這種“輪動(dòng)效應(yīng)”就體現(xiàn)在,首先是限競(jìng)房分流二手房,然后是二手房的流通性下降會(huì)反制新房成交。整體看來(lái),形成了新房、二手房成交總量近期走低的局面。
限競(jìng)房分流二手房成交
一直以來(lái),新房和二手房市場(chǎng)之間的關(guān)系非常微妙,不是單純的正向關(guān)系,也不是簡(jiǎn)單的此消彼長(zhǎng)。今年以來(lái),二者之間“互推”與“互斥”的關(guān)系就反映在了北京市場(chǎng)中。
上半年,限競(jìng)房供應(yīng)相比此前成倍增加,尤其是具有高品質(zhì)、戶型較佳的房源現(xiàn)身市場(chǎng),在出售價(jià)格被控制在一定水平的情況下,限競(jìng)房市場(chǎng)迎來(lái)“大豐收”。
此種狀況明顯分流了二手房市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示,2019年上半年,北京新建住宅市場(chǎng)成交1.63萬(wàn)套,成交金額達(dá)到了1227.22億元,成交均價(jià)為54809元/平方米。不論是成交量還是成交價(jià),均創(chuàng)3年來(lái)同期的最高值。
限競(jìng)房作為北京樓市供應(yīng)的主力,自然也是樓市成交的主流。從上半年成交數(shù)據(jù)看,限競(jìng)房共成交了9283套,約占新建住宅成交的57%;成交金額478億元,約占新建住宅成交的39%。
受此影響二手市場(chǎng)迎來(lái)新低。據(jù)北京中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),上半年北京二手住宅共成交72603套,成交面積636.36萬(wàn)平米,可以說(shuō)是從2015年至今的5年時(shí)間里,二手房市場(chǎng)上半年成交量的最低點(diǎn)。
“從開(kāi)始攢購(gòu)房資格那天起,就想著買(mǎi)一套二手房。一是由于新房大多建在遠(yuǎn)郊區(qū),上下班通勤不方便;一是由于新房大多戶型較大。而二手房可以考慮更接近城區(qū)的位置,并且有一些小戶型的選擇,在教育、商業(yè)等生活配套上,也比較齊全!笔忻颀R先生說(shuō),這是他之前的想法,不過(guò)他最近出手買(mǎi)了一套限競(jìng)房。
讓齊先生改變想法的是,限競(jìng)房中有大量90平方米以下的小戶型,而且價(jià)格與周邊二手房相比具有優(yōu)勢(shì)。尤其是今年限競(jìng)房供應(yīng)量增多,不乏一些臨近軌道交通的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,讓一些原本買(mǎi)二手房的購(gòu)房人轉(zhuǎn)向新房。
二手房降溫“反作用”新房市場(chǎng)
越來(lái)越多的購(gòu)房者涌入新房市場(chǎng),讓二手房成交下降的同時(shí),二手房也在反作用著新房市場(chǎng)。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示,當(dāng)前二手房降溫比較明顯,新房又有賴于客戶“賣(mài)舊買(mǎi)新”騰挪資金與資格,二手房的轉(zhuǎn)化流通功能減弱,舊房賣(mài)不掉,或賣(mài)不到購(gòu)房者的心理預(yù)期價(jià)格,就會(huì)對(duì)下一步的新房置業(yè)形成不利的影響。隨著二手市場(chǎng)的成交下滑,下半年新房市場(chǎng)的銷量也可能會(huì)停止上漲,并逐步有所下行。
公開(kāi)數(shù)據(jù)也佐證了這一觀點(diǎn),今年3月樓市小陽(yáng)春過(guò)后,北京新房、二手房的成交數(shù)據(jù)紛紛出現(xiàn)下滑,成交總量自然也是下降趨勢(shì)。在成交高峰的3、4月份,新房、二手房成交總量在1.9萬(wàn)套左右,5月約為1.8萬(wàn)套,6月下滑到約1.7萬(wàn)套。
對(duì)于新房與二手房互相作用,貝殼研究院早有研究!胺康禺a(chǎn)行業(yè)的全流通時(shí)代已經(jīng)到來(lái),新房、二手房、租賃三個(gè)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)越來(lái)越強(qiáng),它們之間不再孤立分割,而是互生互聯(lián)的交互關(guān)系。三個(gè)市場(chǎng)之間交互的方式、時(shí)機(jī)與動(dòng)能決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的總體效果!2018年底貝殼研究院發(fā)布的年度報(bào)告顯示。
舉例來(lái)說(shuō),新房產(chǎn)品線的豐富程度有助于降低房?jī)r(jià)。貝殼研究院認(rèn)為,如果新房市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)合理,產(chǎn)品線豐富,給年輕人的選擇更多,第一次購(gòu)房的年輕人可以更多地選擇新房滿足首次置業(yè)需求,從而使得交易乘數(shù)更低。反之,如果新房市場(chǎng)不能為首次置業(yè)的年輕人提供適合的產(chǎn)品時(shí),他們不得不選擇總價(jià)低的二手房,這會(huì)導(dǎo)致二手房過(guò)度承壓,也使得交易乘數(shù)過(guò)大,房?jī)r(jià)短期內(nèi)容易快速上漲。
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第一太平:商品住宅
供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理有序
第一太平戴維斯研究結(jié)果顯示,2019年二季度,商品住宅銷售市場(chǎng)較2018年同期有明顯反彈,其中一手普通住宅市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)定的供應(yīng)量,新增面積達(dá)125.75萬(wàn)平方米,同比上漲18.3%;一手普通住宅成交面積為197.96萬(wàn)平方米,同比上升110%。全市商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理有序,已形成了包括共有產(chǎn)權(quán)住房、限競(jìng)房、純商品住房在內(nèi)的多元化供應(yīng)體系,有效保障購(gòu)房者不同層面的購(gòu)房需求。
展望2019年下半年的市場(chǎng)走勢(shì),房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍然面臨諸多挑戰(zhàn)與壓力。住宅市場(chǎng)方面,上半年流動(dòng)性釋放下的開(kāi)發(fā)商融資及購(gòu)房者意愿都有顯著改善,但是如若下半年住宅市場(chǎng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)反彈的情況,預(yù)計(jì)監(jiān)管者將會(huì)采取進(jìn)一步的措施抑制過(guò)熱的市場(chǎng),近期對(duì)于房地產(chǎn)信托的監(jiān)管和約束即是例證。