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名目繁多的野生新城、堪比一線的住宅高度、一開業(yè)就涼的綜合體…是許多縣城的真實(shí)寫照。

樓越蓋越高，人越來(lái)越少。

小城市“一邊擴(kuò)張，一邊收縮”的魔幻現(xiàn)實(shí)，給不少自媒體提供了諸多魔幻選題。

借著“返鄉(xiāng)置業(yè)”話題圍觀下沉市場(chǎng)的慘淡經(jīng)營(yíng)，早就成了許多樓市大V新年期間的保留節(jié)目…

鶴崗、玉門、個(gè)舊這幾個(gè)倒霉催的，每隔幾天都要被拉出來(lái)，狠狠的給三四線樓市祭旗！

然后，所有人都在等著 “下一個(gè)鶴崗”或“下一個(gè)玉門、個(gè)舊”。

1

今天，一份《通知》把萬(wàn)千小城樓市錘入死局。

3月29日，住建部發(fā)布了通知，就加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)公開征求意見。

通知提出，縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅占比應(yīng)不低于75%，縣城新建住宅最高不超過18層；

與此同時(shí)，大力發(fā)展綠色建筑和建筑節(jié)能，也被提上日程。

這份通知，在中國(guó)縣城發(fā)展史上，絕對(duì)堪稱里程碑。

這份通知信息量極大，總結(jié)下來(lái)可歸結(jié)為：

縣城住宅限高

發(fā)展綠色建筑

優(yōu)化公共空間

建設(shè)通暢的步行系統(tǒng)

加強(qiáng)縣城歷史文化保護(hù)

縣城建設(shè)要與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)

這份《通知》透露出一個(gè)重要消息——

頂層設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，已坦然接受小縣城的人口流失。

并確信，這一趨勢(shì)很難逆轉(zhuǎn)。

所謂的低碳環(huán)保，縣城限高，都是好聽的說法。

說的直白點(diǎn)，就是——

人都跑完了，就別老想著懟高樓大廈了！

蓋個(gè)五六層就行了，搞三十多層也純粹是浪費(fèi)鋼筋！

這份《通知》一旦落地，全國(guó)上千個(gè)縣城的面貌很可能迎來(lái)翻天覆地的改變。

2

在中國(guó)，有180個(gè)城市的人口正在發(fā)生坍縮！

清華大學(xué)建筑學(xué)院的博導(dǎo)——龍瀛，對(duì)比了第五次和第六次人口普查，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)實(shí)：

在中國(guó)，1/3的國(guó)土面積上的人口密度在下降！

或者說，有一萬(wàn)多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道辦事處的人口在流失。

下圖中，藍(lán)色的區(qū)域就是人口在流失的區(qū)域，而紅色的區(qū)域是人口在增長(zhǎng)的區(qū)域。

我們會(huì)很輕易地發(fā)現(xiàn)，最少有三分之一國(guó)土面積上的人口都在快速流失。

注意，注意，注意！

上文中，講到人口流失，用了一個(gè)詞——“街道辦事處”。

也就是說，這種人口流失是切切實(shí)實(shí)的發(fā)生在城市里，而不是農(nóng)村。其實(shí)關(guān)于農(nóng)村人口的流失，我們都很清楚。

但這一次，數(shù)據(jù)告訴我們，中國(guó)不僅擁有空心的農(nóng)村，還有大量的空心城市。

如果，我們把這些區(qū)域放在行政地圖上，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)——

10年間，中國(guó)有180個(gè)城市的人口都在流失。

下面這張圖中，紅色圓圈標(biāo)注的城市，都是人口在流失的城市，圓圈越大，流失比例越高。

180個(gè)城市，人口在坍縮，城市卻在瘋狂擴(kuò)張！

按照正常的邏輯來(lái)講，一個(gè)城市擴(kuò)張的基礎(chǔ)一定是人口的增長(zhǎng)，一定是先有人口，再有城區(qū)。

比如說，我這個(gè)城市要規(guī)劃30平方公里的新區(qū)，那么一定要站在未來(lái)這個(gè)城市要多出30萬(wàn)人口的基礎(chǔ)上。

然后站在這30萬(wàn)的人口基礎(chǔ)上，來(lái)設(shè)計(jì)空間布局。社區(qū)在哪，公共服務(wù)配套在哪，中小學(xué)在哪，醫(yī)院該在哪個(gè)位置，路網(wǎng)和管網(wǎng)該怎么規(guī)劃……等等等等。

