現(xiàn)在，很多粉絲會(huì)糾結(jié)，不知道該如何操作，那是因?yàn)槟阏驹诳永�，如果你能用上帝視角來俯瞰，那么你的思路就�?huì)非常清晰。
不用懷疑，以下10件事將在今年陸續(xù)上演，并且決定著你房產(chǎn)投資的成敗。
1
全面去杠桿
今年開始，高層在不同場(chǎng)合不斷的強(qiáng)調(diào)，我們從來沒有實(shí)施過歐美那樣的量化寬松政策，這是事實(shí)。但是去年上半年，我們確實(shí)也緊急推出了一系列的應(yīng)對(duì)措施。當(dāng)然，這輪房價(jià)上漲與此密不可分！
3月18日開始，巴西、土耳其、俄羅斯等新興市場(chǎng)國家已經(jīng)開始進(jìn)入加息周期，我國不可能置身事外。為了避免未來我國逐步調(diào)整貨幣政策后樓市出現(xiàn)硬著陸，最有效的辦法就是我們自己提前給樓市擠泡沫，給樓市降溫降杠桿。這就是我們的聰明之處，利用逆周期調(diào)節(jié)，讓樓市的波動(dòng)處于可控狀態(tài)。
說一千道一萬，都是為了保護(hù)房地產(chǎn)！
去年底，出臺(tái)“三道紅線”給房企去杠桿，出臺(tái)“兩道紅線”給各銀行設(shè)置房地產(chǎn)貸款的天花板。3月26日，三部門發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，一季度四大一線城市全都自查經(jīng)營貸炒房之后，深圳再次加碼要求每季度都要滾動(dòng)排查經(jīng)營貸和房地產(chǎn)貸款。而且現(xiàn)在不止一線城市，全國所有城市都要開始集中排查打擊經(jīng)營貸炒房的違規(guī)行為。
社會(huì)就是如此現(xiàn)實(shí)：2020年是加杠桿之年，而2021年是去杠桿之年。
根據(jù)房地產(chǎn)周期和資金輪動(dòng)規(guī)律，2021年，一線城市要堅(jiān)決杜絕高杠桿，強(qiáng)二線城市可以適度高杠桿，弱二線以下要放棄高杠桿。
2
地王消失
每輪牛市，都是土地的盛宴，房企打了雞血，地王層出不窮。房東跳價(jià)的勇氣很大一部分都是地王給的。面粉貴過面包是所有人預(yù)期房價(jià)必漲的堅(jiān)強(qiáng)后盾。那么2021年這個(gè)后盾將被徹底擊碎。
2月18日，國家自然資源部發(fā)文要求22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，二是集中組織出讓活動(dòng)，且一年不能超過3次。
殺器一落地，各城市紛紛響應(yīng)。
3月26日，廣州一次性公開掛牌出讓48宗商品住宅用地，合計(jì)393.6公頃，6-7月還會(huì)出讓115公頃，9-10月再出讓120公頃。
3月31日，北京首批商品住宅用地掛牌出讓30宗地，169公頃，建筑規(guī)模超過345萬平方米，起拍總額超過1035億元。2021年，北京將于3月、7月、11月分三批次發(fā)布商品住宅用地出讓公告。
3月31日發(fā)布2021年集中供地計(jì)劃的還有天津和蘇州。天津?qū)⒃?月、6月、9月三次掛牌，第一批次共計(jì)出讓土地58宗。蘇州全年計(jì)劃供應(yīng)宅地116宗，出讓時(shí)間集中在4月、7月、10月。
以前各個(gè)城市拍地都是饑餓營銷，好不容易出一塊地，大家一擁而上，地王產(chǎn)生，皆大歡喜。
現(xiàn)在，高層就是要管控這種傳統(tǒng)的賣地模式，讓房企更理智，讓地方更理性。
以前是狼多肉少，大家一起廝殺，現(xiàn)在是狼多肉更多，只要有錢就管飽，肉價(jià)不可能被炒高。而且，以前是吃了上頓看不見下頓，現(xiàn)在都告訴你了，一年三頓，每頓幾十塊肉，大家都有份，不用拼命搶。
