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4月25日，合肥房管局對(duì)剛需購(gòu)房人“年齡在35歲以下”的相關(guān)政策首度作出回應(yīng)：“并未排除35周歲以上人士的購(gòu)房資格，他們可參加普通搖號(hào)購(gòu)房�！�

這源于4月5日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)披露《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)的相關(guān)內(nèi)容。《通知》主要內(nèi)容涉及二手房限購(gòu)、新房“搖號(hào)+3年限售”、學(xué)區(qū)房學(xué)位年限限定等。

合肥近年來(lái)已成為全國(guó)房?jī)r(jià)上漲最快的城市之一，亟須出臺(tái)新政為樓市降溫。但將買(mǎi)房資格與年齡條件聯(lián)系起來(lái)，則引發(fā)網(wǎng)絡(luò)對(duì)“中年危機(jī)”“事業(yè)危機(jī)”等熱門(mén)話(huà)題的討論。

有業(yè)內(nèi)人士指出，樓市長(zhǎng)效調(diào)控既要“打補(bǔ)丁”，也要加強(qiáng)貫徹執(zhí)行力度。相比一季度，市場(chǎng)熱度雖有所消退，但買(mǎi)家預(yù)期還是很高。因此，各地樓市調(diào)控的內(nèi)容涵蓋范圍明顯增多，調(diào)控內(nèi)容更趨于精細(xì)化。

新政應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化

4月25日，合肥房管局解釋4月初新政中涉及的“35歲以下群體優(yōu)先參與熱點(diǎn)樓盤(pán)搖號(hào)”，本意是考慮該群體參加工作時(shí)間不長(zhǎng)、積蓄有限，能夠參加首批剛需搖號(hào)，可按最低首付比例購(gòu)房，減輕年輕人購(gòu)房壓力。并表示針對(duì)網(wǎng)民所提意見(jiàn)，房管局正會(huì)同有關(guān)部門(mén)進(jìn)行認(rèn)真研究，必要時(shí)將對(duì)相關(guān)政策進(jìn)一步完善。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士處獲悉，合肥新政之后，市場(chǎng)發(fā)生了一些新情況。比如原來(lái)炙手可熱的二手學(xué)區(qū)房市場(chǎng)，開(kāi)始搖擺了;之前需要綁定車(chē)位的樓盤(pán)，現(xiàn)在也不需要綁定了。

前述業(yè)內(nèi)人士也指出，新政前合肥房?jī)r(jià)在短短幾個(gè)月內(nèi)迅速爬升，是經(jīng)歷了前兩年市場(chǎng)累積的結(jié)果，新政針對(duì)學(xué)區(qū)房暴漲等進(jìn)行細(xì)化的調(diào)控，也是應(yīng)對(duì)樓市階段性變化的結(jié)果;新房限價(jià)一直嚴(yán)格執(zhí)行，漲幅沒(méi)有二手房那么明顯。

與合肥新政針對(duì)樓市變化相呼應(yīng)的是，上海在搖號(hào)政策方面的細(xì)化。4月25日，上海房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公布了近期47個(gè)新建商品房項(xiàng)目，這批集中供應(yīng)的房源接近1.4萬(wàn)套，一旦獲批預(yù)售證，即可上市交易。上海房管局為此發(fā)布了“《**》商品住房認(rèn)購(gòu)規(guī)則(樣本)”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《認(rèn)購(gòu)規(guī)則》)。

《認(rèn)購(gòu)規(guī)則》除了明確將認(rèn)購(gòu)時(shí)間、地點(diǎn)放在文件最前頁(yè)之外，還對(duì)認(rèn)購(gòu)人需要提交的身份、婚姻、家庭關(guān)系證明材料、購(gòu)房資格證明材料以及資金證明類(lèi)材料等一一列出，并表示：“認(rèn)購(gòu)人僅提供所列材料，如開(kāi)發(fā)商要求增加認(rèn)購(gòu)材料的需報(bào)區(qū)房管部門(mén)審核同意�！�

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦分析認(rèn)為，有關(guān)部門(mén)通過(guò)提出商品房的銷(xiāo)售持續(xù)管理，說(shuō)明了監(jiān)管層對(duì)樓市出現(xiàn)的新現(xiàn)象、新問(wèn)題掌握得比較迅速，處置方案也比較及時(shí)。

上海近段時(shí)間新盤(pán)出現(xiàn)了主動(dòng)“調(diào)客”情況，即銷(xiāo)售人員主動(dòng)聯(lián)系客戶(hù)，在詢(xún)問(wèn)客戶(hù)具體情況后，以參與搖號(hào)概率高低為由，建議客戶(hù)“調(diào)整”認(rèn)籌樓盤(pán)的意向等。

盧文曦指出，上海加大供應(yīng)量符合當(dāng)前市場(chǎng)處于小陽(yáng)春銷(xiāo)售季中需求量增加的要求，有效平抑了市場(chǎng)供需矛盾。其次，從入市的樓盤(pán)價(jià)格上看也基本穩(wěn)定，可以起到平穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期的作用。

《認(rèn)購(gòu)規(guī)則》表明了地方政府通過(guò)嚴(yán)格銷(xiāo)售管理，加大整治開(kāi)發(fā)商設(shè)置障礙“篩選”客戶(hù)等違規(guī)行為，也是在樓市發(fā)生新變化的情況下，保護(hù)真實(shí)買(mǎi)家合法權(quán)益的一種做法。

