多個(gè)城市已經(jīng)跟深圳一樣出臺了二手房指導(dǎo)價(jià)，前置的方法來降低房地產(chǎn)市場的熱度；廈門、武漢、東莞等多地都發(fā)布了限漲令；在供地方面北京實(shí)行“一地一策，房地聯(lián)動(dòng)”對每一種拍賣地都進(jìn)行了限制，如此高壓力的情況下，房產(chǎn)的勢頭比我們想象中的還要強(qiáng)，現(xiàn)在還在完全的抵抗中。
現(xiàn)在已經(jīng)實(shí)行了集中供地土地的熱情高漲，多地拍出了以高溢價(jià)率成交，廣州南沙慶盛紐約地帶以總價(jià)41.3億拿價(jià)，溢價(jià)率達(dá)到了今年的35.84%；重慶兩江新城168畝純居住用地，被25億元競得，溢價(jià)率高達(dá)83.2%；在全國范圍內(nèi)類似這樣的情況真的很多很多，溢價(jià)率一次又一次創(chuàng)地下新高。
在集中供給信息一出的時(shí)候，大家都認(rèn)為集中供地相對應(yīng)就會(huì)有大規(guī)模的樓盤同時(shí)建好上市必然的會(huì)相互競爭，使得房屋的價(jià)格不能賣出高價(jià)。
結(jié)果到正式拍土地的時(shí)候，開發(fā)商都互相競爭，因?yàn)橐荒曛挥腥翁峁┩恋氐墓⿷?yīng)，如果這三次都搶不到土地，也意味著今年就白干，沒有業(yè)績，所以開發(fā)商都爭破血流的去搶。
目前這種高熱度還在持續(xù)，不知道有沒有相對應(yīng)的政策，要對這次進(jìn)行打擊了。
不少人看到這組數(shù)據(jù)又擔(dān)憂起來了，根據(jù)報(bào)告顯示2020年底全國商品房廣義庫存超過70億平方米，也就是已經(jīng)開工，但沒有竣工的未銷售期房。
2021年的庫存量將會(huì)高于2016年至2018年的增速水平，不少人就會(huì)感覺到擔(dān)憂，現(xiàn)在樓面上又出現(xiàn)了這么多庫存，會(huì)不會(huì)又像年2015年一樣去庫存政策導(dǎo)致房屋的價(jià)格再一次的暴漲。
2015年下半年，整個(gè)樓市開始瘋狂，2016年全面性的爆發(fā)就是“全面性去庫存”導(dǎo)致的結(jié)果出現(xiàn)。
中心主要是要解決大城市的住房問題，小城市也斷了棚改的念頭，更關(guān)鍵的是小城市也限高建筑了，這說明未來小城市即便是建房子也不會(huì)有太大的庫存量出現(xiàn)，而大城市首先呢是要加大力度的提供土地以及解決了百姓的住房需求。
2021年不少的炒房客已經(jīng)在逐步地撤離市場，因此在樓市的一系列不確定因素下，人們都是思前想后，擔(dān)心買房自己的價(jià)格又下跌，不買房房屋的價(jià)格又要上漲。
我個(gè)人理解是這樣的：
70億平方米即將面臨上市，也就意味著我國的庫存量非常的大，2020年才銷售了17億平方米，意味著70億的房子需要5年左右的時(shí)間才可以全面性的消化。
我們知道現(xiàn)在的開發(fā)商利潤一般都在10%左右，如果房屋在一年時(shí)間內(nèi)銷售不掉，那么開發(fā)商面臨著的整體建筑持有成本就會(huì)上升，備案價(jià)調(diào)高就行了，其實(shí)這種方法是可以的，實(shí)際上已經(jīng)有很多城市限制一手房的價(jià)格了。
2015年房屋的價(jià)格大漲，除了我們所說的去庫存政策以外，還有一個(gè)更關(guān)鍵的因素，就是整體的貨幣金融政策非常的寬松，使得人們把更多的資金投向于房產(chǎn)，一下子市場就點(diǎn)燃了。
央行出手高房價(jià)的根基開始動(dòng)搖。
2020年下半年，央行組織召開龍頭企業(yè)的座談，提出收縮房地產(chǎn)商融資規(guī)模的措施，在2020年全面的實(shí)施。
關(guān)鍵的是限期過后房企務(wù)必得將負(fù)債率降至�！叭兰t線”的標(biāo)準(zhǔn)線內(nèi)。
我們都知道房地產(chǎn)開發(fā)商是所有企業(yè)中負(fù)債率最高的，平均負(fù)債率達(dá)到了82%，如果再不降標(biāo)準(zhǔn)，相信未來的開發(fā)商將會(huì)變得更瘋狂。
以目前的形勢來看，必須得要把握住每一個(gè)時(shí)機(jī)的紅利，這是為什么呢？在過去我們闡述的幾個(gè)紅利區(qū)金九銀十以及回鄉(xiāng)置業(yè)這兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，現(xiàn)在并不是了，每一天都是在降負(fù)債的標(biāo)準(zhǔn)路上。
