圖：地產(chǎn)投資創(chuàng)新高
推動開發(fā)投資增長的主要因素，就是新開工和竣工。去年一季度，受疫情影響，房地產(chǎn)項目全部停工，當(dāng)季度開工、竣工分別下降27.2%和15.8%，形成“低基數(shù)”效應(yīng)。去年二季度后，疫后紓困和“擴(kuò)內(nèi)需”的推動下，供地明顯增加，全年土地成交價款增長17.8%，助力新開工和竣工。今年一季度，房地產(chǎn)新開工、竣工分別增長28.2%、22.9%，為近10年來的最高峰。
今年一季度，開發(fā)企業(yè)土地購置面積增長16.9%，但土地成交價款下降17.3%，主要是由于供地“兩個集中”的新政下，熱點(diǎn)城市供地延后到4月份，供地增長的主要是非熱點(diǎn)城市，這對二季度新開工或造成影響。但是，綜合近期各熱點(diǎn)城市發(fā)布的2021年度供地計劃，今年熱點(diǎn)城市住宅類用地將比“十三五”年均完成量或2020年的實際供地量增長10%左右。
目前，各地正在編制“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃，熱點(diǎn)城市住宅類用地供應(yīng)增長將是主旋律。而且，“兩個集中”的供地模式下，供地計劃的明細(xì)向全社會公開，接受自然資源上級主管部門監(jiān)督和考核，計劃的剛性增強(qiáng)，過去供地計劃經(jīng)常完不成的情況將改觀。從4月份第一批供地情況看，各大城市供地量都達(dá)到了去年全年的30%左右，其中北京、廣州、天津、長春第一批供地量相當(dāng)于去年全年的56%、55%、45%和35%，這將有助于后續(xù)開發(fā)投資的穩(wěn)定。
3月份，70個城市中新房價格環(huán)比上漲城市數(shù)65個，只有5個城市下跌，同比漲幅有所擴(kuò)大。對于近期商品房市場回升的趨勢，調(diào)控政策更加著力于供給側(cè)，即熱點(diǎn)城市大規(guī)模增加供地，以更大的供應(yīng)對沖需求，讓商品房市場在高位上保持平衡、保持穩(wěn)定。因此，在去年全年開發(fā)投資增長基數(shù)較低（7%）的情況下，今年開發(fā)投資仍有望保持同比正增長的態(tài)勢。
另外，2020年各地出臺紓困行業(yè)的政策，竣工交付日期延后，導(dǎo)致全年房屋竣工面積下降4.9%（2019年增長2.6%）。后端竣工放緩，而前端新開工明顯增長，結(jié)果就表現(xiàn)為施工面積創(chuàng)歷史新高。2020年，房屋施工面積首次突破90萬億平方米，達(dá)到92.7萬億平方米，同比增長11.2%，創(chuàng)2014年以來新高。2020年竣工延緩、新開工高增長、供地增加，加上2017-2018年竣工一直負(fù)增長，意味著2021年仍將是竣工高峰，這也是穩(wěn)定開發(fā)投資的重要因素。
當(dāng)然，制約開發(fā)投資增長的因素也很存在。首先，土地溢價率會明顯走低。去年疫情后，為提振市場預(yù)期，很多城市“穩(wěn)地價”政策有所松動，“競配建”政策退出，土地價格明顯增長，熱點(diǎn)城市誕生了很多高價地，全年100大城市土地溢價率達(dá)到14.2%，創(chuàng)三年新高。供地“兩個集中”、地價房價聯(lián)動控制，今年出高價地的概率降低，土地溢價率會明顯降低，加上各地要求住宅租賃地塊單列，占新增地塊比重不低于10%，這將對開發(fā)投資增長形成制約。
其次，“三道紅線”和貸款集中度管理明顯影響了房企融資結(jié)構(gòu)，房企更加倚重于銷售回款。與2019年同期相比，今年一季度房企資金來源結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，定金及預(yù)收款占比從31.59%升至37.41%，而國內(nèi)貸款從18.32%降至15.22%，“三道紅線”和貸款集中度管理取得一定效果。今年，“三道紅線”將擴(kuò)大房企施行的范圍，列入的開發(fā)商紛紛啟動“降杠桿”戰(zhàn)略。同時，貸款集中度管理更加嚴(yán)格，中小微貸款要增長30%，各地嚴(yán)打經(jīng)營貸流入樓市，房企資金面會更緊張，對后續(xù)拿地、開工形成制約，可能將影響開發(fā)投資的增速。
再次，商品房需求端的調(diào)控比較嚴(yán)厲，將沖擊商品房銷售，并影響新開工。近期，調(diào)控政策日益明朗，凡是房價上漲較快、預(yù)期不穩(wěn)的城市，調(diào)控動作就不會停止。住建部約談、地方發(fā)布調(diào)控新政、調(diào)控政策不斷“打補(bǔ)丁”，樓市強(qiáng)力調(diào)控的新邏輯已經(jīng)形成。目前，調(diào)控的效果已開始顯現(xiàn)，3月份一線城市新房環(huán)比漲幅從0.6%降至0.4%，同比漲幅也在收窄。
很明顯，調(diào)控的目的就是要阻止樓市熱度從一線城市蔓延至二三線城市乃至全國。今年一季度，樓市迎來最火“小陽春”，全國商品房銷售面積3.6億平方米，銷售金額3.8萬億元，同比分別增長63.8%和88.5%，較2019年一季度分別增長20.7%和41.9%。交易金額明顯大于交易面積，意味著房價在明顯上漲，特別是東部熱點(diǎn)區(qū)域，房價再創(chuàng)新高，倒逼調(diào)控越來越嚴(yán)。
一季度，商品房銷售面積和金額都創(chuàng)歷史新高，3月份新建商品房成交1.86億平方米，創(chuàng)歷年同期最高。但很可能，商品房市場階段性的歷史頂部已到來，商品房市場可能將見頂后緩慢回落，這對于開發(fā)商拿地、加快開工等，都將形成制約。綜合來看，2021年開發(fā)投資將繼續(xù)保持正增長，但增幅不會明顯高出2020年。不過，在“三道紅線”、房貸額度收緊、需求端政策越來越緊的制約下，開發(fā)商將加快項目周轉(zhuǎn)。同時，巨大的施工面積，加上地方政府供地增加，竣工高峰期到來，總體上仍將保持開發(fā)投資高位運(yùn)行，這也是各方希望看到的。
