據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計,5月8日,包括天津、蘇州、濟(jì)南在內(nèi)的10余個城市共成交約32宗地塊,單日成交金額近300億元。當(dāng)日拿地的既有如碧桂園這樣的頭部房企,也有金地、奧園等實(shí)力房企,其中更不乏像天陽、秦山等各地中小規(guī)模房企。
值得注意的是,在5月8日成交的32宗地塊中,除極個別地塊為底價成交外,高溢價率成交地塊占據(jù)多數(shù)。
房企多地高溢價“搶”地
4月下半月以來,房企“搶地”節(jié)奏明顯加快。相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示,4月單月拿地金額超過50億元的房企就多達(dá)18家,多次刷新土地市場的月度記錄。
進(jìn)入5月份,房企的“搶地”模式進(jìn)一步開啟。5月8日當(dāng)天,便有包括天津、蘇州、濟(jì)南在內(nèi)10余城舉行土地出讓,土地成交總金額近300億元,吸引了包括碧桂園、金地、榮盛等在內(nèi)的眾多房企,多宗地塊拍出高溢價率。
如江西九江兩宗商住地被碧桂園、中基以5.82億元摘得,溢價率分別為71.88%、60.05%;常州新北區(qū)以總價22.77億元成交兩宗地塊,被弘陽和嘉宏房地產(chǎn)分別以12.4億元、10.37億元競得,溢價率30%左右;蘇州3宗地塊成交總金額41億元,分別被路勁、榮盛和中南以溢價率46%、68%、45%奪得;天津3宗地塊被碧桂園、金地和泰達(dá)建設(shè)分別以底價、溢價率40%和45%摘得,總價達(dá)58億元;濟(jì)南以總價62.6億元成交8宗地,被中駿、中鐵及當(dāng)?shù)胤科蠓謩e拿下,最高溢價率達(dá)43.65%;浙江嘉興3宗宅地被天陽、秦山房地產(chǎn)以12億元拿下,溢價率分別為50.25%和56.5%;溫州鹿城區(qū)地塊被隆晟16.19億元競得,溢價率29.83%。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為:“房企預(yù)期近兩年市場將好轉(zhuǎn),防止在市場上升階段踏空而進(jìn)行積極點(diǎn)布局。但從總價和溢價率來看,當(dāng)前有些過熱!
中指數(shù)據(jù)研究報告顯示,2月成交樓面價同比結(jié)束了連續(xù)11個月的下跌態(tài)勢,3月同比漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大,4月樓面價同比漲幅保持在20%以上,絕對價格已達(dá)歷史單月次高水平,僅較2017年9月最高水平低400元/平方米。部分熱點(diǎn)城市土地溢價率也現(xiàn)底部回升態(tài)勢,甚至超過100%。
究其原因,上述報告分析認(rèn)為,部分大型房企短期補(bǔ)貨意愿強(qiáng)烈、企業(yè)資金壓力得到緩解、行業(yè)投資更加聚焦一二線熱點(diǎn)及強(qiáng)三線城市、短期土地市場供不應(yīng)求導(dǎo)致競拍熱度加劇等因素共同催熱了土地市場。
進(jìn)入4月后,各地政府推地節(jié)奏開始加快。中指數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示,4月300城宅地供應(yīng)規(guī)模同比增長15.6%,環(huán)比大幅增長七成以上,但是仍不能明顯緩和目前企業(yè)高漲的拿地情緒,甚至二梯隊(duì)房企也加入了搶房大戰(zhàn)。
“當(dāng)前企業(yè)拿地不能太盲目,需要市場預(yù)設(shè)地回歸理性!睆埡陚ヅ袛啵骸敖酉聛碚邔用嬗锌赡軙槍@些過熱的城市作出降溫舉措!
房企追高拿地或存風(fēng)險
從企業(yè)角度看,土儲規(guī)模的擴(kuò)張并不意味著利潤。
張宏偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,按靜態(tài)測算利潤率的話,拿地激進(jìn)的企業(yè)如果今年開盤銷售,基本不賺錢。高價拿地使得利潤凈率降了很多,只有規(guī)模沒有利潤,對企業(yè)來說還是比較難受的!
如5月8日,榮盛以溢價率68%、總價8.84億元獲得蘇州吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)居住地塊,成交樓面價14263元/平方米。記者查閱周邊房價發(fā)現(xiàn),甪直鎮(zhèn)目前在售項(xiàng)目價格15000元~18000元/平方米,個別高端項(xiàng)目價格可達(dá)20000元/平方米左右;而周邊二手房價與新建住宅幾乎持平。
再如,浙江嘉興海鹽縣一宅地被秦山房地產(chǎn)以4.39億元摘得,樓面價5217元/平方米,溢價率56.50%。而目前海鹽縣二手房價8000元~10000元/平方米,新房價格8500元~13500元/平方米。
熱點(diǎn)城市在“穩(wěn)房價”基調(diào)下普遍實(shí)行限價、限簽、限購等政策,加之房企不愿降低預(yù)期,高價拿地的項(xiàng)目項(xiàng)目普遍面臨入市困難。同時,部分城市對高端項(xiàng)目需求不高,高地價項(xiàng)目也存在著較大的去化壓力。
此外,2019年起房企進(jìn)入集中償債高峰期,流動性風(fēng)險仍在加劇。
“這些企業(yè)拿這些地,未來會有些風(fēng)險,還會被套一年兩年;乜2017年,高價拿地的項(xiàng)目入市仍然不樂觀,這個時候企業(yè)還是應(yīng)該吸取前幾年的教訓(xùn),不能盲目樂觀!睆埡陚ブ赋,對于小型房企而言,也是被逼無奈,不拿地就沒有儲備,資金不投出去也對抗不了通脹;企業(yè)壓力比較大,必須加速市場布局,否則未來沒有市場份額,才是最危險的。