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廟堂江湖共同發(fā)力挑戰(zhàn)高房?jī)r(jià)
編輯：南陽(yáng)樓市網(wǎng) 2005年03月21日10:11 來(lái)源：南陽(yáng)樓市網(wǎng)
廟堂之舉 住房信貸政策調(diào)整

     中國(guó)人民銀行決定，從2005年3月17日起調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策。

     一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。

     二是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅自行確定。

     在進(jìn)行上述調(diào)整的同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)在人民銀行的超額準(zhǔn)備金存款利率由現(xiàn)行年利率1.62％下調(diào)到0.99％，法定準(zhǔn)備金存款利率維持1.89％不變。

     政策解讀

     房貸利率最低上調(diào)0.2%，上不封頂

     央行通知說(shuō)，取消商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率，自營(yíng)性個(gè)人住房貸款利率改按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開(kāi)，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。商業(yè)銀行法人（總行）可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。

     新政策最直接的影響是個(gè)人房貸利率有所上升。原來(lái)5年期以內(nèi)的房貸利率為4.95%，5年期以上的房貸利率為5.31%�，F(xiàn)在5年期以上個(gè)人住房貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6.12%的0.9倍（5.51%），比以前的利率5.31%高出0.2個(gè)百分點(diǎn)。

     房貸首付是否上調(diào)到30%

     央行通知說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例由現(xiàn)行的20%提高到30%；具體調(diào)整的城市或地區(qū)，由商業(yè)銀行法人根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅自行確定。

     對(duì)于該內(nèi)容，省會(huì)銀行人士表示影響不大，因?yàn)樵瓉?lái)雖有最低首付款20%的規(guī)定，但鄭州各銀行在實(shí)際操作中，一直采取靈活的方式，即根據(jù)購(gòu)房人的實(shí)際情況決定最低首付款數(shù)。若購(gòu)房人收入不穩(wěn)定，銀行方面會(huì)要求其提高首付款比例。

     省會(huì)各銀行是否會(huì)提高首付款比例？鄭州市多家銀行昨天表示，這要看總行的通知。

     公積金貸款利率上調(diào)0.18%

     個(gè)人住房信貸政策作出調(diào)整后，個(gè)人住房公積金貸款利率也相應(yīng)微幅上調(diào)。個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。其中，5年(含5年)以下貸款由現(xiàn)行年利率3.78％調(diào)整為3.96％；5年以上貸款由現(xiàn)行年利率4.23％調(diào)整為4.41％。

     各方熱議 商業(yè)銀行：調(diào)整不會(huì)漫無(wú)邊際

     如何執(zhí)行新的房貸政策？工行省分行營(yíng)業(yè)部、農(nóng)行省分行營(yíng)業(yè)部以及建行省分行、交行鄭州分行有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)均表示，他們都在等待總行的意見(jiàn)出臺(tái)，擇時(shí)執(zhí)行。

     中行河南省分行有關(guān)人士表示，在沒(méi)有接到總行通知前，他們將按照央行下限幅度不低于同期貸款基準(zhǔn)利率0.9倍的規(guī)定執(zhí)行，同時(shí)，個(gè)人房貸首付20％不變。

     普通百姓：希望能夠提前還貸

     面對(duì)住房貸款利率的調(diào)整，市民表現(xiàn)出不同看法。王女士比較樂(lè)觀，她說(shuō)，也許此次利率的調(diào)整會(huì)擠出地產(chǎn)泡沫，使一些虛高的房?jī)r(jià)消消火，讓老百姓買得起可心房子。但也有一些購(gòu)房者表現(xiàn)出無(wú)奈。張女士是去年繳了首付、貸款期限20年的購(gòu)房族，她無(wú)奈地說(shuō)：“我們不能左右房貸利率，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)商去和銀行協(xié)商。現(xiàn)在就希望能提前還貸。”房產(chǎn)市場(chǎng)：交易契稅不變

     就市民普遍關(guān)心的公積金貸款利率調(diào)整問(wèn)題，市公積金中心主任丁二勇說(shuō)，鄭州市公積金個(gè)人房貸的利率嚴(yán)格按照央行的政策上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，即5年以下貸款由現(xiàn)行年利率3.78％調(diào)整為3.96％；5年以上貸款由現(xiàn)行年利率4.23％調(diào)整為4.41％。對(duì)已經(jīng)辦過(guò)按揭貸款的購(gòu)房者，從明年1月1日起，執(zhí)行新的利率；新發(fā)生的業(yè)務(wù)則按現(xiàn)行政策走。

     由于此次房貸政策直接影響房產(chǎn)市場(chǎng)，記者就房產(chǎn)交易契稅咨詢了市契稅管理所，工作人員說(shuō)，到目前為止，鄭州市房產(chǎn)交易契稅不變。普通商品房住宅交易契稅仍為2％，二手房契稅為1％。

     應(yīng)對(duì)之策

     提前還貸組合方案

     農(nóng)業(yè)銀行鄭州支行的楊先生認(rèn)為，提前還貸并不一定合算，因?yàn)槟壳按蠖鄶?shù)銀行對(duì)借款人辦理提前還款要收取一定的違約金，而且提前還款的金額越大，支付的違約金也越多。 如果手中有3%~5%收益率的投資項(xiàng)目，每月增加近百元的還款利率對(duì)生活的影響并不是很大，因此完全沒(méi)有必要選擇提前還貸。

     對(duì)于確有提前還貸需要的客戶，楊先生提醒應(yīng)當(dāng)注意下列事項(xiàng)：首先，對(duì)于借款合同生效滿一年的借款人，若是有足夠的資金來(lái)償還貸款，可提前向貸款人書面提出部分或全部提前還款。申請(qǐng)書必須詳細(xì)列明提前還款的計(jì)劃。該通知一經(jīng)貸款人（銀行）確認(rèn)后便不可撤銷，并作為借款合同的補(bǔ)充條款與借款合同具有同等法律效力。申請(qǐng)書必須歸檔保存。如借款人不論任何原因未能按照其向貸款人出具的提前還款申請(qǐng)中規(guī)定的日期與金額提前還款，則視作逾期還款，借款人按合同應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。其次，對(duì)于借款合同生效未滿一年（含一年）的借款人，要求提前還款，貸款人（銀行）將根據(jù)提前還款金額，以提前還款日的貸款利率收取一個(gè)月利息作為違約金，違約金條款通常已在借款合同中約定。

     新政下的購(gòu)房方案

     現(xiàn)在70年代末和80年代初期的年輕一代相繼進(jìn)入結(jié)婚年齡。對(duì)于此部分欲購(gòu)房者，楊先生建議這些人應(yīng)當(dāng)變一下思路，“以租代買”是個(gè)很不錯(cuò)的選擇，等到時(shí)機(jī)成熟時(shí)再買房也不遲。同時(shí)，楊先生也建議此部分購(gòu)房者可在雙方父母的資助下先購(gòu)買小戶型。

     對(duì)于持幣待購(gòu)的市民，楊先生認(rèn)為，這些市民在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)應(yīng)首先考慮地理位置，在貸款組合中應(yīng)盡量選擇商業(yè)性和公積金貸款的組合貸款，這樣可以較大程度減輕負(fù)擔(dān)。同時(shí)，在對(duì)公積金和補(bǔ)充公積金進(jìn)行貸款時(shí)，一定要做到“貸足額、貸足期”。

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