杭州也針對(duì)一些樓市新情況出臺(tái)了政策。此前杭州人才購(gòu)房政策的漏洞在于，高層次人才單身可購(gòu)買(mǎi)兩套房。4月13日，杭州出臺(tái)樓市新政“堵漏”，明確高層次人才購(gòu)買(mǎi)二套房政策，與普通購(gòu)房者基本一致。

之前，成都、西安等地均對(duì)樓市加碼調(diào)控。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2021年4月中旬，本年度地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)已經(jīng)超過(guò)160次。其中3月份，房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)48次， 2月份45次，均超過(guò)了1月份的42次。

調(diào)控漸趨“精細(xì)化”

調(diào)控呈現(xiàn)精細(xì)化趨勢(shì)，經(jīng)營(yíng)貸、學(xué)區(qū)房是最近樓市精細(xì)化調(diào)控的發(fā)力點(diǎn)。比如針對(duì)一些短期內(nèi)用新房本以及新企業(yè)注冊(cè)套取經(jīng)營(yíng)貸的行為，最近的打壓十分有力。調(diào)控也不停留在上海、杭州、南京等熱點(diǎn)城市，這一波調(diào)控城市分布于一線(xiàn)城市、強(qiáng)二線(xiàn)城市都市圈范圍以外，包括合肥、徐州等地，房?jī)r(jià)上漲早已進(jìn)入監(jiān)管層調(diào)控射程范圍內(nèi)。

以合肥學(xué)區(qū)房政策為例，為精準(zhǔn)打擊部分區(qū)域二手住房和學(xué)區(qū)房炒作行為，合肥4月新政在嚴(yán)格執(zhí)行此前政策的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步收緊合肥市部分區(qū)域二手住房限購(gòu)政策，即暫停市區(qū)范圍內(nèi)擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭在濱湖新區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和其他區(qū)域指定學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)二手住房。其中，學(xué)區(qū)范圍以2020年教育主管部門(mén)學(xué)區(qū)劃分方案為準(zhǔn)，后期學(xué)區(qū)劃分若有調(diào)整，則限購(gòu)范圍對(duì)應(yīng)調(diào)整。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易監(jiān)測(cè)情況，對(duì)出現(xiàn)異常交易的區(qū)域適時(shí)調(diào)整二手住房限購(gòu)范圍。

在對(duì)學(xué)區(qū)房的使用上，合肥還細(xì)化到“在執(zhí)行合肥市現(xiàn)行義務(wù)教育招生入學(xué)政策基礎(chǔ)上，自2021年新入學(xué)起，實(shí)行同一套住房，6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)1個(gè)學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個(gè)學(xué)位，多胞胎、二孩等符合法律法規(guī)規(guī)定情形的除外”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，2021年一季度房地產(chǎn)調(diào)控政策井噴，住建部整頓中介、經(jīng)營(yíng)貸及土地供應(yīng)成為新特點(diǎn)。經(jīng)營(yíng)貸是這一輪樓市上漲的主要原因。

在2019年之前，購(gòu)房是不太可能用經(jīng)營(yíng)貸的，因?yàn)闊o(wú)利可圖。經(jīng)營(yíng)貸一般1-3年歸本，利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于按揭貸款。這種情況下，大部分人不會(huì)用經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)房。

但在2020年，因?yàn)樘厥庹�策，�?jīng)營(yíng)貸周期越來(lái)越長(zhǎng)，利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于按揭貸款，所以不論是購(gòu)房者還是銀行，都有了動(dòng)經(jīng)營(yíng)貸入樓的心思。今年上海、杭州市場(chǎng)，都是從中高端物業(yè)開(kāi)始突然火爆。因?yàn)橐欢�手價(jià)格倒掛、巨大的利差存在，銀行經(jīng)營(yíng)貸無(wú)可避免流向房地產(chǎn)。

張大偉指出，經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的核心原因與按揭貸款的利差以及銀行在放貸過(guò)程中既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員有很大的關(guān)系。從銀行角度來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)貸的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)而言是高于按揭貸款的，但是經(jīng)營(yíng)貸的利率又低于按揭貸款，所以在銀行的執(zhí)行層面就出現(xiàn)了動(dòng)作走形，變相鼓勵(lì)了經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市。

業(yè)內(nèi)人士也指出，調(diào)控精細(xì)化顯效需要時(shí)間，經(jīng)營(yíng)貸管理依然在落地過(guò)程中。

市場(chǎng)中各方在新政實(shí)施前，仍然有慣性。比如房企在各地集中供地正式實(shí)施前，還是會(huì)蜂擁土地市場(chǎng)。在最后的搏殺中，房企又將為高地價(jià)買(mǎi)單。

4月9日，徐州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市發(fā)改委、市自然資源和規(guī)劃局等七部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，其中涉及土地出讓與競(jìng)拍原則，實(shí)行土地供應(yīng)“兩集中”：集中發(fā)布公告，全年發(fā)布住宅用地招拍掛公告不超過(guò)四次，每次供地不低于1000畝，時(shí)間間隔、地塊數(shù)量和區(qū)位要相對(duì)均衡;集中組織出讓活動(dòng)，掛牌公示結(jié)束后，交易時(shí)間不超過(guò)1個(gè)工作日。

近兩年來(lái)，徐州土地市場(chǎng)頻現(xiàn)高溢價(jià)成交地塊。4月以來(lái)成交的9幅土地中，其中5幅地塊成交溢價(jià)率超過(guò)80%。融創(chuàng)、榮盛、碧桂園、銀城、美的、中奧等均有所斬獲。