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6月16日下午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2021年1-5月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-5月份，全國(guó)商品房銷售面積約為6.64億平方米，同比增長(zhǎng)36.3%，較上月收窄11.8個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額約7.05萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)52.4%，較上月收窄15.8個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于回落原因，業(yè)內(nèi)人士分析稱，主要是源于房地產(chǎn)調(diào)控政策效果的逐漸顯現(xiàn)，以及低基數(shù)效應(yīng)的減弱（去年5月商品房銷售規(guī)模同比轉(zhuǎn)正）。未來(lái)，隨著政策效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)等，全國(guó)商品房銷售規(guī)模增速預(yù)計(jì)將繼續(xù)放緩。

圖片來(lái)源： 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

前5月銷售額增速較前4月下降近16個(gè)百分點(diǎn)

在商品房銷售方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-5月份，全國(guó)商品房銷售面積約6.64億平方米，同比增長(zhǎng)36.3%，較1-4月份收窄11.8個(gè)百分點(diǎn)，比2019年1-5月份增長(zhǎng)19.6%，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)39%；商品房銷售額約7.05萬(wàn)億元，增長(zhǎng)52.4%，較1-4月份收窄15.8個(gè)百分點(diǎn)，比2019年1-5月份增長(zhǎng)36.2%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)56.5%。

業(yè)內(nèi)人士指出，上述同比增速雖然回落，但從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-5月全國(guó)商品房銷售金額、面積均為歷史同期最高水平，5月單月也為歷史同期最高水平。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜表示，隨著政策調(diào)控效果的逐漸顯現(xiàn)以及低基數(shù)效應(yīng)的減弱，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額同比增幅正在繼續(xù)收窄。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，5月南京、北京、深圳、西安、寧波、上海、湖州、嘉興、�？凇⑧嵵�、紹興、成都、合肥共13城發(fā)布15次房產(chǎn)調(diào)控政策，其中多個(gè)城市年內(nèi)數(shù)次調(diào)控，且為前期政策的升級(jí)，分別從限購(gòu)、限售、公開搖號(hào)、捂盤惜售及人口落戶等角度出臺(tái)相關(guān)政策。

從城市結(jié)構(gòu)來(lái)分析，在1-5月份的商品房銷售額中，東部地區(qū)銷售增速繼續(xù)領(lǐng)跑，中部次之。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月份，東部地區(qū)商品房銷售額約4.15萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)61.8%；中部地區(qū)商品房銷售額約1.38萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)55.3%；西部地區(qū)商品房銷售額約1.35萬(wàn)億元，東北地區(qū)商品房銷售額1766億元。

展望未來(lái)，陳文靜預(yù)測(cè)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策仍處于趨緊狀態(tài)，金融監(jiān)管力度持續(xù)加大，部分市場(chǎng)熱度較高的城市仍有政策加碼預(yù)期。隨著調(diào)控政策的進(jìn)一步顯效，購(gòu)房者置業(yè)情緒有望繼續(xù)回歸，疊加低基數(shù)效應(yīng)的減弱，全國(guó)商品房銷售規(guī)模增速預(yù)計(jì)將繼續(xù)放緩。

銷售業(yè)績(jī)壓力下，房企新開工面積明顯增加

在開發(fā)投資方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資約5.43萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.3%，比2019年1-5月份增長(zhǎng)17.9%，兩年平均增長(zhǎng)8.6%。其中，住宅投資約4.08萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.7%。

圖片來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

從5月單月來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額約為1.41萬(wàn)億元，環(huán)比上漲11.2%，新開工面積約為2.04億平方米，環(huán)比增長(zhǎng)15.2%。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，由于半年業(yè)績(jī)需要，5月新開工面積環(huán)比上漲，進(jìn)而推動(dòng)開發(fā)投資額環(huán)比上漲，預(yù)計(jì)隨著集中供地的持續(xù)推進(jìn)，新開工面積對(duì)開發(fā)投資的促進(jìn)作用仍將持續(xù)。

陳文靜認(rèn)為，短期來(lái)看，重點(diǎn)城市首批集中出讓地塊已基本完成競(jìng)拍，土地成交規(guī)模較大，整體將對(duì)新開工形成推動(dòng)，且隨著房企沖刺半年業(yè)績(jī)，企業(yè)推盤的積極性也將有所提高，供應(yīng)端的改善或?qū)⑦M(jìn)一步支撐市場(chǎng)銷售規(guī)模保持高位。

而在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金約8.14萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)29.9%，比2019年1-5月份增長(zhǎng)22.0%，兩年平均增長(zhǎng)10.5%。其中，國(guó)內(nèi)貸款約1.09萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.6%；利用外資25億元，同比下降26.5%；自籌資金約2.27萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.8%；定金及預(yù)收款約3.17萬(wàn)億元，個(gè)人按揭貸款約1.34萬(wàn)億元，分別同比增長(zhǎng)62.9%和32.0%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出，在銷售增速放緩下，個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款增速分別下降11.2、2.6個(gè)百分點(diǎn)。隨著海外疫情好轉(zhuǎn)，利用外資降幅收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于較低水平；國(guó)內(nèi)貸款本月增速為1.6%，較上月下降2.0個(gè)百分點(diǎn)。在國(guó)內(nèi)融資監(jiān)管下，預(yù)計(jì)后續(xù)國(guó)內(nèi)貸款上漲動(dòng)力不足。

首批集中拍地進(jìn)入尾聲，整體溢價(jià)率回落

在房企土地購(gòu)置方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積4396萬(wàn)平方米，同比下降7.5%；土地成交價(jià)款1931億元，下降20.5%，降幅相比4月份有所回落。

值得關(guān)注的是，截至目前，全國(guó)22城首批集中拍地進(jìn)入尾聲�？硕�瑞地產(chǎn)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月10日，首輪集中供地中的20個(gè)城市，土地成交總金額達(dá)到8842億元，其中北京、杭州兩城土地出讓金破千億元，考慮到武漢和上海仍未出讓，以總起始價(jià)計(jì)算，22城首輪集中供地土地出讓金至少約為1.04萬(wàn)億元。

其中，具體到5月單月，克而瑞地產(chǎn)研究中心分析，雖然地價(jià)因城市成交結(jié)構(gòu)改變而出現(xiàn)上漲，但在嚴(yán)格的控價(jià)機(jī)制下，5月份，整體溢價(jià)率較上月出現(xiàn)了明顯回落，土地市場(chǎng)整體熱度在供應(yīng)量大增及調(diào)控機(jī)制進(jìn)一步收緊的雙重影響下得到了一定的控制，“但是，熱點(diǎn)城市的土拍競(jìng)爭(zhēng)仍然十分激烈，拿地成本也在不斷上升，極大地壓縮了項(xiàng)目利潤(rùn)空間，部分地塊已經(jīng)出現(xiàn)了盈利隱憂。”