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2月23日，自然資源部發(fā)布通知，要求全國(guó)22城將實(shí)施“兩集中”三批次供地，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是：核心一二線城市，一年只賣3次地，集中公示，集中招拍掛出讓，其他時(shí)間不再發(fā)布住宅用地的出讓公告。截止至4月16日，全國(guó)15座城市已完成首輪“兩集中土拍”，全國(guó)5855萬(wàn)方的建筑面積投入市場(chǎng)，出讓金額達(dá)7570億。

如果說(shuō)“三道紅線”是對(duì)房企融資市場(chǎng)的管控，那么“集中土地出讓”則是對(duì)供應(yīng)端的集中規(guī)范。在土地供應(yīng)愈發(fā)集中的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)因供應(yīng)端更加清晰，其行業(yè)趨勢(shì)也變得有脈可尋。

此次15城完成首批次集中土拍，呈現(xiàn)熱度高、溢價(jià)高、競(jìng)爭(zhēng)激烈的特點(diǎn)，但核心城市（或板塊）與二線城市（或板塊）有分化趨勢(shì)，具體表現(xiàn)如下：

熱度最高區(qū)域：北京、杭州、重慶、無(wú)錫、深圳和廈門。北京集中推出29宗土地，僅有4宗地塊低溢價(jià)成交，其余全部觸及頂價(jià)，其中更有10宗地塊進(jìn)入“競(jìng)政府持有+競(jìng)建設(shè)品質(zhì)”的爭(zhēng)搶中；杭州觸頂成交地塊達(dá)41宗（占比72%）；重慶因不限地價(jià)，70%地塊溢價(jià)率達(dá)40%以上，最高溢價(jià)率更是高達(dá)129.98%；廈門、深圳首批土地出讓規(guī)模較小，熱度維持高位。

其它部分城市則呈現(xiàn)整體熱度不足或板塊熱度不足的現(xiàn)象�？傮w上看，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、濟(jì)南、青島等城市總體熱度不足，溢價(jià)成交地塊屈指可數(shù)、或有流派地塊，房企拿地慎重、少有競(jìng)價(jià)發(fā)生。從板塊上看，福州、廣州、天津、青島、福州、天津中心城區(qū)熱度高于外圍；廣州近郊黃埔番禺、遠(yuǎn)郊南沙競(jìng)爭(zhēng)激烈。

核心城市與經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市的土地呈現(xiàn)冷熱不均現(xiàn)象，城市內(nèi)部各板塊的熱度也分化嚴(yán)重——核心都市圈與二線城市的核心區(qū)域成為房企目標(biāo)，未來(lái)1年反映在新售供給端后，這些城市與區(qū)域也將成為樓市焦點(diǎn)，直接表現(xiàn)可能就是漲價(jià)幅度遠(yuǎn)高于其它區(qū)域。

目前房企已不再熱衷于廣范圍拓展新項(xiàng)目，拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎，對(duì)城市資源的依賴度更高。這代表野蠻拿地拓張時(shí)代結(jié)束，城市預(yù)期成為房地產(chǎn)白銀時(shí)代投資的核心指標(biāo)。土地市場(chǎng)的熱度分化，必然導(dǎo)致樓市發(fā)生結(jié)構(gòu)性的變化，目前可以清晰地判斷——核心都市圈（首都圈、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)）的土地市場(chǎng)熱度遠(yuǎn)高于其它城市，且未來(lái)或更加集中。

導(dǎo)向已較為清晰，眾看官要早做準(zhǔn)備了。

二、人口流動(dòng)加劇，需求端擠壓供需錯(cuò)配

供應(yīng)端看土地，需求端看人口。

5月11日，第七次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)結(jié)果公布，數(shù)據(jù)顯示2010-2020年?yáng)|部城市人口占比增加2.15%（共39.93%），中部城市與東北部城市人口占比均有下降，全國(guó)人口流動(dòng)性增長(zhǎng)了69.73%。北上廣深等城市成為大范圍人口流入城市，以北京為例，10年凈新增228.1萬(wàn)人，非本地新增180.15萬(wàn)人。

同時(shí)，環(huán)京地區(qū)（廊坊）也迎來(lái)巨量人口增長(zhǎng)。廊坊發(fā)布的公報(bào)顯示，廊坊2010至2020年新增110萬(wàn)人，10年人口增長(zhǎng)率達(dá)25.29%，無(wú)論是增長(zhǎng)率還是增長(zhǎng)規(guī)模都可以在全國(guó)排進(jìn)前20名。

更為關(guān)鍵的是，我們看到核心都市圈（北上廣深）的年齡分布也呈現(xiàn)較為健康的水平，皆保持20%以下的60歲以上人口占比；北京受過(guò)大學(xué)教育人口達(dá)41980萬(wàn)人，也遙遙領(lǐng)先全國(guó)平均水平（15467人）。這說(shuō)明核心都市圈每年都會(huì)流入大量有效勞動(dòng)力、大學(xué)生，其它城市則持續(xù)丟失有效勞動(dòng)力、大學(xué)生。

