2月23日，自然資源部發(fā)布通知，要求全國22城將實施“兩集中”三批次供地，簡單來說就是：核心一二線城市，一年只賣3次地，集中公示，集中招拍掛出讓，其他時間不再發(fā)布住宅用地的出讓公告。截止至4月16日，全國15座城市已完成首輪“兩集中土拍”，全國5855萬方的建筑面積投入市場，出讓金額達7570億。
如果說“三道紅線”是對房企融資市場的管控，那么“集中土地出讓”則是對供應端的集中規(guī)范。在土地供應愈發(fā)集中的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場因供應端更加清晰，其行業(yè)趨勢也變得有脈可尋。
此次15城完成首批次集中土拍，呈現(xiàn)熱度高、溢價高、競爭激烈的特點，但核心城市（或板塊）與二線城市（或板塊）有分化趨勢，具體表現(xiàn)如下：
熱度最高區(qū)域：北京、杭州、重慶、無錫、深圳和廈門。北京集中推出29宗土地，僅有4宗地塊低溢價成交，其余全部觸及頂價，其中更有10宗地塊進入“競政府持有+競建設品質”的爭搶中；杭州觸頂成交地塊達41宗（占比72%）；重慶因不限地價，70%地塊溢價率達40%以上，最高溢價率更是高達129.98%；廈門、深圳首批土地出讓規(guī)模較小，熱度維持高位。
其它部分城市則呈現(xiàn)整體熱度不足或板塊熱度不足的現(xiàn)象�？傮w上看，長春、沈陽、濟南、青島等城市總體熱度不足，溢價成交地塊屈指可數(shù)、或有流派地塊，房企拿地慎重、少有競價發(fā)生。從板塊上看，福州、廣州、天津、青島、福州、天津中心城區(qū)熱度高于外圍；廣州近郊黃埔番禺、遠郊南沙競爭激烈。
核心城市與經(jīng)濟欠發(fā)達城市的土地呈現(xiàn)冷熱不均現(xiàn)象，城市內部各板塊的熱度也分化嚴重——核心都市圈與二線城市的核心區(qū)域成為房企目標，未來1年反映在新售供給端后，這些城市與區(qū)域也將成為樓市焦點，直接表現(xiàn)可能就是漲價幅度遠高于其它區(qū)域。
目前房企已不再熱衷于廣范圍拓展新項目，拿地愈發(fā)謹慎，對城市資源的依賴度更高。這代表野蠻拿地拓張時代結束，城市預期成為房地產(chǎn)白銀時代投資的核心指標。土地市場的熱度分化，必然導致樓市發(fā)生結構性的變化，目前可以清晰地判斷——核心都市圈（首都圈、長三角、大灣區(qū)）的土地市場熱度遠高于其它城市，且未來或更加集中。
導向已較為清晰，眾看官要早做準備了。
二、人口流動加劇，需求端擠壓供需錯配
供應端看土地，需求端看人口。
5月11日，第七次全國人口普查主要數(shù)據(jù)結果公布，數(shù)據(jù)顯示2010-2020年東部城市人口占比增加2.15%（共39.93%），中部城市與東北部城市人口占比均有下降，全國人口流動性增長了69.73%。北上廣深等城市成為大范圍人口流入城市，以北京為例，10年凈新增228.1萬人，非本地新增180.15萬人。
同時，環(huán)京地區(qū)（廊坊）也迎來巨量人口增長。廊坊發(fā)布的公報顯示，廊坊2010至2020年新增110萬人，10年人口增長率達25.29%，無論是增長率還是增長規(guī)模都可以在全國排進前20名。
更為關鍵的是，我們看到核心都市圈（北上廣深）的年齡分布也呈現(xiàn)較為健康的水平，皆保持20%以下的60歲以上人口占比；北京受過大學教育人口達41980萬人，也遙遙領先全國平均水平（15467人）。這說明核心都市圈每年都會流入大量有效勞動力、大學生，其它城市則持續(xù)丟失有效勞動力、大學生。
