01
按照市值計算，中國房地產(chǎn)已經(jīng)是世界第一大的資產(chǎn)類別了，總市值達到65萬億美元左右，超過美股和美債。未來如果崩了，巨大的影響不可能僅僅局限于經(jīng)濟領(lǐng)域。
近幾十年中，日本的樓市曾經(jīng)崩過，美國的樓市曾經(jīng)崩過，香港的樓市曾經(jīng)崩過，但中國的樓市雖然幾乎每個時期都會有人認為已經(jīng)到了崩潰的邊緣，可它就是不崩，不但不崩，反而還一直出在上漲的趨勢當中。它的表現(xiàn)讓很多人大跌眼鏡的同時，也讓更多的人一次又一次地錯過了上車的機會。
這就是中國樓市的魔幻之處，如果按照它目前的市值來看，說沒有泡沫，絕對不可能。它的神奇就在于，明明所有人都認為中國樓市有巨大的泡沫，存在巨大的風(fēng)險，但它依然可以堅挺地漲下去。而其他地方樓市泡沫所給到我們的經(jīng)驗，對于中國的樓市好像也完全不適用。
曾經(jīng)美國的次貸危機不是偶然的一次突發(fā)事件，而是之前長達6年的居民高強度加杠桿買房，吹起來巨大的房地產(chǎn)泡沫。但是，現(xiàn)在美國房地產(chǎn)的市值也只有中國的一半。而且中國購房者加杠桿買房子強度也不低，但我們依然看不到中國是有任何風(fēng)險爆發(fā)的跡象。
也許我們目前正處在一個風(fēng)險累積的過程之中。這也很可能是我們的樓市與其他地方樓市的不同之處。
中國老百姓對于房產(chǎn)投資意愿的強烈程度，使得居民的財富大量向房地產(chǎn)集中，不僅如此，居民端的負債率也大都來自于房產(chǎn)的購買。
居民的儲蓄成為了購房的首付，而銀行的房貸則成為了居民購房的杠桿。這兩方面的因素使得大量的資金集中流入到樓市。資金的大量堆積，其實就是樓市風(fēng)險的本質(zhì)！
02
其實樓市反映出的是居民對于財富的一種焦慮。而這種焦慮在近幾年中越發(fā)的嚴重。
一方面老百姓通過收入的增長累積財富的難度越來越大，而另一方面又不得不面對各項生活成本的上漲。這其中在教育、養(yǎng)老等領(lǐng)域表現(xiàn)得尤為突出。
投資房產(chǎn)可能是目前老百姓唯一可以實現(xiàn)財富增長的途徑，因為這其中的底層邏輯是，購買房產(chǎn)可能是老百姓唯一一個可以動用杠桿的方式。對于在購房中運用杠桿的認可，其中一個很重要的原因就是，房價不斷的上漲，這也使得投資房產(chǎn)的可靠性是非常高的。
不論是任何一個投資品，只要價格不斷的上漲，都會吸引巨大的資金。房價在不斷上漲，使得樓市成為不斷釋放出來的貨幣一個很重要的去處。從另外一個角度來看，樓市擁有吸收巨量貨幣的屬性，是不是也在增加不斷釋放流動性的信心呢？
從絕對數(shù)量上講，房子絕對是過剩的，但由于升值所帶來的財富的增長，足可以讓所有人都視而不見。
2020年，商品房的總銷售額超過17萬億人民幣，創(chuàng)出了的歷史新高。這背后是為了應(yīng)對疫情而釋放出大量的貨幣，這些本應(yīng)該流向?qū)嶓w經(jīng)濟的貨幣，很明顯大部分都被拿去買房子了。
對于2020年樓市的真實情況，我們看看幾組數(shù)據(jù)，也許會更加直觀：
1、根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2020年，商品房銷售面積為176086萬平方米。如果按70%為住宅且戶均100平方米進行粗略計算，全年成交住房1237萬套。
2、根據(jù)民政部公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年、全國登記結(jié)婚人數(shù)813.1萬對，同比下降12.2%。
我們都知道結(jié)婚是購房的第一大剛性需求，這800多萬對的新婚夫婦中就算一半人已經(jīng)提前準備好房子，那么也有近2/3的成交房產(chǎn)可能與剛需沒啥關(guān)系，那么這2/3近八百多萬套的成交房產(chǎn)都是誰買的呢？估計大部分都是投資吧。
03
不得不承認，目前房地產(chǎn)的銷售中，實際的剛需其實是非常有限的，絕大部分都是以投資為主，如果把這些投資需求剔除后，房地產(chǎn)的銷售量絕對會被砍掉一大半。
而砍掉這一大半銷售量后，不只只是銷售額減半那么簡單，更重要的是房價上漲的動力就會不足，基礎(chǔ)就會消失，這對于樓市的打擊才是最致命的。這就相當于樓市投資的共識被遏制住了，也就不可能有大量的資金流入到樓市了。
很多人都一個預(yù)期，那就是為了金融安全，政府也不希望樓市崩盤，但有一點可能所有人都忽視了，那就是如果樓市真的崩盤，政府可能也沒有什么辦法。
從這個角度分析，中國樓市之所以到現(xiàn)在還沒有釋放出真正意義上的風(fēng)險，很可能就是因為政府對樓市不斷調(diào)控所導(dǎo)致的。
當樓市過熱的時候，調(diào)控政策的打壓可以給樓市降溫，短期內(nèi)把風(fēng)險控制住，通過一定程度的調(diào)整，讓過熱的溫度釋放出來，同時通過對流動性的控制，使得在調(diào)控之下，最大限度的降低樓市崩盤的風(fēng)險。
但所有的事情一定是存在一個極限的，目前來說，很多城市在房價大幅上漲之后已經(jīng)出現(xiàn)了"買不起，賣不出"的現(xiàn)象，而這種情況可能不會是短期影響樓市的因素，因為這背后是這些城市正在面臨著需求的枯竭。
我們也看到了，2020年雖然房地產(chǎn)銷售額創(chuàng)出了新高，但樓市并沒有迎來普漲格局，嚴重的分化成為了樓市的主基調(diào)，這或許也預(yù)示著樓市對于資金的承載力很可能已經(jīng)無限接近極限了。
或許，這也會導(dǎo)致貨幣政策的轉(zhuǎn)向，因為目前的樓市就是債務(wù)驅(qū)動模式，當債務(wù)的擴張達到極限后，債務(wù)驅(qū)動的模式可能就會走到頭了，因為這一切就是建立在房價不斷上漲的基礎(chǔ)上的。
