很多人不理解，房地產(chǎn)的這份平穩(wěn)來得有多么不容易，今年2-4月，開年之后樓市便聒噪不斷，從沿海發(fā)達(dá)城市到中部發(fā)展中城市，房價上漲的聲音此起彼伏，買房人一浪接著一浪地沖向樓市，他們就像勇敢的弄潮兒，不斷地在洶涌澎湃的樓市中激蕩。
進(jìn)入4月底，在多方調(diào)控加碼之下，燥熱的樓市終于消沉了下來。很多人把這個結(jié)果歸功于各大城市不斷升級的調(diào)節(jié)措施。但指聞君認(rèn)為，這份功勞應(yīng)該歸功于央行的大手筆，未雨綢繆，提前布局規(guī)劃。
一個行業(yè)興衰與否，歸根結(jié)底是金融機(jī)構(gòu)向該行業(yè)釋放出多少資金的問題。
說白了，行業(yè)發(fā)展成也金融敗也金融。銀行貸款、金融信貸支持就好比行業(yè)源源不斷的財路，在資金不斷輸入的情況下，即便是夕陽產(chǎn)業(yè)，也能煥發(fā)二度生機(jī)；在資金收攏的情況下，即便是朝陽產(chǎn)業(yè)，同樣會面臨擱淺的窘迫。
2021年房地產(chǎn)興旺與否，還得看“資金源”多寡。央行大動手，樓市上萬億“財路”被斷。
第一個措施是針對房地產(chǎn)企業(yè)的“負(fù)債規(guī)定”，去年8月底，三條紅線應(yīng)運而生，所有房企全部開始按照新的規(guī)定融資貸款。
房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；凈負(fù)債率不得超過100%；現(xiàn)金短債比要大于1倍。依據(jù)觸線情況，房企被劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設(shè)定有息負(fù)債增速閾值。
第二個是針對銀行的“限貸”措施，2021年開始，央行重新布局，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，明確提出金融機(jī)構(gòu)對于房地產(chǎn)的兩方面貸款融資限制，提出了房貸產(chǎn)貸款最高比例和個人住房貸款的最高比例。雙管齊下，分別堵住銀行流向房地產(chǎn)企業(yè)和購房者的兩條路。
例如，六大國有大行(工農(nóng)中建、郵政、交通）、國家開發(fā)銀行為第一檔，兩個上限分別為40%和32.5%，在5檔中最高，其他的銀行也不同程度有限制比例。
至于影響嗎，專家們是這樣給出評價的。
例如萬科郁亮就說到，這次的改變，是不亞于當(dāng)年房地產(chǎn)市場土地招拍掛的改變力度。為啥郁亮?xí)绱诵稳萑龡l紅線？專家們一致性分析指出，這一系列新要求，將大幅度縮減金融機(jī)構(gòu)流向房市的資金源。而在過去的20年里，中國房產(chǎn)早已經(jīng)形成了嚴(yán)重依賴信貸、依賴融資的發(fā)展模式。
舉個例子：開發(fā)商A手中只有5000萬元，但是想開發(fā)一塊價值2億元的土地，奈何囊中羞澀，怎么辦？這個時候金融銀行伸出了橄欖枝，可以以其他固定資產(chǎn)作抵押融資2億元。土地如期購買下來，售樓部建設(shè)之后，開盤預(yù)售便順利進(jìn)行。
像A這樣的房企還有千千萬，不管再小的樓盤，都是數(shù)以千萬億計的投融資規(guī)模。隨著央行上邊兩個大手筆的兌現(xiàn)，新增融資空間將被大大縮減。這也就直接導(dǎo)致了另外一番局面：2021年以來，房企新開工的面積驟然下滑。
房企新開工面積下滑10%。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報》在5月26日的報道，根據(jù)新出爐的數(shù)據(jù)顯示，在過去的4月份，全國新房開工面積僅為17742萬平方米，環(huán)比下降了接近7%，同比下滑達(dá)到9.3%。
同比下滑9.3%，很多人認(rèn)為這個數(shù)據(jù)沒有任何可比性，因為2020年的4月份各大城市才開放，房地產(chǎn)市場被傷了的元氣還沒有徹底恢復(fù)，所以同比沒有任何意義。那么我們對比下2019年當(dāng)期，2021年對比2019年4月新開面積同樣下滑10.5%，
新開工面積大縮減佐證了一個結(jié)論：
房企是真的沒有多余的錢來投入新的房地產(chǎn)開發(fā)了。
那么，新開面積縮減會帶來什么后果？可想而知。另外，根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，在2021年的上半年，房企們有超過1.2萬億債務(wù)到期，僅僅在7月份，就有1490萬億的債務(wù)要償還。假設(shè)你就是房地產(chǎn)開發(fā)商，新房銷售效果不佳、房產(chǎn)限制又非常嚴(yán)格，融資的窗口被逐漸縮小，信托、ABS的錢都不給你釋放，該怎么繼續(xù)維持生存大計？估計只有2條路了：快點壓縮投資開發(fā)規(guī)模，減少資金占用，維持現(xiàn)金流；把手上的庫存房產(chǎn)開始折價銷售掉，以價換量，來滾雪球似的進(jìn)行償債和小規(guī)模買地。
這一點，似乎王健林和曹德旺早就看透。
在2017年至2018年，王健林瘋狂甩賣手中的萬達(dá)地產(chǎn)項目，據(jù)不完全統(tǒng)計，王健林在1年的時間里出售掉了至少2000億元萬達(dá)，完成了2000-4000億元的債務(wù)償還，從此之后王健林便開始把萬達(dá)從地產(chǎn)轉(zhuǎn)向文旅；曹德旺對房地產(chǎn)的高融資發(fā)展也不斷批評，認(rèn)為早就應(yīng)該限制房地產(chǎn)的融資，把更多的錢投入到其他行業(yè)�，F(xiàn)在看來曹德旺這番觀點具有前瞻性。
