)數(shù)字，讓人想起去年的深圳的經(jīng)營(yíng)貸，查了很久，還是不了了之。廈門樓市是不輸于深圳的炒房熱土。福建有錢人都想把錢放進(jìn)廈門樓市，房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)超離了當(dāng)?shù)啬贻p人的收入范疇。

在目前大環(huán)境之下，房地產(chǎn)已不是一個(gè)能賺快錢、利潤(rùn)率高的行業(yè)。所以在去年重啟退房令后，以國(guó)家電網(wǎng)、中航集團(tuán)為代表，據(jù)稱有14家央企已完成涉及房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的整改或調(diào)整。集中拿地的房企年底可能會(huì)迎來史上最正面硬剛的推盤競(jìng)爭(zhēng)。房企需要從各個(gè)環(huán)節(jié)去提升，比如要搶占先機(jī)、營(yíng)銷要突破、產(chǎn)品要發(fā)力等等。