然而，這并不意味著，4月份開(kāi)發(fā)商的日子會(huì)好過(guò)。

主城樓市面臨全線考驗(yàn)

一季度的青島樓市全線飄紅。

特別是以銀豐·玖璽城為代表的豪宅產(chǎn)品，在一季度的網(wǎng)簽十分亮眼。其實(shí)不僅僅是上榜的玖璽城、金茂府、海信君瀾，沒(méi)有上中指榜的佳源華府一季度的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也不錯(cuò)。

然而，我們要注意到的是，圍堵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入樓市的清查正由點(diǎn)及面向全國(guó)推進(jìn)。相比普通中產(chǎn)，富裕階層更善于做金融游戲，所以這項(xiàng)政策對(duì)于豪宅產(chǎn)品的影響是巨大的。

此外，今年海天中心的豪宅也會(huì)入市。除了對(duì)于深藍(lán)中心這樣的直接競(jìng)品會(huì)產(chǎn)生沖擊外，對(duì)于整個(gè)豪宅市場(chǎng)都會(huì)有一定比例的分流。

所以，在過(guò)去一年中日子最好過(guò)的豪宅項(xiàng)目，未來(lái)也不敢托大了。市場(chǎng)能不能穩(wěn)定住，四月份是一個(gè)很關(guān)鍵的月份。

對(duì)于改善產(chǎn)品而言，保利在各大榜單中掉出TOP10是一個(gè)標(biāo)志性事件。作為新都心雙盤(pán)在售的開(kāi)發(fā)商，提價(jià)不提質(zhì)的營(yíng)銷策略市場(chǎng)并不買單。之前有朋友說(shuō)，前幾天一年多沒(méi)有聯(lián)系過(guò)他的保利大國(guó)璟的置業(yè)顧問(wèn)，突然給他發(fā)了條推薦微信，只此一套”的房源，單價(jià)不要3.2萬(wàn)元/㎡、也不要3.1萬(wàn)元/㎡，現(xiàn)在售價(jià)29479元/㎡。

保利·天珺的去化率則更不容樂(lè)觀，現(xiàn)在網(wǎng)簽量只有預(yù)售量的10%左右，可見(jiàn)在保利·天匯交房后，保利天字系產(chǎn)品在青島口碑有多差。

當(dāng)然，保利近期有新盤(pán)上市。只是沒(méi)有地鐵、沒(méi)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)配套、周邊道路死堵的化工區(qū)公寓，誰(shuí)會(huì)買呢？

如果保利青島二季度業(yè)績(jī)依然不佳，那么這家營(yíng)銷力強(qiáng)悍的開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)通過(guò)優(yōu)惠促銷的方式攪動(dòng)市場(chǎng)呢？

這是一個(gè)問(wèn)題。

青特·星城、華新園·東宸府把價(jià)格漲上去之后，如果保利價(jià)格有反復(fù)，那么市北市場(chǎng)都會(huì)受到影響。

所以，有些樓盤(pán)看似現(xiàn)在人氣頗高，但是營(yíng)銷總們的日子并不輕松。

十強(qiáng)同樣壓力山大

相比之下，很多人會(huì)認(rèn)為銷售榜TOP10開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)好一些，壓力會(huì)小一些。在我看來(lái)，情況或許恰恰相反。

在去年年末的時(shí)候，一個(gè)營(yíng)銷總告訴就說(shuō)，他們2020年的目標(biāo)是100億。當(dāng)然，去年喊出100億目標(biāo)的開(kāi)發(fā)商不止一家，還有一些開(kāi)發(fā)商目標(biāo)不止百億，甚至想在去年的基礎(chǔ)上翻番。

不可否認(rèn)，他們的手上有大量土地，有幾個(gè)優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，但是我們從一季度的數(shù)據(jù)來(lái)看，許多雄心萬(wàn)丈的開(kāi)發(fā)商，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期。

現(xiàn)在青島二八定律很明顯，而且80%的紅盤(pán)是靠著低價(jià)在走量，這并不是開(kāi)發(fā)商最喜歡的市場(chǎng)。

因?yàn)榻衲甏汗?jié)假期較晚，所以三月份新盤(pán)還不多。相比之下，四月份會(huì)有五十多個(gè)盤(pán)上市。許多之前在青島慘淡經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商，都得到了總部強(qiáng)力支持，準(zhǔn)備在四月份奮力一搏。

但是如果市場(chǎng)沒(méi)有生力軍，四月份的市場(chǎng)或許沒(méi)有太多贏家。

6萬(wàn)套人才房讓開(kāi)發(fā)商等不起

如果二季度賣不動(dòng)，開(kāi)發(fā)商敢不敢靠一靠，到三四季度再賣？從以往的交易來(lái)看，有時(shí)候滯銷對(duì)于部分主城開(kāi)發(fā)商不是壞事，因?yàn)殡S著競(jìng)品售罄，一些樓盤(pán)人氣自然會(huì)上來(lái)，滯銷盤(pán)有時(shí)還有溢價(jià)驚喜。

但是2021年，開(kāi)發(fā)商或許不敢托大。兩個(gè)方面的原因。第一，青島二手房交易比較旺盛，這不是市場(chǎng)向好的信號(hào)，因?yàn)榱吭鰞r(jià)格沒(méi)漲，許多房東不想耗了，所以平價(jià)或者低價(jià)出房。在新房比二手房單價(jià)高兩三千元的市場(chǎng)上，許多人在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)買不到新房，就會(huì)去買二手房。

第二個(gè)方面，就是人才住房。今年會(huì)有6萬(wàn)套人才住房供應(yīng)，包括嶗山在內(nèi)，主城4區(qū)都有人才住房供應(yīng)。雖然條件苛刻，但是他們對(duì)應(yīng)的都是最優(yōu)質(zhì)的首置剛需，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)有相當(dāng)比例的分流。

而且，在青島市日益注重引才之后，年輕人享受人才房福利的幾率越來(lái)越大，這也讓許多人不急于買房。

在這種市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商真的敢等嗎？

所以，不要因?yàn)槭袌?chǎng)的正常復(fù)蘇慌了神，對(duì)于絕大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，今年的市場(chǎng)比去年還要友好。