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  01

  37城成交同比降43%

  一線熱度不減、三四線低迷、二線分化

  2021年端午節(jié)（6.12-6.14），全國(guó)37個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積159萬(wàn)平方米，相較2020年端午節(jié)下降43%，同比大幅下降主要由于去年6月包括端午期間，疫后購(gòu)房需求集中釋放，導(dǎo)致成交基數(shù)偏高，剔除基數(shù)影響，相較2019年端午節(jié)，成交仍保持穩(wěn)中有增，增幅達(dá)12%。

  一線城市樓市熱度不減，成交穩(wěn)中有增，4個(gè)城市商品住宅成交面積共計(jì)26.1萬(wàn)平方米，按可比口徑，同比增9%，較2019年增13%。上海端午成交顯著放量，同比增18%，較2019年增長(zhǎng)兩倍有余，廣州受疫情反復(fù)影響，成交同比降28%，深圳受制于供應(yīng)縮量，成交同比持平，較2019年降45%。

  二線城市樓市平穩(wěn)與分化并存，成交整體企穩(wěn)，12個(gè)城市商品住宅成交面積共計(jì)97.7萬(wàn)平方米，高基數(shù)效應(yīng)下同比降36%，較2019年仍增31%。重慶、武漢、成都成交持續(xù)高位運(yùn)行，端午三天新房成交面積皆在20萬(wàn)平方米左右，表現(xiàn)優(yōu)于2019、2020年，但杭州、南京、西安等城市成交明顯回調(diào)，假期期間成交不足4萬(wàn)平方米，同比降幅超兩成，亦明顯不及2019年同期。

  三四線城市樓市相較低迷，成交持續(xù)走弱，21個(gè)城市商品住宅成交面積共計(jì)34.8萬(wàn)平方米，同比降65%，較2019年降20%。同比來(lái)看，僅珠海、莆田、肇慶等5城成交略高于去年同期，其余16城成交皆顯著回落，尤其是溫州、東莞、惠州等城市，成交跌幅超七成，當(dāng)然，這其中也不乏供給端因素影響，典型如嘉興，端午期間僅成交0.2萬(wàn)平方米，皆因市場(chǎng)過(guò)于火熱，新房近乎斷供。

  02

  四大因素拖累端午樓市

  預(yù)計(jì)6月供求企穩(wěn)回升

  三季度供求皆面臨回調(diào)壓力

  綜上所述，端午樓市平淡收?qǐng)�，成交同比降四成，剔除高基�?shù)影響后，相較2019年端午也僅增長(zhǎng)12%。究其原因有四：

  其一，購(gòu)房需求提前釋放，不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)“紅五月”，杭州、廈門最具代表性，5月成交創(chuàng)近年來(lái)新高，重慶也迎來(lái)2020年以來(lái)成交高峰；

  其二，信貸規(guī)模管理、用途監(jiān)管持續(xù)趨緊，典型如廣州、深圳，6月監(jiān)管部門約談多家金融機(jī)構(gòu)，全面叫停并嚴(yán)查贖樓貸、過(guò)橋貸，防止經(jīng)營(yíng)性信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域；

  其三，疫情反復(fù)，廣州、佛山等地新房成交皆受此影響；

  其四，供給不足拖累成交，實(shí)際市場(chǎng)火熱，數(shù)據(jù)表現(xiàn)失真，典型如嘉興，端午假期新房成交不足1萬(wàn)平方米，實(shí)則市場(chǎng)供給緊俏核心區(qū)域一房難求。

  預(yù)判后市，6月適逢年中業(yè)績(jī)搶收關(guān)鍵期，房企推貨積極性提升，供應(yīng)將明顯放量，例如上海，6月僅上半月供應(yīng)已超過(guò)100萬(wàn)平方米，超過(guò)2021年前5月月均水平。供應(yīng)驅(qū)動(dòng)疊加營(yíng)銷發(fā)力，成交仍有進(jìn)一步上升空間。

  進(jìn)入三季度，集中供地影響將進(jìn)一步顯現(xiàn)，考慮到一季度多數(shù)集中供地城市宅地零供應(yīng)，以6個(gè)月拿地到首次開(kāi)盤周期推算，三季度核心一二線城市新房供應(yīng)將面臨較大壓力，個(gè)別城市將迎來(lái)供應(yīng)空窗期，疊加7、8月時(shí)值傳統(tǒng)淡季，房企供貨積極性下降，未來(lái)新房供應(yīng)縮水是大概率事件。

  受制于供應(yīng)，加上熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)升級(jí)，信貸管控持續(xù)趨緊，成交亦面臨回落壓力。與此同時(shí)，城市市場(chǎng)分化依舊，杭州、廈門等樓市熱度不減，市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)向好，成交整體仍將保持高位，但南寧、昆明等城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將維持低溫運(yùn)行，成交低迷局面難有明顯改觀。