這也就意味著，在這種模式下，只要是執(zhí)行“兩集中”賣地的22個(gè)重點(diǎn)城市，絕對(duì)不會(huì)再有高溢價(jià)的地王產(chǎn)生，今年的地價(jià)很難再超越去年。
賣地“兩集中”的本質(zhì)，說白了就是：高層和地方的博弈，控房價(jià)和地方利益的抗衡！
3
中介關(guān)店潮
在國內(nèi)，真正把高房價(jià)當(dāng)做階級(jí)敵人的只有三個(gè)城市：北京、上海、長沙。
不可否認(rèn)，深圳在過去幾年的樓市調(diào)控中，確實(shí)有幾次假動(dòng)作，結(jié)果就是相信的老實(shí)人吃了虧。
但這一次，深圳是來真的！
目前深圳基本上所有銀行都開始按照二手房成交參考價(jià)格審批按揭貸款了。上一輪深圳各銀行自查的結(jié)果是5180萬元、21戶經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市，這個(gè)數(shù)字明顯偏低，所以3月30日，銀保監(jiān)局要求深圳各銀行每季度都要滾動(dòng)排查經(jīng)營貸炒房，排查結(jié)果每季度上報(bào)。炒房的存量資金不敢奢望查出來，但是增量一定是大幅度減少的，沒有了資金的注入，樓市一定涼涼。
現(xiàn)在深圳二手房成交量已經(jīng)腰斬，所有買房者賣房者都在觀望。
二手房成交量減少3成，中介尚可茍活，成交量腰斬，中介大量關(guān)店倒閉將不可避免！
深圳的朋友，積分高的就打打新吧，二手房市場(chǎng)暫且不用參與了。
4
學(xué)區(qū)房不會(huì)跌
3月16日，上海中考改革發(fā)文，市重點(diǎn)高中招生名額的50-65%分配到區(qū)分配到校，菜中未來也有機(jī)會(huì)讀市重點(diǎn)。當(dāng)時(shí)我不便解讀，后來看到很多偽自媒體在叫囂上海學(xué)區(qū)房暴跌，我實(shí)在看不下去，就在新浪微博柯談地產(chǎn)觀里簡單說了幾句。
現(xiàn)在的上海學(xué)區(qū)房是個(gè)什么行情呢？我上周詳細(xì)咨詢了兩個(gè)專賣徐匯學(xué)區(qū)房的中介朋友：
一、上海去年下半年的學(xué)區(qū)房搶房潮跳漲潮確實(shí)褪去了，現(xiàn)在學(xué)區(qū)房買房者開始觀望，成交量明顯減少；
二、學(xué)區(qū)房掛牌價(jià)沒有松動(dòng)，還是很堅(jiān)挺，極個(gè)別著急置換的房東會(huì)有明顯降價(jià)，但是幅度有限。根本不存在學(xué)區(qū)房大量拋盤和大幅降價(jià)的現(xiàn)象。
三、由于成交量開始減少，不存在搶房現(xiàn)象了，所以房東心態(tài)不再傲嬌，會(huì)有一些砍價(jià)空間。
以上就是目前上海學(xué)區(qū)房的市場(chǎng)全貌，可惜的是，很多人期待的學(xué)區(qū)房價(jià)格暴跌根本就沒有來臨！
其實(shí)用腳趾頭想想就能明白，買學(xué)區(qū)房的基本都是自用，持有至少5-8年以上，很少有人純投資，這就相當(dāng)于是限售，所以根本不可能存在大幅降價(jià)大量拋盤的可能。上有老下有小，家里有孩子要讀書，手里又有些錢的中年人，一定最明白學(xué)區(qū)房意味著什么。
真正叫囂學(xué)區(qū)房大跌的人，都是沒有結(jié)婚沒有孩子沒有學(xué)區(qū)房的人！
學(xué)區(qū)房才是最大的剛需。道理很簡單，假如你銀行存著500萬現(xiàn)金，你是貸款買個(gè)老破小學(xué)區(qū)房讓孩子讀重點(diǎn)學(xué)校呢，還是錢放在銀行貶值，讓孩子讀菜小呢？
