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而市場(chǎng)最直觀的反應(yīng)是，不少樓盤漲價(jià)了。

種種跡象證明，鄭州樓市，回暖了。

新一輪的行情，帶來的也是新一輪的焦慮。

丨來源視覺中國(guó)

于是，準(zhǔn)備買房的開始著急了。身邊不少買房的朋友也開始咨詢房?jī)r(jià)是不是還會(huì)漲，是不是現(xiàn)在就要趕緊買房。

而要搞清楚這些問題前，先要弄清楚這輪行情與以往有何不同。

對(duì)于目前的上漲行情，我們的兩個(gè)看法：一，修復(fù)性補(bǔ)漲；二，分化性上漲。

01

先說，修復(fù)性補(bǔ)漲。

歷時(shí)四年多的調(diào)控，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間處于橫盤或陰跌態(tài)勢(shì)，這與仍處于上升階段的經(jīng)濟(jì)和對(duì)美好生活的追求極不匹配，尤其在全球大放水的背景下，財(cái)富保衛(wèi)戰(zhàn)已經(jīng)打響，尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)守住錢袋子成為關(guān)鍵，所以房?jī)r(jià)補(bǔ)漲是不可避免的。而且補(bǔ)漲的不止是鄭州，全國(guó)不少城市都出現(xiàn)了補(bǔ)漲行情。

至于這波行情能漲多少，持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，目前很難預(yù)判。但“房住不炒”依舊是樓市的長(zhǎng)期基調(diào)，絕對(duì)要執(zhí)行。

而這一力度有多強(qiáng)？

今年以來，住建部奔赴多地調(diào)研督導(dǎo)，包括上海、深圳、杭州、無錫、成都、西安等地多個(gè)重點(diǎn)城市。

4月8日，更是在時(shí)隔3年后重啟約談模式，約談了廣州、合肥、寧波、東莞、南通這五個(gè)樓市較熱的城市，“房住不炒”屢被提及。

事實(shí)也證明，樓市真的起風(fēng)了。但凡一些城市樓市過熱，調(diào)控就會(huì)如期而至。比如，

上海，在1月底和3月初兩次出臺(tái)調(diào)控政策，堵住假離婚買房漏洞、購房滿5年方可轉(zhuǎn)讓；

丨圖片來源網(wǎng)絡(luò)

深圳，2月初也是連發(fā)3條公告，建立二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并首次發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區(qū)的二手房成交參考價(jià)；

丨來源深房中協(xié)

東莞，去年7到9月，短短3個(gè)月連續(xù)5次發(fā)布樓市新政嚴(yán)堵漏洞。今年2月底再次深夜調(diào)控，同樣堵住了假離婚買房的路，此外，調(diào)整了商品住房限購年限和首付款比例。3月又著手調(diào)控二手房市場(chǎng)，公布熱點(diǎn)二手樓盤網(wǎng)簽價(jià)格。

西安，3月連續(xù)三次調(diào)控，其中更是出臺(tái)史上最嚴(yán)調(diào)控，新房二手房限售年限延長(zhǎng)至5年，并效仿深圳、成都設(shè)立二手房交易價(jià)格發(fā)布機(jī)制。

合肥，4月初調(diào)控升級(jí)，這次調(diào)控對(duì)學(xué)區(qū)房提出了入學(xué)年限要求，同一套住房，6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)1個(gè)學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個(gè)學(xué)位，當(dāng)然多胎和二孩的除外，很明顯這針對(duì)的是一直以來炒的火熱的學(xué)區(qū)房。此外，還有針對(duì)投機(jī)客的堵漏洞措施，主要就是本地戶口三套房的限購，即使全款也不能任性的買買買了。

這種因城施策的精準(zhǔn)調(diào)控，也意味著當(dāng)下房?jī)r(jià)可能會(huì)有補(bǔ)漲，但報(bào)復(fù)性上漲的可能性不大，整個(gè)樓市要以“穩(wěn)”為主。自然，鄭州也不例外。

02

接下來，再看分化性上漲。

分析市場(chǎng)后你會(huì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)從全國(guó)層面來看，這輪房地產(chǎn)價(jià)格上漲的壓力，主要在一些重點(diǎn)地區(qū)、大中型城市、大中型城市中的熱點(diǎn)城市。比如上海、廣州、深圳等 一線城市，以及東莞、杭州、南京、蘇州、武漢、西安、合肥、寧波、南通等熱點(diǎn)城市。

