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樓市進(jìn)入盤整期

在年初的一波“小陽(yáng)春”之后，5月的樓市開始整體回落，這背后，是5月以來各地包括部委累計(jì)針對(duì)房地產(chǎn)的41次調(diào)控措施，“因城施策”進(jìn)入深水區(qū)，長(zhǎng)效機(jī)制正在發(fā)揮作用。年內(nèi)，全國(guó)范圍調(diào)控已超200次。不管是房企的銷售數(shù)據(jù)還是土地市場(chǎng)，增速都出現(xiàn)明顯下滑。大部分房企今年都通過搶收來回收現(xiàn)金，如果資金鏈緊張，房企會(huì)加快去庫(kù)存的速度。2019年依然會(huì)是房企比較辛苦的一年。

樓市在經(jīng)歷了年后的一小波“小陽(yáng)春”后，整個(gè)五月，市場(chǎng)總體表現(xiàn)延續(xù)了2019年初以來的降溫。

4日晚間，萬科公告5月份公司實(shí)現(xiàn)合同銷售面積366萬平方米，合同銷售金額579.9億元，銷售金額環(huán)比下降3.6%。

不僅是萬科。整體來看，5月房企業(yè)績(jī)雖然有所上漲，但上漲動(dòng)力不足，銷售增速較3、4月出現(xiàn)放緩；土地市場(chǎng)在4月、5月的高潮之后也開始減速。

5月以來，針對(duì)各地房?jī)r(jià)抬頭趨勢(shì)，調(diào)控政策開始明顯收緊，不少地方都出臺(tái)了本地化的收緊政策。

業(yè)內(nèi)人士指出，6月之后，房企銷售趨勢(shì)或?qū)⑦M(jìn)一步下行，在融資收緊、債務(wù)高企的背景下，快銷去庫(kù)存將成為房企當(dāng)下最主要的回款渠道�？傮w來看，2019年對(duì)房企而言，依舊是個(gè)不太好過的“小年”。

年內(nèi)已超200次調(diào)控

樓市“小陽(yáng)春”最終還是沒有走進(jìn)夏天。相比于3、4月，整個(gè)5月的銷售市場(chǎng)略顯乏力。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，自五月初以來，部分熱點(diǎn)城市監(jiān)管有所收緊，導(dǎo)致部分熱點(diǎn)二、三線城市市場(chǎng)有所降溫，TOP100房企當(dāng)月銷售增速有所回落，5月當(dāng)月合計(jì)銷售金額同比增長(zhǎng)5.7%，較3、4月份的12.2%和16.6%有明顯回落。

這一態(tài)勢(shì)蔓延到了土地市場(chǎng)，全國(guó)的土地?zé)岢币彩�去了此前“昂首向前”的態(tài)勢(shì)。

易居中國(guó)CEO丁祖昱指出，從成交規(guī)模和溢價(jià)率來看，今年以來土地市場(chǎng)熱度明顯升溫的走勢(shì)在維持了僅僅2個(gè)月后迅速轉(zhuǎn)緩。

首先，土地成交規(guī)�；芈�，結(jié)束了此前連續(xù)三月上漲勢(shì)頭。5月全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積達(dá)到16317萬平方米，環(huán)比上月下降了9.3%，同比下降了18.4%。

其次，5月份土地市場(chǎng)的溢價(jià)率迎來了2019年來的首次回落，相比4月下降了3.2個(gè)百分點(diǎn)，為20.2%。

另外，從成交均價(jià)環(huán)比漲幅明顯回落（僅為1.6%），也可以看出在政策調(diào)控反應(yīng)迅速之下，土地市場(chǎng)暫緩升溫。

房企的投資也在放緩。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，5月TOP20上市房企土地成交建面1285.58萬平方米，環(huán)比下滑38.14%，同比下滑34.34%。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，開始放緩?fù)顿Y節(jié)奏的房企，多數(shù)來自龍頭企業(yè)。TOP10房企有6家企業(yè)均在5月大幅放緩拿地節(jié)奏。典型的如融創(chuàng)、恒大、萬科、新城等。這些企業(yè)5月新增拿地金額較前四月平均值下降超過60%左右。其中前四月拿地積極的新城、中海降幅超過80%。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月單月，各地包括部委累計(jì)針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施高達(dá)41次。年內(nèi)，全國(guó)范圍調(diào)控已超200次。