上海中考改革的名額分配制度很多年前就在北京、深圳、廈門、南京、合肥、濟(jì)南、溫州等城市實(shí)行了，結(jié)果呢？這些城市學(xué)區(qū)房照樣上漲。去年北京西城多校劃片后，西城海淀學(xué)區(qū)房照樣領(lǐng)漲，現(xiàn)在正在火熱的合肥，學(xué)區(qū)房也是一房難求。
也許有人不愛聽，但是我還是要告訴你，學(xué)區(qū)房不會(huì)跌，能橫盤就是最大榮幸了，所有城市都是如此！
上周上海各區(qū)公布了小學(xué)初中招生簡章，很多教育大區(qū)比如浦東、閔行、徐匯的學(xué)校都預(yù)警入學(xué)名額超額了，并且明確要求將按照落戶時(shí)間長短順序入學(xué)。內(nèi)卷的制度只能加劇競爭的殘酷。等過幾個(gè)月，上海的家長們度過了新政消化期后發(fā)現(xiàn)，孩子未來落戶時(shí)間不能再拖的時(shí)候，學(xué)區(qū)房還是得咬牙買下。那時(shí)上海學(xué)區(qū)房的成交量和成交價(jià)還是會(huì)回歸常態(tài)。
我看到網(wǎng)上很多小白在說，上海中考改革下，重點(diǎn)初中進(jìn)入市重點(diǎn)高中的名額確實(shí)被分流出去一些，房價(jià)一定會(huì)降的啊。
那么我告訴你學(xué)區(qū)房啥時(shí)候會(huì)涼？就是你買了這套房，但絕對(duì)進(jìn)不了這個(gè)好學(xué)校，只有這時(shí)，學(xué)區(qū)房才會(huì)徹底等同于非學(xué)區(qū)房，開始降價(jià)。只要有進(jìn)入重點(diǎn)的一線希望，它就仍然還是價(jià)格昂貴的學(xué)區(qū)房。
真正希望學(xué)區(qū)房大跌的其實(shí)僅僅是極少的一部分憤青。ZF只是希望學(xué)區(qū)房不要再大漲而已。而把學(xué)區(qū)房玩的最溜的，其實(shí)還是ZF自己。任何一個(gè)新區(qū)想要成功開發(fā)，ZF最先做的就是兩件事：一、通地鐵；二、引入重點(diǎn)學(xué)校。
沒有對(duì)學(xué)區(qū)的向往，新區(qū)有何崛起的資本？百姓又為何替一片荒蕪的新區(qū)買單？
5
二三線狂歡
4月2日，廣州調(diào)控了，力度真心一般。樓市還會(huì)再火一會(huì)兒，但調(diào)控再次加碼已是板上釘釘。
最遲到年中，四大一線會(huì)全部徹底轉(zhuǎn)涼。2021年，將是強(qiáng)二線和長三角珠三角三線城市的狂歡之年。
現(xiàn)在的主要矛盾是百姓抗通脹買房的迫切需求和樓市調(diào)控遏制房價(jià)上漲之間的矛盾。資金輪動(dòng)和房產(chǎn)周期，在2021年將展現(xiàn)的淋漓盡致。
大熱的成都、西安已經(jīng)調(diào)控，火爆的合肥，政策即將公布。環(huán)滬的花橋、嘉興頻繁跳漲，環(huán)廣的佛山越來越旺，珠江西岸的珠海正在蓄勢(shì)待發(fā)。
一線的有錢人，別再盯著一線了，要學(xué)會(huì)踏浪前行，抓住每一波行情。
6
救市打臉一日游
去年初，疫情肆虐之際，企圖給樓市松綁的城市，均遭遇了政策一日游，更何況我國經(jīng)濟(jì)快速反彈的今年，調(diào)控放松更是癡心妄想。
所以我們看到，3月24日南昌發(fā)布南昌都市圈購房同權(quán)變相取消限購被住建部督導(dǎo)撤回，燕郊3月11日放開二手房直接落戶后，被叫停后又兩次收緊。
南昌和燕郊是今年放松被叫停的前2名，但絕不是最后2名，接下來還會(huì)有很多弱二線省會(huì)和中西部東北部三四線城市企圖給樓市松綁，當(dāng)然命運(yùn)和結(jié)局都一樣。
