壟斷一級土地市場鄭州房價將會更高?
編輯:南陽樓市網(wǎng)
2005年03月22日08:46
來源:南陽樓市網(wǎng)
備受關(guān)注的鄭州市政府壟斷一級土地市場的政策在3月1日出臺。今后,要有償使用國有土地,必須從鄭州市政府儲備的土地中獲得。
在鄭州市政府2號舉行的新聞發(fā)布會上,醞釀1年多的鄭州市政府《關(guān)于嚴格土地管理加強土地儲備有關(guān)問題的通知》和《關(guān)于土地儲備實行計劃管理的通知》浮出水面。鄭州市副市長丁世顯稱,兩個《通知》適用于市內(nèi)五區(qū),但市屬六縣市和上街區(qū)可參照執(zhí)行。
兩個《通知》的出臺表明:今后不經(jīng)過鄭州市土地儲備中心,任何人也別想拿走一平方米國有土地。
■應(yīng)當(dāng)由政府儲備的土地,全部納入儲備計劃
兩個《通知》要求,鄭州市今后有償使用的土地,須全部從政府統(tǒng)一儲備的土地中供應(yīng)。商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地,必須以招標、拍賣、掛牌方式供應(yīng);符合國家規(guī)定協(xié)議轉(zhuǎn)讓條件的,同一地塊如有兩個以上意向用地者,也必須以招標、拍賣、掛牌方式供應(yīng)。
“一些單位和開發(fā)商鉆政策的空子,繞過土地儲備,變相協(xié)議獲得經(jīng)營性用地,部分劃撥土地直接進入市場等漏洞被堵住了!编嵵菔姓笔虚L丁世顯說。
丁世顯把土地儲備的功能比喻為“一個池子蓄水、一個龍頭放水”。作為代表政府的土地經(jīng)營者,對有償使用的國有土地,土地儲備中心是“唯一的土地批發(fā)商”,也是“唯一的土地收購商”,即“池子”和“水龍頭”。
據(jù)悉,鄭州市的土地收購儲備資金由三部分組成:市財政撥付的起步資金,銀行貸款和土地儲備信托基金。
鄭州市政府法制局副局長張東安說,土地收購儲備制度的建立,是深化土地使用制度改革的必然結(jié)果,也是城市經(jīng)濟發(fā)展、城市化進程加快的客觀要求。
■土地使用制度凸顯兩大變化
鄭州市土地儲備中心主任李俊宇在發(fā)布會上說,政府壟斷一級土地市場后,土地使用制度發(fā)生兩大變化。
變化一:到村里直接征地成為歷史。實行土地儲備后,凡有償使用的新增國有建設(shè)用地,用地單位不能直接與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織簽訂征地協(xié)議征收土地。有業(yè)內(nèi)人士認為,房產(chǎn)商利用“地價差”賺取巨額利潤的時代終結(jié)。
變化二:杜絕了多渠道、多源頭供應(yīng)土地的現(xiàn)象。土地經(jīng)由政府統(tǒng)一征收儲備后,以招標、拍賣、掛牌或協(xié)議方式供應(yīng)土地;企事業(yè)單位不得改變原土地用途用于商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性開發(fā),須改變?yōu)樯鲜鲇猛镜,?yīng)由政府統(tǒng)一收購后,以“招、拍、掛”方式重新確定土地使用者。
李俊宇解釋,為保障被征地農(nóng)民的生活,兩個《通知》規(guī)定土地補償費和安置補助費總和達到法定上限,尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的,由市土地儲備中心調(diào)查確定補償金額,市財政負責(zé)從土地出讓收益資金中撥付。
而且,在舊城改造中,拆遷后的土地,凡被用于經(jīng)營性開發(fā)的,均納入政府土地儲備之列。根據(jù)土地儲備年度計劃,由市土地儲備中心穴市地產(chǎn)集團雪作為拆遷人實施拆遷,土地儲備中心要集中資金,以保障被拆遷人權(quán)益,妥善安置被拆遷人。
■地價上漲不可避免
省會花園路北段一處420畝的土地,去年以每畝140萬元的天價被拍出,令許多人至今難忘。對此,一位房地產(chǎn)商說:與直接和“村里”談價格收地相比,土地“招、拍、掛”導(dǎo)致地價成本增加四五倍,里邊難免會有“泡沫”,何況地價無節(jié)制攀高,對地方經(jīng)濟的長遠發(fā)展不利。
“不能將地價上漲歸結(jié)到政府儲備土地上!编嵵菔型恋貎渲行母敝魅螀强藢幉┦炕貞(yīng),“況且政府還可以通過增加土地投放量來調(diào)控地價。”他解釋說,通過“招、拍、掛”后的土地價格,顯示的才是真實價格。
■是否導(dǎo)致房價上漲說法各異
房產(chǎn)界人士普遍預(yù)測,省會房價將進一步上揚!皩Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)商來說,擁有土地開發(fā)權(quán)是最重要的。政府壟斷一級土地市場,房價不漲才怪呢!焙幽献巳A房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理李穎說。
但吳克寧否定這種看法:“不能將房價上漲的主因歸結(jié)為地價上漲,兩者之間沒有必然的因果關(guān)系!彼赋, 2004年鄭州市房價比2003年增加13%,是有效需求增大的結(jié)果,不能歸咎于土地收購儲備制度。全國各大中城市2003年度地價水平隨房價水平變動,但地價漲落幅度明顯小于房價漲落幅度,一般只是房價漲落幅度的1/5。
鄭州市地產(chǎn)集團總經(jīng)濟師趙祺認為,政府根據(jù)市場供求關(guān)系,合理確定土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和速度,主動參與土地市場調(diào)控,發(fā)揮市場合理配置土地資源的基礎(chǔ)性作用,可以保證房地產(chǎn)市場土地供需總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定;還可以保持土地市場和房地產(chǎn)市場公開、安全和穩(wěn)定運行,防止樓市動蕩。
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