01
先是廣州、深圳上調(diào)房貸利率。
廣州四大行連續(xù)兩次上調(diào)房貸利率，首套房貸利率由此前的5.2%最高漲到5.4%。
深圳四大行首套房貸款利率則從此前的4.95%上調(diào)到5.1%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)到5.6%。
廣州深圳，是這一輪房價(jià)漲幅最高的城市，兩大一線城市不約而同進(jìn)行樓市加息，背后的信號(hào)不言而喻。
繼廣州、深圳上調(diào)房貸利率后，長三角地區(qū)的部分城市也開始跟進(jìn)。
據(jù)媒體報(bào)道，杭州多家國有行已于近日調(diào)整房貸利率，調(diào)整后首套房利率為5.4%，二套房為5.5%。而此前約為首套5.2%、二套5.38%，即分別上調(diào)20個(gè)基點(diǎn)左右。
寧波工行、農(nóng)行、中行、建行、交行也于近日上調(diào)了房貸利率，首套房由5.35%上調(diào)至5.45%，二套房由5.6%上調(diào)至5.7%。即首套房與二套房均分別上漲了10個(gè)BP。
還有許多城市準(zhǔn)備跟進(jìn)。
02
吊詭的是，樓市在集體加息，而LPR基準(zhǔn)利率已經(jīng)連續(xù)1年按兵不動(dòng)了。
5月20日，最新一期LPR利率發(fā)布，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，連續(xù)12個(gè)月保持不變。
眾所周知，5年期LPR利率是房貸利率的基準(zhǔn)之錨。基準(zhǔn)利率不變，為何樓市在加息？
這涉及房貸利率的決定機(jī)制。房貸利率一般是由5年期LPR利率+地方加點(diǎn)基數(shù)構(gòu)成。無論是LPR利率變動(dòng)，還是加點(diǎn)變動(dòng)，都會(huì)帶來加息效果。
這一次，廣深杭甬等地的樓市加息，正是提高加點(diǎn)基數(shù)所致。由于LPR基準(zhǔn)利率不變，所以存量房貸利率基本不受影響，新的房貸則必須承受加息的代價(jià)。
這一改變帶來的影響是深遠(yuǎn)的。因?yàn)長PR逐月變化，而加點(diǎn)基數(shù)在整個(gè)還貸周期保持不變。在不同時(shí)期購房，加點(diǎn)基數(shù)有著巨大差別，從而帶來房貸負(fù)擔(dān)的差異。
簡單舉例來看，去年加點(diǎn)只有20個(gè)基點(diǎn)（0.2%），今年則為60個(gè)基點(diǎn)（0.6%），那么在整個(gè)20年或30年還貸周期中，差別一直存在。
如果LPR基準(zhǔn)利率從4.6%提高到5%，那么去年購房者的房貸將從4.8%（LPR+0.2%）提到到5.2%，而今年購房者則從原來的5.2%提高到5.8%。
這比LPR利率變動(dòng)更有殺傷力，畢竟LPR利率每年可以調(diào)整一次，而加點(diǎn)在長期保持不變。
03
樓市為何突然加息了？
一個(gè)原因是樓市定向調(diào)控的體現(xiàn)。
基于最嚴(yán)樓市調(diào)控的需要，調(diào)控已經(jīng)上升為“政治站位”和“政治覺悟”問題，絲毫疏忽不得。
2021年以來，樓市調(diào)控可謂層層加碼、上不封頂。凡是樓市仍舊高熱不下之地，必然一而再再而三出臺(tái)新政，直到按住房價(jià)為止。無論是二手房指導(dǎo)價(jià)，還是樓市定向加息，都是宏觀思維的體現(xiàn)。
另一個(gè)原因是房貸兩條紅線的限制。
今年開年，央行和銀保監(jiān)會(huì)為銀行設(shè)定了兩條房貸紅線：房貸產(chǎn)貸款占比、個(gè)人房貸占比不得高于規(guī)定比例。
這相當(dāng)于從宏觀上按住了銀行發(fā)放房貸的沖動(dòng)，多家銀行已經(jīng)踩中了紅線。
究其根本，房地產(chǎn)信貸的總盤子變小，資金從寬松轉(zhuǎn)而緊張，供求失衡之下，加息就是必然選擇。
04
那么，未來房貸利率到底是漲是跌？
對(duì)于這一問題，短期和中長期的答案大相徑庭。
就5年以上的中長期而言，利率遵循的仍舊是下行的大趨勢。
這與利率的形成機(jī)制有關(guān)，隨著投資回報(bào)率降低、人口紅利消退、自然增長率下滑，自然利率也會(huì)隨之而降低。日本基準(zhǔn)利率長期維持在0%左右，就是這一趨勢的體現(xiàn)。
就我國來說，10多年前，房貸利率曾經(jīng)高達(dá)8%以上，目前已經(jīng)降到5%左右，未來還有可能進(jìn)一步下行，這是經(jīng)濟(jì)增長趨勢決定的。
然而，就1-2年的短期而言，樓市不乏定向加息的沖動(dòng)。
不僅各地會(huì)主動(dòng)對(duì)樓市加點(diǎn)加息，5年期LPR利率也有可能先行一步進(jìn)行上漲，而樓市去杠桿的迫切性隨之而提升。
畢竟，中國居民部門杠桿率超過62%，相比2008年翻了3倍多，已經(jīng)趕上了發(fā)達(dá)國家水平，金融管理部門已經(jīng)開始有意識(shí)控制樓市杠桿了。
此外，國際上通脹形勢日益嚴(yán)峻，土耳其、俄羅斯等新興國家已經(jīng)率先加息。而美聯(lián)儲(chǔ)加息時(shí)間有可能提前，為了應(yīng)對(duì)輸入型通脹和美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期的影響，我們也不乏加息的可能。
所以，未來1-2年，一定要謹(jǐn)防樓市定向加息帶來的影響，不要瘋狂借貸，以免被去杠桿的時(shí)代浪潮所席卷。