2021年絕不是樓市放松之年，而是持續(xù)收緊之年。
現(xiàn)實(shí)就是如此分化，大熱的城市，在高層的威嚴(yán)之下，地方ZF不得不數(shù)次調(diào)控，而冰凍的城市，想要救市，照樣不被允許。
這樣的結(jié)局就會(huì)非常明顯：旱的旱死，澇的澇死！現(xiàn)在還沒有回暖的城市，接下來，絕對(duì)會(huì)一直冰凍，不會(huì)有奇跡發(fā)生。你所在的城市，什么行情，你自己清楚，認(rèn)命吧！
7
剛需房不漲
2021年，所有城市內(nèi)部房價(jià)上漲都將是分化的，只有兩類房子會(huì)漲：學(xué)區(qū)房和核心地段的高品質(zhì)房產(chǎn)。
不論任何城市都一樣。不管是去年的北上廣深，還是現(xiàn)在很火的二三線。地段越好漲的越快，單價(jià)越高漲的越猛：比如合肥的濱湖新區(qū)政務(wù)區(qū)、成都高新南天府新區(qū)、西安曲江高新、南京河西江北核心、杭州錢江新城錢江世紀(jì)城未來科技城、佛山千燈湖、花橋臨滬、珠海航空新城等等，都是如此。
根源就是：這輪買房的都是富人，而不是窮人！富人買房只買最好的、最稀缺的。窮人買房才買郊區(qū)剛需小戶型。
所以，今年期望投資房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)增值的朋友們，務(wù)必死死牢記這點(diǎn)：只買最好的片區(qū)，只買最好的樓盤。切記千萬不要投遠(yuǎn)郊盤，千萬不要投剛需盤，千萬不要投上車盤，從一線到五線，所有城市都是如此！
調(diào)控放松的房價(jià)上漲，是從剛需盤開始的，因?yàn)�，首付降低利率打折增值稅個(gè)稅減免都是利好剛需買房的；而貨幣放水的房價(jià)上漲，則是從高端盤開始的，因?yàn)閷?duì)抗通脹的前提是你需要有大量的資金，并且可以融到更多的資金。
不可否認(rèn)，2020年開始的這輪房價(jià)上漲，受益的僅僅是有錢人，而調(diào)控受傷最深的卻是底層純剛需。
8
二手房限價(jià)
二手房限價(jià)是今年新發(fā)明的調(diào)控利器。深圳已經(jīng)嚴(yán)格落實(shí)二手住房成交參考價(jià)格機(jī)制，結(jié)果就是二手市場(chǎng)直接入冬。大熱的成都、西安在剛發(fā)布的調(diào)控中已經(jīng)明確也將逐步建立二手房成交參考價(jià)格機(jī)制。
完全可以預(yù)見，今年接下來調(diào)控的二線城市很多都會(huì)模仿深圳對(duì)二手房進(jìn)行限價(jià)，但這更多的是一種表態(tài)，不會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行。原因有二：一是二線城市的二手商品房數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于深圳，全部設(shè)置參考價(jià)格這個(gè)工作量極為龐大，不可能短期完成；二是二線城市漲幅沒有深圳大，更重要的是當(dāng)?shù)豘F更希望保護(hù)房價(jià)而不是讓樓市入冬房價(jià)下跌。
二手房限價(jià)的本質(zhì)是給樓市去杠桿，這個(gè)其實(shí)就是我在第一點(diǎn)中說的。
2021年房地產(chǎn)全年的核心工作就是去杠桿。只有把杠桿先降下來了，未來才有機(jī)會(huì)在特殊時(shí)期再加杠桿。治國不易，不能把棋一步走死，要給自己留后路！
9
風(fēng)口將消失
啥是風(fēng)口？