而放之單個(gè)城市，最先跳漲的一定是核心區(qū)域，一定是產(chǎn)品不錯(cuò)或稀缺的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)。

就拿鄭州來說，普漲的區(qū)域主要集中在北龍湖、管南、金水北，不僅漲幅大而且漲價(jià)樓盤多。

先說北龍湖，自從去年中原科技城規(guī)劃落地，可供開發(fā)住宅減少，再加上前期銷售的豪宅項(xiàng)目相繼進(jìn)入尾盤階段，區(qū)域樓盤開始出現(xiàn)惜售和漲價(jià)之勢(shì)。而今年12號(hào)地的熔斷價(jià)成交迅速點(diǎn)燃了北龍湖的漲價(jià)熱情，除了最新開盤的綠城湖畔云廬當(dāng)時(shí)賣到3萬7、3萬8，北龍湖南岸不少項(xiàng)目邁入5萬+時(shí)代。即使是龍湖北岸的小高層中海云鼎湖居也賣到了3萬2的單價(jià)。

而繼北龍湖之后，最先跳漲的是管南和金水北這兩個(gè)熱點(diǎn)板塊。

管南，千畝大盤云集，目前在售的項(xiàng)目也就10個(gè)左右。這波行情中，管南樓盤基本全線漲價(jià)，富田城九鼎公館領(lǐng)漲到17000元/㎡，直逼主打改善的濱河國(guó)際新城；富田城九鼎華府從去年的12500元/㎡漲到現(xiàn)在的14000元/㎡；融創(chuàng)城從去年14000元/㎡漲到現(xiàn)價(jià)15500元/㎡；康橋未來公元首開價(jià)12000元/㎡，現(xiàn)價(jià)14000元/㎡；碧桂園名門時(shí)代城一期11800元/㎡，現(xiàn)價(jià)13000元/㎡；最近，又傳出鑫苑國(guó)際新城五期精裝要賣到18000元/㎡，這些樓盤每平米基本跳漲了1000-2000元，無論是漲價(jià)幅度還是漲價(jià)涉及面不可謂不大，直接抬升了區(qū)域買房門檻。

丨來源網(wǎng)絡(luò)

南有富田城九鼎公館，北有瀚宇天悅城。金水北，瀚宇天悅城領(lǐng)漲，目前成交價(jià)已突破19000元/㎡，據(jù)說如果樓王開售有可能賣到2萬+；當(dāng)然，金水北作為樓市的明星熱點(diǎn)區(qū)域，爆款項(xiàng)目不少。主打教育的美盛教育港灣同樣突破19000元/㎡，和昌優(yōu)地毛坯改精裝也賣到了19000元/㎡。而值得一提的是，金水北的購房者面臨的不止是區(qū)域樓盤的全線漲價(jià)，還有庫存不多的房源。

與這三個(gè)區(qū)域的普漲不同的是，其他區(qū)域也有漲，但漲的是區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

比如，高新老城的永威金橋西棠17000元/㎡的價(jià)格刷新區(qū)域最高價(jià)；常西湖新區(qū)的碧桂園鳳凰城開盤價(jià)14800元/㎡，現(xiàn)價(jià)16000元/㎡……

而隨著鄭州樓市的回暖，上漲的將不止這些區(qū)域和項(xiàng)目。

03

很明顯，盡管當(dāng)下樓市是調(diào)控下的補(bǔ)漲和分化性的上漲，但2021年樓市行情已經(jīng)重啟，準(zhǔn)備買房的，留給你的時(shí)間不多了。

尤其是現(xiàn)在核心地段的核心資產(chǎn)已經(jīng)開始領(lǐng)漲，而接下來，購房者還有哪些項(xiàng)目可以關(guān)注。

從我們目前探盤的情況來看，賣的火熱的北龍湖今年的新項(xiàng)目或只有建業(yè)君鄰大院松苑、中海北龍湖12號(hào)地；

本來就少有住宅用地供應(yīng)的高鐵板塊，曾經(jīng)的爆款海馬公園即將推出新品；

明星區(qū)域管南，新戰(zhàn)將——新城時(shí)光印象，是新城在主城區(qū)的首個(gè)項(xiàng)目；

丨新城時(shí)光印象

明星區(qū)域金水北，可供選擇的樓盤其實(shí)就那幾個(gè)，新盤據(jù)說康橋在該區(qū)域儲(chǔ)備有高皇寨項(xiàng)目，越秀儲(chǔ)備有路砦項(xiàng)目，不過入市時(shí)間不定；

