房地產(chǎn)是對付通脹的重要資產(chǎn)這個論斷成立，需要滿足兩個重要的條件，一是確實出現(xiàn)了統(tǒng)計意義的通貨膨脹，二是房價未出現(xiàn)泡沫，即一個地方的房價與該地大多數(shù)人的收入基本相匹配。
自2008年次貸危機以來，實際的情況是什么呢？上述兩個前提都不存在。不論人們感覺通脹率有多高，感覺意義上的通脹不代表統(tǒng)計意義上的通脹。世界各國政府決定是否要采取行動對付通脹，不是依據(jù)人們感覺意義上的通脹，而是依據(jù)實實在在統(tǒng)計意義上的通脹。自2008年至2021年，主要經(jīng)濟體統(tǒng)計意義上的通脹率都很低，有的發(fā)達國家接近通貨緊縮，而且，全球以一線城市為代表的房價用“暴漲”形容絲毫不為過，房價與居民平均收入水平出現(xiàn)背離，有的甚至是嚴重背離。所以，全球此輪房價暴漲與通脹上升、居民收入匹配式上漲無關(guān)。
那么，此輪全球房價上漲與啥相關(guān)呢？其一，與全球貨幣大放水密切相關(guān)，加上各種金融創(chuàng)新和金融杠桿，自次貸危機以來全球貨幣供給量迅猛增加；其二，人們覺得官方發(fā)行的貨幣越來越不值錢了。
而人們“覺得”貨幣越來越來不值錢了，與美國經(jīng)濟學家盧卡斯說的“理性預期”相關(guān)。盧卡斯曾獲得諾貝爾經(jīng)濟學獎。比盧卡斯更早發(fā)現(xiàn)預期對投資者行為具有重大影響是經(jīng)濟學家凱恩斯和穆斯，但專門將預期抽象出來進行深入分析的是穆斯和盧卡斯。穆斯于1961年最早從工程學中引入并提出“理性預期”這個重要概念。穆斯對理性預期的定義為對未來事件有依據(jù)的預測。20世紀70年代初，盧卡斯等人將理性預期理論發(fā)揚光大，創(chuàng)立了理性預期學派。按照理性預期理論，投資者能有效利用各種有價值的信息對未來的經(jīng)濟變化進行理性判斷。正是人們進行了盧卡斯所說的理性預期，判斷由于全球貨幣發(fā)行過多，貨幣會出現(xiàn)貶值甚至是大幅貶值的趨勢。
問題就來了，一般而言，貨幣貶值的另一個意思為一般物價水平大幅上升，發(fā)生通貨膨脹了，但正如前面所言，統(tǒng)計意義上的通貨膨脹到2021年并沒有發(fā)生。所以，這個時期的貨幣貶值是相對于金融資產(chǎn)而言，特別是相對于房地產(chǎn)而言，投資者必然爭先恐后地購買包括房地產(chǎn)在內(nèi)的金融資產(chǎn)，其結(jié)果是催生了這個時期的黃金上漲和房價上漲。由于住房具有居住和金融雙重屬性，漲幅更大。
對于這個時期全球貨幣供給量的增加并沒有帶來全球性的統(tǒng)計意義上的通貨膨脹這個“怪”現(xiàn)象，費里德曼的通貨膨脹理論已難以解釋了，有的學者干脆說費里德曼的通貨膨脹理論是錯誤的。費里德曼的通貨膨脹理論繼承了傳統(tǒng)貨幣數(shù)量論的觀點，將一般物價水平與貨幣供應量建立了函數(shù)關(guān)系。費里德曼通貨膨脹理論認為，通貨膨脹本質(zhì)上是一種貨幣現(xiàn)象，貨幣變化在短期內(nèi)影響產(chǎn)量，在長期只會影響物價，大幅增加貨幣供應量會帶來一般物價水平的上升，即通貨膨脹。所以，用費里德曼的通貨膨脹理論根本解釋不了前面說的奇怪現(xiàn)象。那么，應如何解釋呢？首先是貨幣流向的結(jié)構(gòu)性問題，大量的資金流向了金融資產(chǎn)領(lǐng)域。費里德曼曾指出金融資產(chǎn)價格上漲與貨幣供給量密切相關(guān)，但他沒有想到此一輪的貨幣供給量并未同時大規(guī)模進入一般消費品領(lǐng)域。有研究人員發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象，在同一城市，凡是房價漲得猛的區(qū)域，該區(qū)域一般消費品的消費水平相比該城市的其他區(qū)域而言較低。其次，這個時期的生產(chǎn)技術(shù)水平高和商業(yè)模式十分先進大大提高了供給效率。隨著第四次技術(shù)革命的到來，大量的先進技術(shù)被運用于生產(chǎn)中，加上諸多高附加值的產(chǎn)業(yè)相互融合，大幅提高了各類消費品的生產(chǎn)效率，而且商業(yè)模式也越來越先進，推動整個供給效率大幅提高，而一般消費品供應增加與價格水平負相關(guān)。
上文所說的怪現(xiàn)象能否永遠持續(xù)下去？顯然是不可能的。
一方面，近期大量資金進入原材料領(lǐng)域，推高大宗商品價格，如銅價已創(chuàng)自2011年5月以來的最高點，這為通貨膨脹帶來重大隱患。如果未來某個時間真的出現(xiàn)通貨膨脹，那么，主要經(jīng)濟體采取的措施為加息，而連續(xù)性的加息必然引發(fā)金融資產(chǎn)泡沫破裂，進而可能引發(fā)金融危機。從歷史經(jīng)驗看，大多數(shù)金融危機都是由于樓市泡沫破裂引起的，而樓市泡沫破裂大多數(shù)又是政府連續(xù)性的加息引起的。
另一方面，即使將來未出現(xiàn)通貨膨脹，政府也未連續(xù)性加息，當金融資產(chǎn)價格漲到一定時候、一定程度，在市場機制自發(fā)的作用力下，金融資產(chǎn)泡沫在未來某個時候存在“突然”破滅的可能。加息這個外因造成金融資產(chǎn)泡沫破裂，是有因可循，有經(jīng)驗的投資者能夠依據(jù)政府貨幣政策的變化，判斷資產(chǎn)價格的走勢，進而采取相應的措施。但有時金融資產(chǎn)泡沫的破裂是市場機制自身造成的，是由其內(nèi)因造成的，是投資者難以掌控和預期的。十七世紀中期荷蘭郁金香泡沫為什么突然破裂，到今天人們依然未搞清楚其真正的原因。1637年2月4日這一天荷蘭郁金香價格突然暴跌，已經(jīng)成為世界金融史上最大的懸案，而且不是之一。這個事實說明，泡沫經(jīng)濟內(nèi)因造成的泡沫破裂是沒有征兆的。
從全球來看，金融資產(chǎn)價格已經(jīng)累積漲到一定的階段，主要經(jīng)濟體貨幣政策的“急轉(zhuǎn)彎”或引發(fā)金融資產(chǎn)泡沫破裂，進而引發(fā)大的金融震蕩，所以，應避免采取過激過速的收縮性貨幣政策。中國已明確表示，不會采取“急轉(zhuǎn)彎”的經(jīng)濟政策，這符合當前的經(jīng)濟形勢。
