3月26日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會和住建部三部門聯(lián)合印發(fā)《關于防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域的通知》(以下簡稱《通知》)，要求銀行業(yè)金融機構從貸前、貸中、貸后管理三個環(huán)節(jié)著手，強化審慎合規(guī)經營，嚴防經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域。
近期，多地金融監(jiān)管部門排查經營貸挪用，嚴堵資金違規(guī)入樓市。受訪專家認為，對經營貸等資金違規(guī)流入房地產市場的嚴格監(jiān)管，無疑會產生強大的震懾力，經營貸將回歸服務小微本質，房地產調控政策效果也將得到進一步體現(xiàn)。
用經營貸套利買房
已形成灰色產業(yè)鏈
經營用途貸款是以中小企業(yè)主或個體工商戶為服務對象的融資產品，原本是給企業(yè)主補充流動性用，之前的利息并不低，期限大多是1至2年。
去年以來，為了緩解新冠肺炎疫情給經濟帶來的影響，政府加大了對小微、民營企業(yè)的融資支持。各大銀行紛紛拋出低息經營貸，甚至直接給經營貸貼息。在疫情防控期間的特殊政策下，經營貸的周期越來越長，最長可以達到20年。
經營貸業(yè)務的初衷本是好的，但有人借機鉆了空子，用經營貸的錢買房，享受更低的利率，更長的還款期限。
經營貸的利率低于按揭貸款，經營貸利率為3%至4%，而按揭貸款利率為5%至6%。比如，同樣是貸款300萬元，20年時間，經營貸的利息比按揭貸款的利息少了82萬元。
據(jù)了解，在上海、杭州等地，經營貸買房甚至成為不少中間商眼中的新生意，銀行、擔保公司和助貸機構由此打造了一條完整的灰色產業(yè)鏈。尤其自去年以來，用經營貸炒房幾乎成了公開的秘密。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池認為，各類貸款的用途有專門規(guī)定，應該�？顚Ｓ�。如果商業(yè)銀行明知經營性貸款流入房地產市場而不加以禁止，違反了商業(yè)銀行法的規(guī)定；而企業(yè)或個人將經營用途貸款違規(guī)流入房地產市場，也違反了《個人貸款管理暫行辦法》《流動資金貸款管理暫行辦法》。
3月1日至26日，中國銀保監(jiān)會公布了21張?zhí)幜P銀行涉房貸款違規(guī)的罰單，合計罰沒1910萬元，涉及中國銀行、交通銀行、建設銀行、中國農業(yè)銀行、浙江瑞安農村商業(yè)銀行等14家銀行。信貸違規(guī)流向樓市是處罰的重點。
3月26日，為了進一步防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域，三部委聯(lián)合印發(fā)《通知》，要求各銀保監(jiān)局、地方住房和城鄉(xiāng)建設部門、人民銀行分支機構聯(lián)合開展經營用途貸款違規(guī)流入房地產問題專項排查。具體包括加強借款人資質核查、信貸需求審核；貸款期限、貸款抵押物管理，加強聯(lián)合懲戒。
資金流向監(jiān)控困難
違規(guī)流入影響樓市
經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域背后原因眾多。
華東政法大學房地產政策法律研究所所長楊勤法告訴《法治日報》記者，由于房地產市場價格近年來基本保持上漲趨勢，許多不具備購房能力的人也想盡快從房地產市場分一杯羹，從而將企業(yè)經營資金挪用購房，很多企業(yè)的經營性貸款并沒有真實的經營需要。一些中介機構為獲取房地產交易的傭金，不惜進行虛假宣傳，制造了房地產市場的恐慌情緒，許多缺乏購房資金的剛需用戶也提前進入房地產市場。因資金不足，這些用戶會通過各種途徑獲取企業(yè)經營資金作為首付，以盡快實現(xiàn)購房計劃。
趙秀池說，有些中介機構甚至會提供套現(xiàn)等服務并明碼標價，為客戶提供“經營貸”轉房貸的通道；在一些銀行內部由于監(jiān)管不嚴等原因，也會出現(xiàn)信貸員違規(guī)將經營貸款放給購房者的現(xiàn)象。