雖然我們經(jīng)常能聽到一些房子推降價(jià)活動(dòng)，實(shí)際上有沒有降價(jià)只有他們心里知道，但是推出這種活動(dòng)就是為了更博人眼球，讓你們都過去看樓盤，誰的房子賣的多就誰先占有先機(jī)，更容易的獲得更多的現(xiàn)金流減少融資規(guī)模的可能性。
銀行利率提高，以及銀行針對房地產(chǎn)開始限制貸款。
從2020年1月1日起，央行實(shí)施對房地產(chǎn)貸款集中度管理，對房企和購房者的貸款額度設(shè)置上限，雙管齊下收縮流入到房地產(chǎn)的資金。
我們都清楚知道開發(fā)商是非常的依賴銀行的資金的，現(xiàn)在限制的資金流入到樓市里面，開發(fā)商，在整體的資金周轉(zhuǎn)能力上要進(jìn)一步的提升，想盡一切辦法的快點(diǎn)把房子賣出去，才能有更好的資金流動(dòng)。
把銀行分為5個(gè)檔次，標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。
六大國有銀行，工農(nóng)中建郵交國家第1檔次，分別有兩個(gè)上限房子，最高限制額度40%，個(gè)人住房貸款最高限制32.5%。
政策一經(jīng)實(shí)施，貸款的額度迅速的下降不少地方，第一季度的額度已經(jīng)基本上處于掏空的狀態(tài)，剩下來的日子只能開源節(jié)流。
另一方面，嚴(yán)查房抵貸、經(jīng)營貸流入樓市。
目前全國各地城市的利率都在不斷地上調(diào)。
利率不斷上調(diào)，主要的原因是基于各大銀行的資金剩余度已經(jīng)不多了，只能不斷地調(diào)高利率，讓更多的人不得不選擇他們的銀行進(jìn)行貸款。
而且利率的上調(diào)會(huì)導(dǎo)致整個(gè)市場的活躍度出現(xiàn)急速的下降，印象最深刻的，我在惠州1月份貸款利率還可以選到5.38%左右，現(xiàn)在首套房貸款利率基本上都在6.18%徘徊。
根據(jù)2021年上半年的數(shù)據(jù)顯示，上半年房企們要面臨著超過1.2萬億的債務(wù)到期，7月份也是另外一個(gè)小高峰，要面臨著1,490億的還款
資金負(fù)債率最嚴(yán)重的某大，現(xiàn)在在整體的資金壓力情況下，已經(jīng)出現(xiàn)了很多耍賴皮的現(xiàn)象呢。
隨著這種情況的壓迫，未來資金短缺，而且房子的庫存壓力大，沒辦法只能降低自身的利潤回籠資金來降低負(fù)債率先，要不然在三條紅線內(nèi)不可以拿土地，到時(shí)候真的是雪上加霜了。
房地產(chǎn)剩余的時(shí)間只有10年。
任澤平表示為我國的房地產(chǎn)在整體發(fā)展還有10年的時(shí)間，為什么是10年時(shí)間從我國的整體發(fā)展規(guī)劃觀看，5年一計(jì)劃。
未來的50年時(shí)間內(nèi)將會(huì)有房產(chǎn)稅的面臨，降低開發(fā)商的負(fù)債率以及推開保障性居住房以及保障性租賃房，來解決當(dāng)下年輕人所遇到的困境。
二手房參考指導(dǎo)價(jià)，其實(shí)一方面是為了降低房屋成交價(jià)格，另外一方面還是要降低市場的熱度，還有一個(gè)更關(guān)鍵的一點(diǎn)是要降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。
觀看任何一條政策，現(xiàn)在還是有很多人解讀為未來房屋的價(jià)格還會(huì)上漲，政策只是暫時(shí)性的壓住，其實(shí)這句話我非常的認(rèn)同，暫時(shí)性的壓住而已。
如果政策長期不放開，那么就是會(huì)長期壓住，即便有再多的人口進(jìn)來，也難以把整個(gè)城市的房屋價(jià)格提高，二手房參考價(jià)多少人不愿意降價(jià)出售，其實(shí)首付的比例就已經(jīng)接近50%了，像深圳這些房子50%的比例投進(jìn)去，無論是炒房還是剛需購房者都是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)，自殘冷淡那么自然而然相對于急用錢的人價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)下滑。
應(yīng)該說是在整個(gè)房地產(chǎn)慢慢地驅(qū)趕炒房客，未來市場將會(huì)變得更健康，而且在整體的房源上也可以變得更多挑選。
你認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展還有多少年時(shí)間？