如果說，一個(gè)城市人口已經(jīng)發(fā)生了坍縮，那么這個(gè)城市的規(guī)模必將會(huì)受到影響，不僅不會(huì)擴(kuò)張，還會(huì)進(jìn)一步的收縮。

只有這樣，城市規(guī)模才能和人口規(guī)模相互匹配，才不會(huì)出現(xiàn)空城和鬼城。

但是，奇怪的是，這些人口已經(jīng)發(fā)生坍縮的城市，城區(qū)面積和城市規(guī)劃卻在瘋狂的擴(kuò)張，牟著勁兒的規(guī)劃新區(qū)。

很多三四線縣城，一上來(lái)，先想著搞出30平方公里的新城，再想怎么填滿30萬(wàn)的人口。

你瞧，這是一件多么意味深長(zhǎng)的事兒！

明明城市人口在流失，城市規(guī)劃卻站位在未來(lái)的高額人口增長(zhǎng)率上。

諸多縣城，對(duì)著新區(qū)一頓猛操作：

路寬景美規(guī)劃好，產(chǎn)業(yè)商業(yè)畫大餅。

就這樣，縣城的這群野生玩家們，靠著新城膨脹的規(guī)劃和概念，狠狠收割一波波縣城韭菜。

別管有沒有人住，先把樓蓋起來(lái)。

我只管憑本事畫餅，噎不噎得死你，全憑命運(yùn)。

3

今天的這份通知一出，縣城野生玩家的騷操作全部歸零。

以前割縣城韭菜，全憑野生概念。

地方城市搭臺(tái)，開發(fā)商唱戲——

縣城外10公里，先畫一個(gè)野生的圈；

野生圈里，別管有沒有產(chǎn)業(yè)，先把產(chǎn)業(yè)園懟上。啥牛批咱玩啥，今年大數(shù)據(jù)，明年區(qū)塊鏈，后年新能源，后面還排著基因生物；

產(chǎn)業(yè)園邊，別管有沒有人住，先把大高樓懟上。啥時(shí)髦咱蓋啥，今年artdeco，明年新中式，后年新亞洲，后面還排著野生托斯卡納；

大高樓旁，別管能不能開街，先把大商業(yè)碼上。啥厲害咱碼啥，過去玩Shopping Mall，現(xiàn)在流行玩Block街區(qū)，手里還攥著文化藝術(shù)；

如果這都不給力，最后只能擺上大殺器：

來(lái)，把縣政府給我搬過去！

野生玩家一頓猛操作——。

一看這樓，多高；一看這商業(yè)，多亮；一看這產(chǎn)業(yè)，多狠。小小縣城，生生干出了陸家嘴的氣勢(shì)。

縣城韭菜們瑟瑟發(fā)抖，連連高呼：

長(zhǎng)老們，收了神通吧。我買！我買！

但是，如今這份通知一出，大開大合的野生玩家被束住了手腳。

正如前文所說：

縣城樓市割韭菜，全靠高樓大廈撐門面。

現(xiàn)在不讓搞高樓大廈了——

縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅占比應(yīng)不低于75%，縣城新建住宅最高不超過18層；

以前的小韭菜們，一眼望過去全是高樓大廈；現(xiàn)在的小韭菜們，一眼望過去全是低矮小樓。

當(dāng)概念新城失去了高樓大廈，就相當(dāng)于魚香肉絲失去了肉絲，鐮刀們失去了華麗的外衣包裝。

這就徹徹底底扯住了縣城樓市的Dan。

更可怕的是，這份通知背后的高層意圖。

以前高層對(duì)于小縣城的態(tài)度，可能是模糊的——

高樓大廈該搞還是要搞，中國(guó)也要均衡發(fā)展，不能一二線高樓大廈，小縣城全是低矮小樓。

該有的門面還是要有，萬(wàn)一有人住呢？

而這一次，內(nèi)容非常明確，態(tài)度非常堅(jiān)決。

此次住建部的意見中，除了要嚴(yán)控小縣城的建筑高度和高樓大廈外，還提出——

縣城人口密度應(yīng)控制在每平方公里0.6萬(wàn)至1萬(wàn)人，縣城建成區(qū)的建筑總面積與建設(shè)用地面積的比值應(yīng)控制在0.6至0.8。

