幾天之后，紅五月開局，果然，蘇州樓市房價曲線直上。無獨有偶，與蘇州高鐵僅一個多小時車程的南京（樓盤），甚至出現(xiàn)了32個人搶一套房的搖號購房熱潮，一如兩年前的上海（樓盤）和北京。
不難看出，當下，樓市銷售的分化現(xiàn)象正在全國展開，但一線城市似乎頗為平穩(wěn)。以北京為例，3月份曾因四環(huán)邊限價房入市引發(fā)的凌晨排隊買房現(xiàn)象似乎開始退燒，五一期間，北京樓市商品住宅僅成交約300套，可謂近幾年的新低點。
開發(fā)商忙于蓄客推盤
蘇州趙師傅的無奈，來自于支付能力夠不到快速上漲的改善房的門檻。而橫盤已久的北京樓市，限競房時代的來臨，讓購房者有了更多挑選空間，尤其是首改和再改客群，并不急于出手，多是選擇在大量已經(jīng)或者即將入市的新項目中“挑房”買。
五一期間，《證券日報》記者走訪了幾個即將入市的新盤后獲悉，遠郊盤看熱鬧的客群多，下手的少；性價比高的項目，有真實購買意向的客群多，但項目投入多利潤薄，開發(fā)商頗有虛熱之苦惱。
4月30日，《證券日報》記者換乘了三種交通工具才來到了北京房山青龍湖板塊，在這個過去幾乎沒有什么開發(fā)商布局的區(qū)域，如今龍湖、金地等房企都已拿地建房，且都將在今年進入集中銷售期，主力產(chǎn)品是低密度洋房及少量疊拼別墅等。
在這一板塊組團的三個限競房項目中，金地·大湖風華進展最快。據(jù)營銷中心銷售員向記者透露，預計項目在5月中旬入市銷售，預計銷售均價為37245元/平方米，主要住宅為89平方米—139平方米墅區(qū)洋房和140平方米—220平方米湖畔別墅。
“項目開盤時會有優(yōu)惠，目前蓄客客群多數(shù)都是改善型，大概占比為70%，其余則為剛需客群，目前僅高端客戶就有幾百組到訪。”金地·大湖風華項目相關人士向《證券日報》記者透露，房山青龍湖板塊市場確實有競爭壓力，但金地不會采取低價策略，而是在產(chǎn)品上做加法，比如這個項目緊挨6000畝青龍湖，社區(qū)提供免費地鐵接駁班車，總價500萬元即可以買到別墅，這是在以往金地風華系產(chǎn)品中難以找到的高性價比樓盤。
實際上，為了從競品中突圍，五一假期成了開發(fā)商攬客的重要節(jié)點�！拔覀儤潜P五一不放假，反倒做了組織客戶游船、逛公園等各種看房活動�！蔽逡患倨谶^后，該項目銷售員向《證券日報》記者透露，五一假期期間，看房的人非常多，每天售樓處都爆滿。
假期游玩之余看房的到訪客群，最終是否能轉化為下手買房的業(yè)主，目前尚不好判斷，但來到項目看房確實說明有買房意向，只是不確定最終會買在哪里罷了。
值得關注的是，小長假期間，北京樓市出現(xiàn)了一個一天內引得千組客戶到訪的新盤，即未來金茂府。據(jù)記者了解，該項目位于北京市昌平區(qū)未來科技城區(qū)域，是中國金茂在北京的第五個金茂府產(chǎn)品，同時也是限競房項目。
“未來金茂府將于6月份開盤，入市主力戶型為120平方米-160平方米的精裝修三居、四居，均價為5.4萬元-5.6萬元/平方米，總價在700萬元—900萬元之間�！蔽磥斫鹈嚓P人士向《證券日報》記者表示，項目將與華為合作，引入全場景智慧化家居系統(tǒng)，打造以品質、科技、智慧為符號的城市高端住宅。
有業(yè)內人士稱，在供應井噴的限競房中引入高端產(chǎn)品線的打法，是房企突圍之道。未來金茂府主要客群基本來自于北部區(qū)域，以改善型客群為主，預計其去化程度或能與先前入市的位置優(yōu)越的項目（四環(huán)內外）和性價比較高的項目相匹配。目前來看，由于價格有一定競爭力，在示范區(qū)開放當日現(xiàn)場，千組客戶到訪排隊進場，并進行凍資排號。
兩個即將入市的純新盤項目，一個西南，一個北部偏東；一個六環(huán)，一個五環(huán)外，卻同為限競房供應區(qū)域。記者走訪的這兩個項目似乎頗能代表下半年北京樓市成交軌跡，但從此前已經(jīng)銷售而在五一假期期間完成網(wǎng)簽的成交數(shù)據(jù)來看，市場仍在退燒。
購房者不急于出手
“最近一天能接到好幾通推銷房子的電話，甚至一個項目每天有兩撥人打來攬客，可能是因為我最近在看房，但是我還沒決定好買哪個項目呢�！崩钆浚ɑ┙邮堋蹲C券日報》記者采訪時表示，“今年限競房很多，確實是購房的好時機，但這些項目都較為偏遠，所以我也在看二手房。另外，要是再買房就得賣房才能湊夠首付，現(xiàn)在手里的房子賣掉也需要時間，所以急不來。好在市場上可選的項目較多，在位置合適的基礎上，還可以多看看品質和戶型再做決定也來得及�！�
實際上，現(xiàn)如今北京樓市中，有產(chǎn)者再置業(yè)的比例已經(jīng)很高，在這些購房者中，除了對價格和位置敏感外，教育、醫(yī)療、社區(qū)環(huán)境和住宅品質越來越影響這些群體的選擇，對限競房項目來說，供應集中、戶型同質化等難題已經(jīng)導致市場去化率遠不及預期。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，北京合計入市了41個限競房項目，合計57期，供應的限競房住宅有26567套、合計的建筑面積是315.7萬平方米，后續(xù)預計還有約50個項目入市。部分區(qū)域如石景山區(qū)的項目，由于扎堆上市，目前面臨去化難題，部分項目去化率甚至低于20%。
另據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計顯示，五一假期期間，北京樓市新建商品住宅網(wǎng)簽124套，高于2018年同期低于2017年同期；二手住宅成交量僅134套，低于2016年-2018年同期。換言之，五一假期期間，北京新建商品住宅與二手住宅網(wǎng)簽量總共不足300套，處于2015年以來五一假期低點，盡管今年五一假期4天但仍不及往年同期三天網(wǎng)簽量。
“一方面今年假期較長，大部分人員選擇外出旅游，市場需求減少。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英向《證券日報》記者表示，另一方面是國家嚴格調控下，市場觀望情緒濃厚，更多購房者仍在觀察看后續(xù)市場變化。
“整體看，今年3月份出現(xiàn)的高峰期在供應量爆發(fā)基礎上出現(xiàn)了退燒�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，疊加之前優(yōu)惠項目減少，二手房價格合適的房源成交后，業(yè)主漲價，購房者開始觀望。此外，除了少數(shù)五環(huán)內項目外，最近幾個月入市的項目去化率依然不樂觀，使得購房者不急的情緒又一次出現(xiàn)。更重要的是，5月份－6月份期間，限競房供應量有望超過萬套，整體市場競爭可能再次升級。