總體來(lái)看，近十年全國(guó)1000萬(wàn)人以上城市城區(qū)人口增長(zhǎng)36.0%，土地供給僅增長(zhǎng)14.4%；200萬(wàn)人以下城市人口增長(zhǎng)3.0%，土地供給增長(zhǎng)26.1%。這說(shuō)明人口在聚集流動(dòng)的同時(shí)，土地端也是錯(cuò)配的。

以上數(shù)據(jù)說(shuō)明，人口向發(fā)達(dá)地區(qū)流入，核心都市圈的虹吸效應(yīng)更為明顯，人口結(jié)構(gòu)性分化也在加劇。人口聚集流動(dòng)、年齡結(jié)構(gòu)性分化，都在加劇需求端向核心都市圈和大城市轉(zhuǎn)移。人地分離、供需錯(cuò)配的背景下，勢(shì)必會(huì)展現(xiàn)“核心都市圈高房?jī)r(jià)、三四線城市高庫(kù)存”的現(xiàn)象。

上個(gè)部分從土地市場(chǎng)上看，核心城市與經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市的土地呈現(xiàn)冷熱不均現(xiàn)象，城市內(nèi)部各板塊的熱度也分化嚴(yán)重——房企對(duì)城市發(fā)展預(yù)期的考量成為關(guān)鍵因素。人口數(shù)據(jù)的變化也在印證土地市場(chǎng)的表現(xiàn)：城市發(fā)展長(zhǎng)期層面看人口，人口是經(jīng)濟(jì)活性的主要貢獻(xiàn)者，樓市的長(zhǎng)期熱度也絕對(duì)依賴人口增長(zhǎng)。

目前，樓市結(jié)構(gòu)性分化的特征已經(jīng)非常清晰，無(wú)論是從供應(yīng)端（土地市場(chǎng)）還是需求端（人口流向）都清晰證明著，只有核心都市圈與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市才是“向往之地”。

三、全球通脹來(lái)臨，要開始快跑了

由于中、美、歐疫情防控與疫苗注射效果顯著，三大經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)形式開始復(fù)蘇，中國(guó)一季度更是實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)紀(jì)錄的18.3%增長(zhǎng)率。此次經(jīng)濟(jì)回暖，很大程度是因?yàn)?020年全年居民消費(fèi)需求下降，疫情改善后，需求端得以解綁，并報(bào)復(fù)性反彈。居民需求端的擴(kuò)大，對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)向好具有重要貢獻(xiàn)。

但由于印度、巴西、阿根廷等原材料進(jìn)口國(guó)疫情失控，中澳關(guān)系惡化，中和、環(huán)保條例也對(duì)國(guó)內(nèi)原材料成產(chǎn)企業(yè)提出了更多要求等原因，原材料得不到正常供應(yīng)，并產(chǎn)生巨大缺口，這直接導(dǎo)致了期貨市場(chǎng)的大宗商品連續(xù)上漲，有色金屬價(jià)格更是達(dá)到了歷史最高水平。

所以我們看到近期大型消費(fèi)品都在漲價(jià)，4月工業(yè)品價(jià)格（PPI）已經(jīng)漲到了6.8%，在歷史上可以說(shuō)是較高水平。目前已經(jīng)可以看到電冰箱、洗衣機(jī)、電視機(jī)、筆記本電腦等產(chǎn)品的價(jià)格均有漲幅，但還沒有到更猛烈的階段。

同時(shí)，美元的全球性泛濫也在加速這輪物價(jià)上漲。拜登上臺(tái)以來(lái)，連續(xù)推出了共3萬(wàn)億美元的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，這些錢由美國(guó)人消費(fèi)，但因美國(guó)是最大的進(jìn)口國(guó)，所以大部分美元都流入了加工國(guó)市場(chǎng)。因我國(guó)是復(fù)工復(fù)產(chǎn)、恢復(fù)進(jìn)出口最快速的國(guó)家，所以這3萬(wàn)億美元將有大部分流入中國(guó)市場(chǎng)，其流通性與貨幣總量將對(duì)我國(guó)產(chǎn)生巨大的通脹壓力。

價(jià)格上漲與通貨膨脹并發(fā)，美元泛濫超發(fā)又加劇這一表現(xiàn)，未來(lái)5-8年全球經(jīng)濟(jì)將集體進(jìn)入一個(gè)通貨膨脹周期。目前來(lái)看，核心都市圈的房產(chǎn)、珍稀有色金屬、龍頭企業(yè)的股票都可能迎來(lái)較大上漲，但其中核心都市圈的房產(chǎn)最為“硬通貨”——跌價(jià)難、需求量持續(xù)、長(zhǎng)期看漲。

想保障資產(chǎn)安全的看官，還需提足一口氣，抓緊跑起來(lái)了！