在楊勤法看來，企業(yè)為逃避資金流向監(jiān)管，會在銀行多頭開戶，然后在各個賬戶之間周轉資金，增大資金收付的結算量，使監(jiān)管部門的工作量大為增加。企業(yè)從銀行貸取的首筆款項走向容易監(jiān)管，當資金繼續(xù)流動、特別是跨行流動后，貸款銀行難以監(jiān)管。此外，一旦銀行對資金流向監(jiān)管過嚴，企業(yè)就會轉向其他銀行開戶，這在一定程度上也迫使銀行業(yè)放松對資金流向的監(jiān)管。
楊勤法認為，經營用途貸款違規(guī)進入樓市，或將推高房地產價格，增加房地產市場的調控難度，同時可能會損害那些原本需要貸款企業(yè)的正常發(fā)展。
部門聯(lián)動加強監(jiān)管
注意甄別真實需求
據(jù)了解，《通知》從加強借款人資質核查、加強信貸需求審核、加強貸款期限管理、加強貸款抵押物管理、加強貸中貸后管理、加強銀行內部管理等方面，督促銀行業(yè)金融機構進一步強化審慎合規(guī)經營，嚴防經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域。《通知》還要求，進一步加強中介機構管理，建立違規(guī)行為“黑名單”，加大處罰問責力度并定期披露。
《通知》下發(fā)后，多地金融監(jiān)管部門積極采取行動，聚焦經營貸，防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域。
北京轄內銀行對2020年下半年以來發(fā)放的個人經營性貸款等業(yè)務合規(guī)性開展自查，自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入北京房地產市場的個人經營性貸款金額約3.4億元。北京銀保監(jiān)局會同相關部門選取重點機構進一步開展專項核查，已發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產市場信貸資金約3000萬元，并啟動對4家銀行的行政處罰立案程序和調查取證工作。
4月2日，深圳市銀保監(jiān)局、深圳市住建局、人民銀行深圳市中心支行發(fā)布公告，將根據(jù)《通知》要求開展防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域聯(lián)合排查行動。
4月5日，合肥市住房保障和房產管理局發(fā)布《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求加強個人住房貸款首付資金來源、最低首付比、償債收入比、貸款資質的審查，嚴肅查處經營用途貸款違規(guī)流入房地產市場行為。
面對越來越嚴的金融監(jiān)管態(tài)勢，有公眾表示擔憂：自己正常的購房貸款會不會因此受到影響？
趙秀池對此解答說，《通知》針對的是違規(guī)發(fā)放的貸款，不影響房地產貸款的正常發(fā)放�！皯斪⒁獾氖牵绻`規(guī)使用經營貸，購房人有可能納入信用‘黑名單’而無法申請購房貸款。”
趙秀池說，在目前情況下，要想真正防范經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域，金融機構、金融管理部門要與住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)動，從借款人的貸款期限和貸款流向來判斷是否違規(guī)流入房地產領域。中小微企業(yè)貸款一般比較短，如果續(xù)短為長，大筆資金用于購買住房或者支付買房前后的借款，就有一定問題；也可以通過建立信用黑名單制度，由借款人作出承諾，起到防范風險的作用。
楊勤法提醒，在防范的同時，要注意甄別真實需求與違規(guī)流入的區(qū)別�！般y行業(yè)金融機構要進一步提升對小微企業(yè)的支持力度，持續(xù)加大對經濟社會發(fā)展重點領域和薄弱環(huán)節(jié)的資金供應，深入貫徹落實黨和國家關于金融支持小微企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略部署，保持小微企業(yè)信貸支持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，發(fā)揮經營用途貸款支持實體經濟的積極作用。”
