根據(jù)《管理辦法》，住宅工程包括住宅工程和在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他建筑物。工程質(zhì)量潛在缺陷，是指住宅工程在竣工驗(yàn)收時(shí)未能發(fā)現(xiàn)的，因勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等原因造成的工程質(zhì)量不符合工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、施工圖設(shè)計(jì)文件或合同要求，并在使用過程中暴露出的質(zhì)量缺陷。業(yè)主，是指住宅或者其他建設(shè)工程所有權(quán)人，為保險(xiǎn)合同的受益人和索賠權(quán)益人。
《管理辦法》還要求，在北京市行政區(qū)域內(nèi)從事新建、改建、擴(kuò)建住宅工程的缺陷保險(xiǎn)活動，及對缺陷保險(xiǎn)活動實(shí)施監(jiān)督管理的，應(yīng)當(dāng)遵守《管理辦法》。值得一提的是，北京市新建住宅工程項(xiàng)目，在土地出讓合同中，將投保缺陷保險(xiǎn)列為土地出讓條件，并要求選擇具備相應(yīng)能力的保險(xiǎn)公司。
對于《管理辦法》涉及的相關(guān)法律問題，《法制日報(bào)》記者采訪了業(yè)內(nèi)有關(guān)專家。
記者：近年來，住房質(zhì)量問題日益受到關(guān)注，《管理辦法》出臺的前提條件和社會背景有哪些？
孟強(qiáng)：隨著城市化進(jìn)程加快，各地房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，大批新城、小區(qū)和建筑物建造起來，有些工程質(zhì)量的確不高，或因?yàn)楣て谶^短而存在隱患，由此引發(fā)了一些業(yè)主與開發(fā)商之間關(guān)于建筑物質(zhì)量問題的糾紛。
此類糾紛解決起來索賠程序繁瑣，鑒定過程復(fù)雜，較長的索賠時(shí)間會導(dǎo)致業(yè)主的權(quán)利遲遲得不到保障，更重要的是建筑物的質(zhì)量缺陷無法得到修復(fù)，可能會引發(fā)更大的危險(xiǎn)。
北京市出臺的《管理辦法》，正是對此類情形的預(yù)防和應(yīng)對，通過開發(fā)商為建筑物投保的方式，在出現(xiàn)住宅工程質(zhì)量潛在缺陷時(shí)，能夠通過保險(xiǎn)公司對業(yè)主先行賠付或者維修，從而及時(shí)保障建筑物的質(zhì)量問題得到解決、業(yè)主的權(quán)利得到保障，不至于久拖不決。保險(xiǎn)公司在對業(yè)主賠付之后，如果屬于其他責(zé)任單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任，再進(jìn)行追償。
記者：從法律角度而言，住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)對保險(xiǎn)公司、住房者、開發(fā)商和工程建筑方分別將會產(chǎn)生哪些影響？
孟強(qiáng)：對保險(xiǎn)公司而言，由于工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)的承保采取共保模式，所以需要成立共保體，共保體由牽頭保險(xiǎn)公司和至少兩家成員保險(xiǎn)公司組成，并實(shí)行統(tǒng)一保險(xiǎn)條款、統(tǒng)一保險(xiǎn)費(fèi)率、統(tǒng)一理賠服務(wù)、統(tǒng)一分配份額、統(tǒng)一信息平臺。這增加了新的主體、業(yè)務(wù)和流程。
對住房者而言，當(dāng)入住房屋之后出現(xiàn)質(zhì)量問題，可以通過工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)向保險(xiǎn)公司主張理賠，從而避免直接與開發(fā)商維權(quán)，節(jié)省了時(shí)間和精力成本，有助于維護(hù)業(yè)主權(quán)益。
對于開發(fā)商和工程建設(shè)者而言，增加了為住宅工程購買此類保險(xiǎn)的義務(wù)，成本會增加，而且一旦出現(xiàn)建筑質(zhì)量糾紛，會面臨保險(xiǎn)公司的索賠追償問題。
記者：有網(wǎng)友擔(dān)心強(qiáng)制性保險(xiǎn)的費(fèi)用會分擔(dān)到消費(fèi)者頭上，出現(xiàn)“羊毛出在羊身上”的情況，即雖然住宅工程建設(shè)單位是投保人，但可能由此引起房價(jià)上漲。對此應(yīng)該怎么看？
孟強(qiáng)：這一擔(dān)心是有道理的，因?yàn)楦鶕?jù)《管理辦法》規(guī)定，本市新建住宅工程項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)在土地出讓合同中，將投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)列為土地出讓條件。所以這是必須購買的強(qiáng)制性的保險(xiǎn)，而且允許建設(shè)單位投保住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)，可在建設(shè)項(xiàng)目總投資中的工程建設(shè)其他費(fèi)用中列出。住宅工程建設(shè)單位作為投保人，其支付的保費(fèi)將作為成本對外支出，因此有可能將這一成本折算在房價(jià)上。
但由于各地政府普遍對新房價(jià)格進(jìn)行了調(diào)控和限制，房價(jià)上漲必然受到相關(guān)調(diào)控的限制。而且此類保險(xiǎn)作為強(qiáng)制類保險(xiǎn)，保險(xiǎn)監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)會對保費(fèi)進(jìn)行限制，不至于過高。
記者：有了住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)之后，工程質(zhì)檢部門的功能和職責(zé)是否會受到影響，保險(xiǎn)公司和質(zhì)檢部門應(yīng)該如何平衡相互之間的關(guān)系和責(zé)任？
孟強(qiáng)：根據(jù)《管理辦法》的界定，工程質(zhì)量潛在缺陷，是指住宅工程在竣工驗(yàn)收時(shí)未能發(fā)現(xiàn)的，因勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等質(zhì)量原因造成的，不符合施工圖設(shè)計(jì)文件、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和合同要求，并在使用過程中暴露出的工程質(zhì)量缺陷。而且住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)的基本承保范圍為地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程、保溫和防水工程。
由此可見，住宅工程質(zhì)量潛在缺陷還是因?yàn)榭辈�、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等多方主體的原因而引發(fā)，進(jìn)行理賠之后，必然會在保險(xiǎn)公司與這些單位之間形成追償糾紛關(guān)系。有了保險(xiǎn)公司的買單，質(zhì)監(jiān)等單位并不能免責(zé)，因?yàn)楹罄m(xù)會有保險(xiǎn)公司的追償。
保險(xiǎn)公司追償會比單個(gè)業(yè)主更有力，因?yàn)槠渚哂袑ｉT的法律合規(guī)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行訴訟，所以工程質(zhì)檢單位不會免責(zé)，其功能和職責(zé)甚至還會得到加強(qiáng)。
根據(jù)《管理辦法》規(guī)定，出現(xiàn)住宅工程質(zhì)量潛在缺陷的，業(yè)主可以向保險(xiǎn)公司提出索賠申請，屬于保險(xiǎn)責(zé)任的，保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修或賠償，對不屬于保險(xiǎn)責(zé)任的，保險(xiǎn)公司不予賠償。
是否屬于保險(xiǎn)責(zé)任的范圍可能引發(fā)爭議，對此，《管理辦法》設(shè)置了一個(gè)檢測鑒定程序，保險(xiǎn)公司對工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)合同約定的質(zhì)量缺陷損失履行賠償義務(wù)后，有權(quán)對質(zhì)量缺陷負(fù)有責(zé)任的相關(guān)單位行使代位請求賠償權(quán)利。
