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業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，隨著市場(chǎng)成交持續(xù)分化，東莞高價(jià)項(xiàng)目下調(diào)價(jià)格現(xiàn)象將進(jìn)一步顯現(xiàn)。

有高價(jià)地項(xiàng)目降價(jià)虧本出售

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，原來(lái)的高價(jià)地項(xiàng)目頻頻下調(diào)備案價(jià)格，甚至虧本出售。上周，東莞多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格備案調(diào)整，價(jià)格調(diào)整樓盤位于寮步、黃江、沙田、鳳崗等鎮(zhèn)街。其中最為引人矚目的是兩個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目備案價(jià)格下調(diào)，調(diào)整幅度約為10%~20%，下調(diào)價(jià)格高達(dá)3000~6718.97元/平方米。

昨天上午，記者由東莞市發(fā)改局官網(wǎng)看到，位于鳳崗的高價(jià)地中海云麓花園出現(xiàn)價(jià)格備案調(diào)整，例如該樓盤的5號(hào)住宅樓就約有20套住宅價(jià)格下調(diào)，調(diào)整后20套住宅價(jià)格較2018年12月時(shí)該樓盤同一套住宅的備案價(jià)格降低約三四千元/平方米，調(diào)整后價(jià)格下降約一成左右。據(jù)悉，該項(xiàng)目地塊于2017年1月被中海地產(chǎn)以29.23億元拍下，可售樓面地價(jià)約2.66萬(wàn)元/平方米，屬于高價(jià)地項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)調(diào)整后，該樓盤住宅洋房的銷售價(jià)格約為3.2萬(wàn)~3.5萬(wàn)元/平方米之間。

另外一個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目、位于黃江鎮(zhèn)的融創(chuàng)公園首府（備案名晨熙花園）下調(diào)價(jià)格更高，價(jià)格下調(diào)幅度更大，套數(shù)也更多。根據(jù)東莞市發(fā)改局官方網(wǎng)站顯示，該樓盤8號(hào)住宅樓一共有135套住宅洋房進(jìn)行價(jià)格備案調(diào)整，從2018年11月份首次備案時(shí)的3.2萬(wàn)元/平方米均價(jià)調(diào)整至25281.03元/平方米，下調(diào)約6718.97元/平方米，下調(diào)幅度約20.1%。記者了解到，該樓盤地塊為融創(chuàng)地產(chǎn)于2016年拍下的黃江高價(jià)地，該地塊實(shí)際可售樓面地價(jià)為20422元/平方米，按照樓面地價(jià)進(jìn)行預(yù)估住宅售價(jià)，顯然調(diào)整后的價(jià)格已經(jīng)屬于虧本出售。

此外，從東莞發(fā)改局發(fā)布的住宅銷售價(jià)格情況來(lái)看，近半年黃江的洋房網(wǎng)簽均價(jià)為18893.02元/平方米，別墅網(wǎng)簽均價(jià)為24686.31元/平方米，即使該項(xiàng)目虧本出售，洋房定價(jià)仍然較高，在市場(chǎng)上優(yōu)勢(shì)并不明顯。

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5月土地市場(chǎng)有所升溫

昨天上午，編號(hào)為2019WG014號(hào)位于中堂豆豉洲的商住地塊被佳兆業(yè)地產(chǎn)以總價(jià)10.37億元+自持面積10%+自持5年拍下，樓面地價(jià)約10890元/平方米，該地塊引來(lái)3家房企7輪競(jìng)爭(zhēng)。早在5月17日，同樣位于中堂的編號(hào)為2019WG013號(hào)商住商服地塊被東莞市豐凱房地產(chǎn)投資有限公司（實(shí)為時(shí)代地產(chǎn)）以61800 萬(wàn)元拍下，樓面地價(jià)約為9175.65元/平方米。值得注意的是，此前業(yè)內(nèi)人士普遍不看好中堂兩宗商住地，預(yù)測(cè)兩宗中堂商住地以底價(jià)成交。顯然，5月土地市場(chǎng)火熱，引來(lái)多家房企入局搶地，市場(chǎng)變得有所升溫。

截至昨天，5月東莞已經(jīng)有6宗商住商服用地成功出讓，一宗被終止，其中萬(wàn)江、南城、沙田3宗商住商服用地被提前鎖定，封頂出讓。

記者由東莞市公共資源交易網(wǎng)站了解到，繼萬(wàn)江商住商服用地被保利地產(chǎn)提前封頂鎖定拍下后，石排商業(yè)用地被東莞農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司提前出價(jià)，在無(wú)人競(jìng)價(jià)的情況下以底價(jià)成交；隨后曾經(jīng)于去年流拍的南城“巨無(wú)霸”商住商服用地，在下降5億元起拍價(jià)“二次出讓”的情況下，被深圳灣1號(hào)開(kāi)發(fā)商鵬瑞集團(tuán)提前封頂鎖定，最終以23.6億元總價(jià)、商業(yè)用房自持面積100%和自持年限40年拍下。

