開發(fā)投資高增長，有兩大因素在支撐。一是土地購置支出滯后計入地產(chǎn)投資。土地購置支出按照實際付款額分期計入房地產(chǎn)投資，滯后于土地成交。2017年和2018年，全國土地成交價款分別增長49.4%和18.0%，抬升了土地購置費，并以資本形成的形式滯后推高了開發(fā)投資；二是建筑安裝投資推動開發(fā)投資。由于去杠桿疊加終端商品房銷售放緩，去年開發(fā)商普遍延緩項目交付，用預(yù)售“加杠桿”，導(dǎo)致房地產(chǎn)竣工負增長。去年下半年，住建部等九部委聯(lián)合整頓市場秩序，嚴厲打擊延遲交房等群眾投訴的違規(guī)行為。今年以來，開發(fā)商資金面開始好轉(zhuǎn)。再加上，過去兩年快速開工的項目，陸續(xù)到了施工證約束的竣工節(jié)點，建筑安裝投資增速開始回升。
去除住房投資屬性
是政策主基調(diào)
今年1-4月份，房屋竣工面積增速-10.3%，連續(xù)兩個月收窄，而住宅竣工面積增速跌幅收窄得更快，從一季度的-8.1%回升到1-4月份的-7.5%，下半年有望實現(xiàn)正增長。相比土地購置推高的開發(fā)投資，建筑安裝投資和上下游增長更相關(guān)，更有利于穩(wěn)定工業(yè)增加值，發(fā)揮投資的關(guān)鍵作用。4月19日，政治局會議重提“房住不炒”、“結(jié)構(gòu)性去杠桿”。因此，“穩(wěn)而不托”、去除住房投資屬性，將是房地產(chǎn)政策面的主基調(diào)。比如近期蘇州的限售政策、丹東的限價政策。4月份以來，在積累的需求釋放后，特別是前期降價的一些在售商品房（主要是總價可控的一些剛需或改善型項目）去化以后，北京、上海和深圳等房地產(chǎn)市場的“領(lǐng)頭羊”，新房或二手房銷售增速并未延續(xù)3月份的高增長，彰顯前期需求積累后的季節(jié)性反彈、熱點樓市回調(diào)后“剛需”入市，這是今年房地產(chǎn)市場回升的主因。從全國數(shù)據(jù)看，1-4月份商品房銷售同比下降0.3%，4月份單月增長1.3%，較3月份下降0.5個百分點。
“房住不炒”的長效機制
開始見效
當前，調(diào)控政策整體并未松動。而且，“一城一策”的背景下，一旦市場回暖，調(diào)控如影隨形，這樣的調(diào)控“落地”機制已經(jīng)形成。另外，盡管部分城市的政策有所調(diào)整、按揭利率正在回歸基準利率，但當前市場預(yù)期并未逆轉(zhuǎn)，更沒有出現(xiàn)類似2015年“去庫存”政策下的恐慌式“搶房”現(xiàn)象。這說明，“房住不炒”的長效機制開始見效，“房價只漲不跌”的預(yù)期也開始打破。另外，地價房價聯(lián)動調(diào)控、“一城一策”等長效調(diào)控政策下，不管是對行業(yè)利潤率的預(yù)期，還是對市場前景的預(yù)期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不像過去一樣樂觀。因此，除了開發(fā)投資和銷售出現(xiàn)增速“背離”外，當前房地產(chǎn)市場的另一個特征，就是開發(fā)投資和土地購置的增速“背離”。
一方面，如前面所言，土地購置支出滯后計入房地產(chǎn)投資，導(dǎo)致開發(fā)投資和土地購置“背離”；另一方面，去年下半年以來各地嚴厲控制“地王”和出現(xiàn)高價地，開發(fā)商“囤地”并坐享地價增值的動機淡化了，這也影響了房企“拿地”。另外，房企融資和商品房銷售市場份額開始向龍頭集中，土地市場也開始進入存量時代，部分中小開發(fā)商出讓手中的土地，即所謂的“收并購”式拿地。當然，基于開發(fā)商對市場預(yù)期的綜合判斷，當前其土地購置的積極性確實也開始下降了。今年1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積3582萬平方米，同比下降33.8%，降幅比1-3月份擴大0.7個百分點；土地成交價款1590億元，下降33.5%，降幅擴大6.5個百分點。
因此，當前開發(fā)投資高增長的趨勢較難維持，業(yè)內(nèi)估計下半年或年底開發(fā)投資增速將明顯下降。不過，當前施工面積處在歷史最高位，巨大的“蓄水池效應(yīng)”，將助推開發(fā)投資高位平衡。另外，棚改將保持一定規(guī)模，而人口大規(guī)模流入后，珠三角、長三角、成渝等幾大都市圈的核心區(qū)域?qū)㈤_展大規(guī)模的舊城改造，集體土地入市，而軌道交通將帶動外圍開發(fā)，這也將實現(xiàn)開發(fā)投資平穩(wěn)。最后，未來人口、供地、基建等重心都會轉(zhuǎn)向都市圈和城市群，這是國家主要的經(jīng)濟“增長極”，這些區(qū)域的房地產(chǎn)需求基礎(chǔ)將會明顯增長，從而也將助推商品房鏈條保持穩(wěn)定。