總體來看，近十年全國1000萬人以上城市城區(qū)人口增長36.0%，土地供給僅增長14.4%；200萬人以下城市人口增長3.0%，土地供給增長26.1%。這說明人口在聚集流動的同時，土地端也是錯配的。
以上數(shù)據(jù)說明，人口向發(fā)達地區(qū)流入，核心都市圈的虹吸效應更為明顯，人口結構性分化也在加劇。人口聚集流動、年齡結構性分化，都在加劇需求端向核心都市圈和大城市轉移。人地分離、供需錯配的背景下，勢必會展現(xiàn)“核心都市圈高房價、三四線城市高庫存”的現(xiàn)象。
上個部分從土地市場上看，核心城市與經(jīng)濟欠發(fā)達城市的土地呈現(xiàn)冷熱不均現(xiàn)象，城市內部各板塊的熱度也分化嚴重——房企對城市發(fā)展預期的考量成為關鍵因素。人口數(shù)據(jù)的變化也在印證土地市場的表現(xiàn)：城市發(fā)展長期層面看人口，人口是經(jīng)濟活性的主要貢獻者，樓市的長期熱度也絕對依賴人口增長。
目前，樓市結構性分化的特征已經(jīng)非常清晰，無論是從供應端（土地市場）還是需求端（人口流向）都清晰證明著，只有核心都市圈與經(jīng)濟發(fā)達城市才是“向往之地”。
三、全球通脹來臨，要開始快跑了
由于中、美、歐疫情防控與疫苗注射效果顯著，三大經(jīng)濟體的經(jīng)濟形式開始復蘇，中國一季度更是實現(xiàn)了創(chuàng)紀錄的18.3%增長率。此次經(jīng)濟回暖，很大程度是因為2020年全年居民消費需求下降，疫情改善后，需求端得以解綁，并報復性反彈。居民需求端的擴大，對國內經(jīng)濟向好具有重要貢獻。
但由于印度、巴西、阿根廷等原材料進口國疫情失控，中澳關系惡化，中和、環(huán)保條例也對國內原材料成產(chǎn)企業(yè)提出了更多要求等原因，原材料得不到正常供應，并產(chǎn)生巨大缺口，這直接導致了期貨市場的大宗商品連續(xù)上漲，有色金屬價格更是達到了歷史最高水平。
所以我們看到近期大型消費品都在漲價，4月工業(yè)品價格（PPI）已經(jīng)漲到了6.8%，在歷史上可以說是較高水平。目前已經(jīng)可以看到電冰箱、洗衣機、電視機、筆記本電腦等產(chǎn)品的價格均有漲幅，但還沒有到更猛烈的階段。
同時，美元的全球性泛濫也在加速這輪物價上漲。拜登上臺以來，連續(xù)推出了共3萬億美元的經(jīng)濟刺激計劃，這些錢由美國人消費，但因美國是最大的進口國，所以大部分美元都流入了加工國市場。因我國是復工復產(chǎn)、恢復進出口最快速的國家，所以這3萬億美元將有大部分流入中國市場，其流通性與貨幣總量將對我國產(chǎn)生巨大的通脹壓力。
價格上漲與通貨膨脹并發(fā)，美元泛濫超發(fā)又加劇這一表現(xiàn)，未來5-8年全球經(jīng)濟將集體進入一個通貨膨脹周期。目前來看，核心都市圈的房產(chǎn)、珍稀有色金屬、龍頭企業(yè)的股票都可能迎來較大上漲，但其中核心都市圈的房產(chǎn)最為“硬通貨”——跌價難、需求量持續(xù)、長期看漲。
想保障資產(chǎn)安全的看官，還需提足一口氣，抓緊跑起來了！
結語：樓市分化+通脹壓力，潛力股可逆勢穿越
通過上文的論述，樓市分化趨勢已經(jīng)非常明顯，市場向核心都市圈看好。穿越此次長期通貨膨脹，務必選擇長期看漲、升值潛力高的產(chǎn)品，核心都市圈高潛力區(qū)域為較佳選擇。