業(yè)內(nèi)人士透露，該地塊未來(lái)將建成配置有超大平層豪宅洋房的城市綜合體項(xiàng)目。

上周，被提前鎖定的還有沙田商住商服用地，該地塊競(jìng)拍方式為限價(jià)+競(jìng)自持商業(yè)面積+配建10%的安居房和1490平方米的托兒所幼兒園，共引來(lái)6家房企提前競(jìng)價(jià)，最終融創(chuàng)地產(chǎn)以10.23億元+100%自持商業(yè)面積40年提前封頂鎖定該地塊。

低價(jià)房是成交主力

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高價(jià)地項(xiàng)目下調(diào)價(jià)格，與當(dāng)下東莞樓市顯現(xiàn)出的疲軟有很大關(guān)系。盡管5月份預(yù)計(jì)將有24個(gè)樓盤推出3000多套住宅，但是截至目前，仍有不少樓盤保持觀望，遲遲未見(jiàn)入市。而更多的業(yè)內(nèi)人士則反映，5月雖然是傳統(tǒng)樓市旺季，但是市場(chǎng)卻顯現(xiàn)出疲軟，購(gòu)房者入市動(dòng)力不足，成交量并不樂(lè)觀。這讓許多一線銷售人員感覺(jué)到很是焦慮。

“五一”過(guò)后，樓市人氣較3月、4月份出現(xiàn)明顯下滑，成交更是分化嚴(yán)重�！耙恍﹥r(jià)格低的樓盤成交會(huì)比較好，價(jià)格高的樓盤成交則很差�！币幻�一線銷售人員告訴記者。記者了解到，位于塘廈的城建御城開(kāi)盤定價(jià)約1.7萬(wàn)元/平方米起，較區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格低了四五千元/平方米，這也使得該樓盤認(rèn)購(gòu)效果非常好，去化率高。一名業(yè)內(nèi)人士介紹，目前價(jià)格低洼的樓盤銷售效果都很不錯(cuò)，如果價(jià)格較區(qū)域價(jià)格低很多，甚至?xí)�出現(xiàn)搶購(gòu)的現(xiàn)象。而與此相反的是，更多的房企對(duì)市場(chǎng)預(yù)期仍高，樓盤定價(jià)高，成交十分冷淡。記者了解到，一些豪宅盤原本對(duì)市場(chǎng)信心十足，前期宣傳推廣也十分給力，但是定價(jià)高企，在推出后銷售效果不好，不得不放下身段通過(guò)二三級(jí)市場(chǎng)來(lái)推廣拉動(dòng)成交。“定價(jià)高了，購(gòu)房者不愿意入市，開(kāi)發(fā)商的日子不好過(guò)！”一名業(yè)內(nèi)人士感慨道。

據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心不完全監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，從近期東莞開(kāi)盤情況來(lái)看，個(gè)別臨深項(xiàng)目去化效果好，主要原因是定價(jià)合理，屬于未來(lái)的TOD項(xiàng)目，交通便利，周邊配套設(shè)施較為完善，且可以延遲簽約，深圳購(gòu)房者接受度高。

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臨深片區(qū)項(xiàng)目去化壓力較大

從庫(kù)存壓力情況來(lái)看，目前東莞市場(chǎng)冷熱不均，兩極分化現(xiàn)象明顯，以本地剛需和改善需求為主的城區(qū)受到供應(yīng)量不足影響，成交效果好，庫(kù)存壓力小，去化壓力也�。灰酝獾刭�(gòu)房者為主的臨深片區(qū)由于定價(jià)高，購(gòu)房需求減少，供應(yīng)量過(guò)大，去庫(kù)存壓力則比較大。

據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，4月全市鎮(zhèn)街中石排和中堂的消化周期超40個(gè)月，其中石排由于市場(chǎng)熱度低，供應(yīng)量較大，價(jià)格較高，成交持續(xù)低位導(dǎo)致庫(kù)存嚴(yán)重積壓；中堂由于長(zhǎng)期缺乏新品，市場(chǎng)成交量少，導(dǎo)致整體去化周期高企；另外臨深片區(qū)普遍項(xiàng)目去化壓力較大，鎮(zhèn)街消化周期均超11個(gè)月。而城區(qū)則明顯表現(xiàn)出供不應(yīng)求，其中萬(wàn)江、東城、高埗去化周期均不足6個(gè)月。

從購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)情況來(lái)看，東莞中原戰(zhàn)略研究中心對(duì)全市在售100多個(gè)項(xiàng)目監(jiān)測(cè)顯示，4月以來(lái)，市場(chǎng)成交熱度高度依舊集中在中心城區(qū)及濱海片區(qū)；區(qū)域分化明顯，其他區(qū)域成交不溫不火。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著市場(chǎng)持續(xù)分化，承壓嚴(yán)重的區(qū)域和項(xiàng)目將會(huì)出現(xiàn)更為明顯的降價(jià)現(xiàn)象。