發(fā)展綠色建筑與優(yōu)化公共空間。

又是控制建筑高度，又是控制人口密度，又是玩環(huán)保。

說的好聽點(diǎn)，叫“玩的都是宜居”。

說的不好聽，這就是“別想太多，吃點(diǎn)好的吧”。

畢竟，高鐵時(shí)代勢(shì)不可擋，新基建和前沿產(chǎn)業(yè)只向核心城市聚集，大城市的虹吸只會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。

“短期看金融”？對(duì)不起！甭管哪一次央行放水，小城市永遠(yuǎn)搶不過大城市；

“中期看土地”？很遺憾！小城市的土拍連地方財(cái)政都覺得捉襟見肘，而且還夾帶著雜牌開發(fā)商；

“長(zhǎng)期看人口”？不存在！能把人留住已經(jīng)捉襟見肘，就別惦念著搶人的事兒了…

此次住建部所發(fā)布的通知，就是告訴我們——

高層對(duì)于縣城樓市的態(tài)度很明確，差不多得了。

別特么瞎折騰了，你也就這樣了。

說的直白點(diǎn)，完?duì)僮恿恕?/p>

有太多小縣城，不是已經(jīng)“鶴崗化”，就是在“鶴崗化”的路上。

4

當(dāng)然，如果你非要頭鐵，想買縣城房產(chǎn)，那也只有兩種情況例外：

1、核心大都市邊的衛(wèi)星城

住建部目前發(fā)布的《通知》一旦進(jìn)入實(shí)施階段，全國(guó)縣城的供應(yīng)量很可能腰斬。

由于供應(yīng)量少，環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深房產(chǎn)大概率更加緊俏，因?yàn)檫@些城市的能級(jí)幾乎不可復(fù)制；

不過，這個(gè)新政能對(duì)其它都市圈的外圍城市拉動(dòng)力有多大，還真不好說：

畢竟，此時(shí)此刻像武漢、成都、南京、長(zhǎng)沙、西安等地主城區(qū)的開發(fā)還遠(yuǎn)未飽和，談環(huán)都市圈市場(chǎng)為時(shí)尚早。

2、自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的小縣城

有些縣城自身就是人口流入之地，且民富指數(shù)高、購(gòu)買力旺盛。

最典型的要數(shù)浙江義烏、慈溪、永康、諸暨，福建石獅、晉江等。

這里面之所以沒有將江蘇省和廣東省的百?gòu)?qiáng)縣市計(jì)算在內(nèi)，主要是由于它們受周邊超級(jí)大都市的影響太大，且整體杠桿率、接盤群體并非內(nèi)生型。

畢竟，樓面價(jià)動(dòng)輒2萬(wàn)+/㎡、3萬(wàn)+/㎡的，著實(shí)不多見。

不過，這里還是要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，此類城市即便能買，也僅限于本地人，非土著群體仍然不建議碰這樣的市場(chǎng)。

舉個(gè)例子，浙江義烏3-4萬(wàn)/㎡的均價(jià)，拿到杭州去實(shí)在有大把大把的房源可挑；

或者，石獅、晉江等地的好地段，絲毫不比泉州主城區(qū)便宜…

即便是未來(lái)低密住宅真的在廣大縣城遍地開花，其綁定的資源價(jià)值也終究不會(huì)有本質(zhì)上的改變。

這樣的房子，本地人買算是買了份鄉(xiāng)愁，你一個(gè)無(wú)根無(wú)蒂的外地人長(zhǎng)持，有什么意義呢？

最后，還有幾句話要送為諸位——

第一，高層已經(jīng)坦然接受了小縣城人口流失的現(xiàn)實(shí)；

第二，高層不僅坦然接受了現(xiàn)實(shí)，并開始主動(dòng)收縮小縣城的規(guī)模，歸零小縣城的概念；

第三，絕大多數(shù)的小縣城樓市，自此在頂層設(shè)計(jì)中淪為死局；

第四，未來(lái)的中國(guó)樓市，只屬于大城市。

各位鐵子們，看到這兒，麻煩各位將這篇文章轉(zhuǎn)發(fā)給身邊還在三四線縣城里瞎折騰的親朋好友，讓更多的人看清楚大趨勢(shì)，讓更多的人避免踩坑縣城樓市。

今天，是三四線縣城樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

今天，是絕大多數(shù)縣城樓市的喪鐘鳴響日。