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深圳、北京、廣州，穩(wěn)；

南京、成都、西安、合肥等，熱度30度。

江浙大部分的三四線，熱度40度。

大部分的省會(huì)、地市、三四線，跌。

今年開始，很多事情有了不同以往的變化，尤其是樓市邁過30多年后，整座大廈所能倚重的4個(gè)基石，已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化：

很多大房企都跨不過三道紅線，

全國居民杠桿率達(dá)到新高度，

從中央到地方，銀行收緊貸款，

當(dāng)?shù)胤秸�府開始與土地財(cái)政解綁，

我們將迎來一場(chǎng)史無前例的危機(jī)。

1

第一個(gè)危機(jī)：

房子多了，不好賣了，價(jià)格漲了。

5月24日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布最新一期《全國百城住宅庫存報(bào)告》顯示。截至4月底，全國100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量約為4.91億平方米，環(huán)比增長0.5%，同比增長3.2%。

有一個(gè)數(shù)據(jù)非常扎眼：

供應(yīng)5457萬方，成交5200萬方。

這是21年以來第一次出現(xiàn)供大于求，與此同時(shí)，百城庫存也是首次出現(xiàn)正增長，去化周期在10個(gè)月。

在大家的印象中，一定覺得市場(chǎng)特別好：庫存特別少，去化特別好，西安的庫存周期僅有5個(gè)月，徐州的庫存周期僅有5個(gè)月。

實(shí)際上根本不是這個(gè)樣子，要知道，全國城市太多了，300多個(gè)城市，2000多個(gè)縣城，無非是西安合肥成都南京無錫徐州鹽城，真正火熱的城市加起來不過40個(gè)，占比才2%，太少了。

而且，這些城市我都去過，也就是比其他城市好點(diǎn)，比起16年、19年的大漲，差得遠(yuǎn)了。所以說，不要急。

這是百城庫存數(shù)據(jù)：

這是百城存銷比數(shù)據(jù)：

今年1-4月，全國百城商品住宅成交均價(jià)17634，同比上漲13.6%。

庫存多了，房?jī)r(jià)漲了，不好賣這是趨勢(shì)。

未來一定會(huì)驗(yàn)證這個(gè)觀點(diǎn)。

2

第二個(gè)危機(jī)：

杠桿率還在進(jìn)一步提升。

一個(gè)是房企，一個(gè)是居民。

房地產(chǎn)中最重要的兩個(gè)參與者，他們的杠桿率都在提升，已經(jīng)提升到了一個(gè)非常危險(xiǎn)的地步。

在這張表中，房地產(chǎn)業(yè)是所有行業(yè)中，杠桿率最高的指標(biāo)，也是杠桿率上升最高的指標(biāo)。

房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率上升最多，其中負(fù)債主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。

其中最典型的則是華夏幸福。

這個(gè)起家于環(huán)京，依靠跟政府之間合作快速崛起的房地產(chǎn)企業(yè)，在這一輪的蒙眼狂飆中，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)迅速攀升。舉兩個(gè)數(shù)據(jù)：

從2011年底到2021年初，華夏幸福有息負(fù)債從28.2億增至1952.5億；

從2021年2月到5月，逾期債務(wù)從52.55億元陡增至572.20億元。

第二個(gè)維度，則是居民杠桿率。

大家看一下，這張表已經(jīng)體現(xiàn)得非常明顯：

哪怕是在疫情之后，看著消費(fèi)一般，沒人愿意花錢。但是整個(gè)21年一季度，住戶中長期消費(fèi)貸款余額42.3萬億，占住戶全部貸款的64.3%。

居民部門杠桿率中住房貸款占比約為54.3%，尤其是在浙江、福建等省，居民杠桿率也是非常高的。

3

第三個(gè)危機(jī)：

銀行收緊房貸，不放了。

這一點(diǎn)，其實(shí)一直被普通人所忽視。作為整個(gè)房地產(chǎn)現(xiàn)金池子的承接者，從去年開始，從中央到地方，銀行也已經(jīng)開始快速調(diào)整貸款了。

之前敢貸的，現(xiàn)在不敢了。

之前能貸的，現(xiàn)在絕對(duì)卡你。

之前多貸的，現(xiàn)在少貸。

經(jīng)營貸、信用貸等全年壓縮。

就在前幾天，廣州還專門發(fā)文要嚴(yán)禁不良貸款：

廣州市地方金融監(jiān)管局近期通知，要求小額貸款公司不得開展“過橋貸”“贖樓貸”業(yè)務(wù)，存量盡快壓降、結(jié)清，不得直接或變相發(fā)放住房按揭貸款。