以前離婚可以獲得首套房票、首貸貸票，這是風(fēng)口；以前法拍房不限購，還打七折，這是風(fēng)口；以前贈(zèng)與房產(chǎn)不限購，即能騰房票還肥水不流外人田，這是風(fēng)口；以前JYD和XFD融資后可以買房，這是風(fēng)口；以前外地人不限購隨便買，這是風(fēng)口；以前產(chǎn)證到手就可以賣，快進(jìn)快出利潤豐厚，這是風(fēng)口；以前新房倒掛，多付首付多交茶水費(fèi)就可以買，這是風(fēng)口；以前拿人才證明就可以破限購隨便買，這是風(fēng)口。
很多機(jī)遇或許是你根本看不到，或許是你看到也不敢為。但是，勇于身先士卒的人最后都證明，那就是當(dāng)時(shí)最大的風(fēng)口。等多數(shù)人都看到其中賺錢的奧秘后，這個(gè)風(fēng)口就變成了井口，再跳下去就是送命！
所以，發(fā)財(cái)?shù)挠肋h(yuǎn)都是處在風(fēng)口浪尖的那幫人！監(jiān)管永遠(yuǎn)是滯后的，這個(gè)是千古不變的真理！不是讓你違背監(jiān)管，而是讓你引領(lǐng)監(jiān)管！
調(diào)控政策都是照葫蘆畫瓢，一線調(diào)控的政策都將是二線城市的模板，比如離婚限購，法拍房限購，贈(zèng)與限購，外地人限購，嚴(yán)查經(jīng)營貸消費(fèi)貸買房，新房二手房3年限售5年限售，新房搖號(hào)傾向無房家庭，人才政策收緊，增值稅免征年限2改5，這些都是今年的調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)模板。
二線城市中的你，假如正好站在風(fēng)口，且行且珍惜吧，因?yàn)樗磳⑾В?/strong>
10
剛需買房變難
春節(jié)后，上海新房開始實(shí)施積分搖號(hào)政策，一旦項(xiàng)目認(rèn)籌比例超過130%將觸發(fā)積分排序搖號(hào)，并且限售5年。所以，現(xiàn)在上海的各大新盤為了自己的項(xiàng)目不被限售，簡直無所不用其極：提高認(rèn)籌金，封鎖開盤消息，放客戶鴿子，勸退低積分者，人肉阻擋客戶進(jìn)入售樓處，拆除售樓處，總之，知道的人越少越好，反正不缺全款客戶。
深圳也一樣，新房限價(jià)倒掛后，內(nèi)卷的積分打新制度讓人望而卻步，比如要求10年內(nèi)在深無住房轉(zhuǎn)讓記錄，且名下無房，才能積滿40分。試問，10年內(nèi)都沒有買過房子的人，現(xiàn)在拿什么去買房？除非家里有礦。
“三道紅線”不讓房企過度負(fù)債，“兩道紅線”又不讓銀行給買房人多貸款，結(jié)果就是，缺錢的房企只能傾向于把房子賣給全款和高首付的客戶，首付三成的純剛需就不受待見。
給房企和銀行去杠桿的結(jié)果就是利率上漲。3月22日，貝殼研究院發(fā)布60個(gè)重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)：首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.62%，分別較上月提高2個(gè)、3個(gè)基點(diǎn)。2020年12月是此輪房貸利率的最低點(diǎn)，目前首套和二套房貸利率已經(jīng)連續(xù)上漲3個(gè)月。
對(duì)利息最敏感的不是炒房客投資客，而是首套自住剛需。
2021年注定將成為歷史上調(diào)控次數(shù)最多的一年。而在打擊投資客的同時(shí)，純剛需的買房難度也會(huì)越來越大。
投資客是3套房還是5套房的區(qū)別，而剛需客卻是有房和沒房的區(qū)別。放松時(shí)最先獲利的是投資客，而收緊時(shí)最受傷的總是剛需客！
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