寸土寸金的主城區(qū)，僅有金水老城區(qū)、中原老城區(qū)、經(jīng)開老城區(qū)有新項(xiàng)目供應(yīng)。金水老城區(qū)的申泰中原印象開盤不久，帶裝修賣到了26000-27000元/㎡。中原老城區(qū)融創(chuàng)御湖宸院即將推出三期產(chǎn)品，對(duì)外釋放價(jià)格在16000元/平左右。經(jīng)開老城，最值得關(guān)注的是保利新項(xiàng)目——保利天珺，主打改善，尤其是一梯一戶約160平米的平層更是區(qū)域內(nèi)的稀缺產(chǎn)品。

重獲市場(chǎng)關(guān)注度的楊金片區(qū)，今年新盤供應(yīng)爆發(fā)，賈魯河兩岸的碧桂園天璽灣、廣匯灣一號(hào)院都即將入市，永威、萬科也相繼在該片區(qū)拿地，可以預(yù)見的是，今年的楊金片區(qū)即將迎來新一輪的競(jìng)爭(zhēng)。

黃河戰(zhàn)略下的惠濟(jì)區(qū)，需要重點(diǎn)關(guān)注的是萬科老鴉陳項(xiàng)目、融創(chuàng)北區(qū)新項(xiàng)目和建業(yè)賈魯河畔的純粹洋房項(xiàng)目建業(yè)河畔洋房。

丨建業(yè)河畔洋房

此外，競(jìng)爭(zhēng)激烈的幾大區(qū)域也有新盤供應(yīng)，雙湖科技城有剛開盤不久的保利和光嶼湖，國(guó)際物流園區(qū)是即將入市的英地鳳池桂苑。二七新區(qū)則是新盤爆發(fā)，既有4000畝大盤萬科未來城市，也有央企金茂的二七鳳湖智能新區(qū)，還有保利羅溝項(xiàng)目保利云上。而最引入矚目的是萬科、電建、遠(yuǎn)洋、鑫苑爭(zhēng)霸三官廟，目前，鑫苑、遠(yuǎn)洋合作的新盤鑫苑遠(yuǎn)洋臻園已經(jīng)面市，電建新項(xiàng)目案名暫定電建洺悅天璽，貼身肉搏戰(zhàn)即將打響。

丨萬科未來城市

丨鑫苑遠(yuǎn)洋臻園

2020年，賣的火熱的是北龍湖、三環(huán)老城、管南、金水北和常西湖，競(jìng)爭(zhēng)激烈的是雙湖科技城、二七新區(qū)、濱河國(guó)際新城和國(guó)際物流園區(qū)。

2020年，樓市爆款項(xiàng)目也多出自樓市熱門板塊。2021年，樓市新一輪行情啟動(dòng)，誰又會(huì)是今年的爆款？

04

最后觀點(diǎn)

寫到最后，我想起了年前買房的一個(gè)朋友，跟老公吵了好幾架，最后硬是堅(jiān)持己見買了美盛教育港灣的房，當(dāng)時(shí)17000元/㎡的優(yōu)惠價(jià)，現(xiàn)在加推的新品已經(jīng)賣到了19000元/㎡，不得不說她是幸運(yùn)的，抓住了最好的購房時(shí)機(jī)。

而對(duì)于當(dāng)下的購房者，我想說以下幾點(diǎn)：

1、現(xiàn)實(shí)并不以人的意志為轉(zhuǎn)移，無論多不希望房?jī)r(jià)上漲，但鄭州房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)已然明確。

2、在核心板塊、核心資產(chǎn)領(lǐng)漲后，大概率會(huì)有更多項(xiàng)目加入漲價(jià)之列。

3、目前的上漲，是對(duì)這幾年橫盤的補(bǔ)漲。從目前的市場(chǎng)來看，除了北龍湖漲幅較大，其他區(qū)域的漲價(jià)空間基本維持在500-1500之間。

4、鄭州房?jī)r(jià)接下來會(huì)漲多少，漲多久，不好說。不過也不必太過焦慮，從其他城市的教訓(xùn)來看，漲的太過分的話，也有可能引來新一輪的調(diào)控。畢竟，“穩(wěn)”是政治任務(wù)。

最后，要說的是，無論行情好壞，買房一定要認(rèn)準(zhǔn)核心地段的核心資產(chǎn)。還有那就老生常談的話，買房要趁早。