以住建部為例，4月19日，住建部對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示，5月18日又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧等4個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，由于整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不佳，房?jī)r(jià)走勢(shì)也相對(duì)平穩(wěn)，在沒有炒作資金大舉進(jìn)入樓市的情況下，市場(chǎng)就不會(huì)形成火爆的場(chǎng)面，而且將這個(gè)態(tài)勢(shì)也延伸至土地市場(chǎng)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，最近2個(gè)月多地政策出現(xiàn)明顯的收緊，特別是海南、廣州、蘇州、合肥等繼續(xù)針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控中部分環(huán)節(jié)加碼調(diào)控。

整體來看，5月房企業(yè)績(jī)雖然有所上漲，但上漲動(dòng)力不足，銷售增速較3、4月出現(xiàn)放緩；土地市場(chǎng)在4月、5月的高潮之后也開始減速。

融資收緊

雖然2018下半年以來，企業(yè)外部融資環(huán)境有所改善，但是監(jiān)管層對(duì)于資金流入房地產(chǎn)行業(yè)仍謹(jǐn)慎。

5月17日，銀保監(jiān)發(fā)23號(hào)文強(qiáng)調(diào)，商業(yè)銀行、信托、基金等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資，信托進(jìn)入房地產(chǎn)的通道幾乎被全面封堵，房地產(chǎn)融資進(jìn)一步收緊。

興業(yè)研究數(shù)據(jù)顯示，從房地產(chǎn)信托發(fā)行的數(shù)量和規(guī)模來看，今年房企非標(biāo)融資仍未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，從信托發(fā)行期限和平均年化收益來看，融資期限在不斷下降，融資成本卻在持續(xù)上升。

興業(yè)研究信用評(píng)價(jià)委員會(huì)羅鵬程認(rèn)為，融資政策收緊影響，更可能表現(xiàn)為房企融資成本的上升。

房企償債進(jìn)一步承壓，不得不通過頻繁的借新還舊維持資金鏈。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年1-5月，房地產(chǎn)行業(yè)通過債券融資規(guī)模達(dá)1077.96億元，同比大幅增長(zhǎng)22.1%。

不過，不是所有的房企都能順利融資。2019年1-5月，有超過60%的發(fā)行主體可以通過債券再融資解決自己的債券到期壓力，但仍有36%的發(fā)行人的債券再融資存在缺口。

天風(fēng)證券分析師孫彬彬表示，今年部分房企資金壓力雖有邊際改善，但并未出現(xiàn)全面復(fù)蘇，特別是對(duì)于低評(píng)級(jí)民企，通過表內(nèi)融資渠道獲取融資難度較大，而表外融資仍然面臨監(jiān)管紅線，融資結(jié)構(gòu)上較為依賴表外負(fù)債的房企仍面臨較大的再融資壓力，如果疊加內(nèi)部現(xiàn)金流管理不善，更可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

“2019會(huì)是房企比較辛苦的一年。”何倩茹稱，如果資金鏈緊張，房企會(huì)加快去庫(kù)存的速度，但由于不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在差異，會(huì)采取不同的處理措施。

大部分房企今年都通過搶收來回收現(xiàn)金。比如，今年以來，恒大開啟的全國(guó)樓盤降價(jià)促銷活動(dòng)，所有在售項(xiàng)目，包括住宅、公寓以及寫字樓，均享有9折優(yōu)惠，商鋪8折優(yōu)惠。而且這一促銷將延期至5月。

孫彬彬提醒，房企在追求規(guī)模化的同時(shí)，也需要保證資金流動(dòng)性的充足，如何使其在杠桿平衡中尋求發(fā)展成為所有房企面臨的共同問題。