與廣州相鄰的深圳，最近也有類似的舉動(dòng)：

近期，深圳市地方金融監(jiān)管局分別對(duì)富德、企聯(lián)、金贏信、大信、亞聯(lián)財(cái)?shù)?家小貸公司進(jìn)行了監(jiān)管約談。深圳市地方金融監(jiān)管局指出，各公司應(yīng)對(duì)照各項(xiàng)監(jiān)管要求進(jìn)行全面自查整改，重點(diǎn)自查與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、按揭服務(wù)公司等各類涉房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的合作情況，一旦發(fā)現(xiàn)信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)及時(shí)采取措施，提前收回相關(guān)貸款。

別說經(jīng)營貸、信用貸、過橋貸等非正規(guī)貸款，就連正常的首付、流水，都必須查來源、查流水，整個(gè)房地產(chǎn)的貸款系統(tǒng)將是以此釜底抽薪，產(chǎn)生的影響將是很大的：

1、利空二手。

2、房住不炒。

3、防止套利。

4、當(dāng)然了，必然誤傷剛需。

4

第四個(gè)危機(jī)：

來自地方政府的風(fēng)險(xiǎn)。

地方政府的風(fēng)險(xiǎn)來自哪里？我在網(wǎng)上找了一些數(shù)據(jù)，看兩組數(shù)據(jù)：

一個(gè)是根據(jù)國家財(cái)政部數(shù)據(jù)：

2020年全國財(cái)政總收入18萬億；

其中房地產(chǎn)相關(guān)稅收合計(jì)2萬億；

國有土地使用權(quán)出讓收入8.4萬億；

房地產(chǎn)相關(guān)收入合計(jì)10.4萬億，占全國財(cái)政收入的57%；

以上是全國層面，我們?cè)賮砜匆幌碌胤秸�府層面�?/p>

比如說杭州。

2019年杭州市總財(cái)政收入3650億，其中土地出讓收入1992億，占比55%，超過杭州市財(cái)政收入半壁江山，這還只是出讓收入，如果加上其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收，占比數(shù)據(jù)將更大。

比如說鄭州。

2019年鄭州市地方財(cái)政總收入1970.2億元，其中土地出讓收入1290億元，占了65%。

相信大家對(duì)這個(gè)土地出讓表格非常熟悉吧。

更關(guān)鍵的是，隨著高層稅費(fèi)改革，土地財(cái)政的占比和支配權(quán)也將逐漸壓縮，一定不是一兩年的事情，而是以10年為周期的事情。

這是長線，這是趨勢(shì)，趨勢(shì)不可逆。

5

危機(jī)已經(jīng)出現(xiàn)，甚至已經(jīng)動(dòng)搖了房地產(chǎn)的基石。

房企。

購房者。

銀行。

政府。

如果基石一旦動(dòng)搖，那么整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

更重要的是，未來房地產(chǎn)的調(diào)控、引導(dǎo)邏輯，不僅要防漲、更要防跌，尤其是房?jī)r(jià)暴跌，對(duì)于普通人的影響是最大的。這一點(diǎn)，希望大家一定要明白，房?jī)r(jià)崩盤之后的后果，你們根本無法承擔(dān)。

未來一定好記住幾點(diǎn)：

1、先求穩(wěn)，再求漲。這個(gè)邏輯，千萬不要顛倒。

2、在自己能力范圍內(nèi)，一定要優(yōu)選大城市。能選上海，不要選蘇州，能選蘇州，不要選常州。

3、現(xiàn)金流最重要。月供、流水比什么都重要，活下去比什么都重要，千萬不要因?yàn)樵鹿�、流水，倒在了變現(xiàn)之前。

4、買房一定要首選大房企。首選安全的大房企，恒大、華夏幸福、藍(lán)光等等一定要謹(jǐn)慎，你根本不需要知道內(nèi)幕，你只要知道，不要碰就好，千萬不要碰。

生逢此時(shí)，尤其是這10年，我們見證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲跌興衰，未來10年，這一場(chǎng)巨大社會(huì)變革的最終目標(biāo)，終將趨于平靜，市場(chǎng)平穩(wěn)著陸。