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高度靈敏的樓市調(diào)控

自3月份市場(chǎng)出現(xiàn)升溫苗頭，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)政策就重新步入密集發(fā)布“通道”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部連續(xù)兩個(gè)月對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行預(yù)警。自然資源部表示，對(duì)商品住房庫(kù)存消化周期長(zhǎng)的城市暫停供應(yīng)住宅用地。5月份，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文強(qiáng)調(diào)，商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資。6月初，有媒體報(bào)道，一些拿地激進(jìn)、制造地王的企業(yè)已被納入監(jiān)管，這些企業(yè)的債券與ABS(融資模式是以項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式)發(fā)行將被暫停。

除中央部門(mén)外，地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲較快的城市大多收緊了相關(guān)調(diào)控政策。針對(duì)土地市場(chǎng)過(guò)熱、高價(jià)地頻出的狀況，蘇州近期降低了掛牌土地最高限價(jià)，合肥規(guī)定關(guān)聯(lián)公司不得競(jìng)買(mǎi)同一宗地塊，東莞則打破了土拍中“價(jià)高者得”的傳統(tǒng)。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，中國(guó)各地房地產(chǎn)調(diào)控政策從4月中旬開(kāi)始出現(xiàn)了明顯的收緊趨勢(shì)。最近兩個(gè)月房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布超過(guò)百次，密度處于歷史高峰。今年前5個(gè)月，中央部門(mén)與各地房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)政策發(fā)布超過(guò)200次。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)指出，今年以來(lái)，調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)保持高度敏感。以5月受到住建部預(yù)警提示的4個(gè)城市為例，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月大連、南寧的房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)靠前，但南寧的成交價(jià)格有所收窄，預(yù)計(jì)在持續(xù)穩(wěn)定的政策下熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)將進(jìn)一步走向平穩(wěn)。

此外，在“一城一策”、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)新的趨勢(shì)。許小樂(lè)指出，從5月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，前期市場(chǎng)較熱的地方有所降溫、前期市場(chǎng)較冷城市開(kāi)始升溫，各地樓市在自發(fā)的向趨穩(wěn)中間區(qū)域進(jìn)行修正。

這使得今年以來(lái)樓市波動(dòng)減小，平穩(wěn)態(tài)勢(shì)顯著。5月份，中國(guó)70個(gè)大中城市，無(wú)論是新房還是二手房，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量均與上月持平。房地產(chǎn)銷(xiāo)售、投資、房企到位資金等指標(biāo)漲幅紛紛收窄。

樓市促穩(wěn)宏觀經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)價(jià)格的波及效應(yīng)極廣。蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍表示，在房?jī)r(jià)相對(duì)合理情況下，房地產(chǎn)繁榮會(huì)擴(kuò)大上游水泥、鋼材等原材料需求，同時(shí)帶動(dòng)下游家電、建筑裝飾等產(chǎn)品的熱銷(xiāo)，但是土地、廠房、人工成本大幅提升，制造業(yè)利潤(rùn)空間和居民消費(fèi)能力被不斷壓縮，從而造成房地產(chǎn)“穩(wěn)增長(zhǎng)”的邊際效應(yīng)減弱。

今年以來(lái)，官方對(duì)樓市升溫城市的及時(shí)調(diào)控和政策收緊，無(wú)疑反映出其對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。

中國(guó)社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所研究員張明指出，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增速面臨下行壓力，但預(yù)計(jì)中央政府依然會(huì)保持政策定力，一線城市房地產(chǎn)調(diào)控顯著放松的概率很低。

億翰智庫(kù)董事長(zhǎng)陳嘯天說(shuō)，目前房地產(chǎn)的角色正在從宏觀經(jīng)濟(jì)“助推器”變成“穩(wěn)定器”，未來(lái)將在就業(yè)、財(cái)政收入、GDP和城市建設(shè)等四個(gè)方面發(fā)揮支撐作用。

在建成住房和房?jī)r(jià)都進(jìn)入到更低增速的階段、房地市場(chǎng)趨于穩(wěn)定之時(shí)，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委提醒，需要關(guān)注它的流動(dòng)性。“房住不炒”，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性也會(huì)下降，變現(xiàn)能力降低。