但以首都圈為例，北京新房成交均價已達6萬/㎡，以本輪集中土拍的樓面價核算，未來1年五環(huán)外的新房供應也都會在6萬/㎡以上，對于大多數(shù)“剛需”人群可以說是可望不可及，更沒辦法做資產(chǎn)保值配置。
如果將實現(xiàn)向外都市“圈”觀望，可以看到環(huán)京也是極佳選擇。2010-2020年，環(huán)京地區(qū)（廊坊）也迎來巨量人口增長，共新增110萬人，10年人口增長率達25.29%，無論是增長率還是增長規(guī)模都可以在全國排進前20名。長遠來看，環(huán)京樓市因需求端的激增，勢必會呈現(xiàn)向上趨勢。
同時，5月6日，京南固安區(qū)域放寬了落戶政策，不再要求3年社保，擁有“合法穩(wěn)定職業(yè)（有勞動合同即可）”“合法穩(wěn)定住所（直系親屬有房產(chǎn)/有一年租期以上租賃合同）”“中大專畢業(yè)證”“營業(yè)執(zhí)照（且納稅）”等條件即可“輕松落戶”固安！
落戶即可購房，落戶門檻低，房產(chǎn)首付也都在50萬以下，可以說是大多數(shù)居民的較佳選擇！
那么到底哪個區(qū)域屬于“長期看漲、潛力極高”呢？應該從產(chǎn)業(yè)&人口、重大利好等多個方面進行考量。
5月的“固安產(chǎn)業(yè)峰會”成功舉辦，會上京南固安成功簽約80個優(yōu)質項目，總投資額近500億元。固安一直秉承“以產(chǎn)興城，以人帶產(chǎn)”的現(xiàn)代發(fā)展理念，通過這個理念近20年區(qū)域GDP增長了14.5倍（由21億至305億）。今年，世界級航空樞紐大興國際機場又落鄰固安，產(chǎn)業(yè)上固安又成為唯一擁有運載火箭完整產(chǎn)業(yè)鏈的城市，固安區(qū)域在航空航天領域領先全國。
以中國航天科技集團、中國航天科工集團、中國運載火箭技術研究院等企業(yè)為引領，固安于大廣高速西側、永定河南側打造了國際級的航天航空產(chǎn)業(yè)基地——固安航天板塊。航天板塊不僅坐擁高新產(chǎn)業(yè)加持，東西兩側又連接京雄高速、大廣高速固安出口，與北京、雄安建立1小時通勤圈。可以說，固安航天板塊就是北京-雄安發(fā)展軸上的第一個重要節(jié)點，在30分鐘至北京南三環(huán)、40分鐘至雄安的交通路網(wǎng)下，兩個城市核都將為固安提供巨大助力，固安也將承擔更多的北京人口/產(chǎn)業(yè)的疏解功能。京雄高速固安出口已于5月29日開通。
選擇房產(chǎn)應選擇高潛力板塊，固安航天板塊以航天產(chǎn)業(yè)為支點，勢必吸引大量高科技人才入駐，又能持續(xù)帶動區(qū)域發(fā)展。如同法國的圖盧茲、美國的西雅圖一樣，本身是一個非常小的城市，因為大力發(fā)展航空航天產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟條件、人口規(guī)模、人口素質都得到飛躍式的持續(xù)發(fā)展。固安也將因其產(chǎn)業(yè)模式，成為京南最大的潛力股！
不僅產(chǎn)業(yè)高端，其綜合配套也都是高規(guī)格：南開學校教育-南開中學、三甲醫(yī)院-幸福醫(yī)院、接軌北京教育-北京八中分校、全齡現(xiàn)代素質教育-固安一小分校、三大主題公園等綜合配套都為航天板塊提供完美的生活底板。
航天產(chǎn)業(yè)已成，生活底板完善，高端核心區(qū)將在未來5-10年完美呈現(xiàn)，抄底正在此時！
樓市分化，認清方向，通脹來臨，還需快跑！
