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投資與銷售背離有望縮小

今年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，延續(xù)2018年以來的高增長態(tài)勢(shì)，而且增速加快，但1-2月的商品房銷售出現(xiàn)43個(gè)月以來的首次負(fù)增長，3月份市場(chǎng)回暖明顯，銷售增速出現(xiàn)大幅反轉(zhuǎn)。不過，土地購置面積并未隨著銷售的回暖而回暖，而是出現(xiàn)較大幅度的下滑。房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)未變，各地并未出現(xiàn)明顯的收緊或者放松。

從各個(gè)區(qū)域的銷售面積增速情況來看，各地增速受經(jīng)濟(jì)下行和政策調(diào)控的影響各不相同。東部地區(qū)雖然是調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域，但從銷售面積的增速來看，東部今年的同比增速卻是幾個(gè)區(qū)域中唯一同比增速比去年上升的區(qū)域，這反映出調(diào)控對(duì)于東部地區(qū)政策效應(yīng)在減弱。中、西部和東北地區(qū)相比東部地區(qū)受調(diào)控影響較小，在銷售面積上雖然同比都是增長，但增速卻出現(xiàn)大幅下滑，這其中的主要因素來自于經(jīng)濟(jì)下行壓力，尤其是中部地區(qū)還疊加調(diào)控對(duì)其影響，所以增速同比下滑幅度最大。一季度的銷售下滑在市場(chǎng)的預(yù)料之中，但3月出現(xiàn)的逆轉(zhuǎn)情況超出市場(chǎng)預(yù)期，這為下一步房地產(chǎn)政策的走向提供了一定的調(diào)整空間。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的不斷深入，尤其是資金面從緊和新房限價(jià)政策，使得市場(chǎng)供給主體對(duì)于未來的投資信心有所下降，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的先行指標(biāo)土地購置面積也開始出現(xiàn)明顯變化。

二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)在開局穩(wěn)定的情形下，尤其是銷售有望實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性增長，投資仍將會(huì)保持較快增長，地方可能會(huì)根據(jù)各地土地出讓情況和房價(jià)上行的壓力加大微調(diào)力度。

一是房地產(chǎn)開發(fā)投資將保持高位增長。去年以來市場(chǎng)對(duì)于政府調(diào)控決心不斷確認(rèn)，在經(jīng)濟(jì)壓力沒有預(yù)期那么大的情況下，控風(fēng)險(xiǎn)、調(diào)結(jié)構(gòu)仍是當(dāng)前主要任務(wù)。因此，在貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)供給端繼續(xù)從嚴(yán)的背景下，二季度房地產(chǎn)開發(fā)商不得不繼續(xù)加快開發(fā)進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式。雖然一季度拿地增速出現(xiàn)較大下滑，但根據(jù)發(fā)改委2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)以及部分城市落戶政策利好的情況下，二季度房企拿地積極性應(yīng)會(huì)有所提升，增速下滑趨勢(shì)可能會(huì)減緩。再加上二季度天氣有利于開工，因此二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資可能維持高位增長，同比增速有望保持兩位數(shù)。

二是商品房銷售同比增速有望恢復(fù)正增長。3月份在流動(dòng)性寬松和經(jīng)濟(jì)下行壓力減緩的背景下，市場(chǎng)購房預(yù)期發(fā)生改變。二季度隨著宏觀經(jīng)濟(jì)在逆周期調(diào)節(jié)下進(jìn)一步向好，購房需求有望進(jìn)一步加強(qiáng)。4月8日國家發(fā)改委《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》指出要繼續(xù)加大戶籍制度改革力度，在此前城區(qū)常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎(chǔ)上，城區(qū)常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬-500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制。這無疑是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中長期向好的重要政策，從而改變市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí)，當(dāng)前的“減稅降費(fèi)”“降成本”等政策，開始惠及居民住房消費(fèi)。3月份，首套房貸款平均利率連降4個(gè)月，已回歸至去年4月份水平。市場(chǎng)當(dāng)前的可貸資金充裕，流動(dòng)性比較充足，這都為二季度需求創(chuàng)造較好的條件。但在一季度天量融資之后的，出于控風(fēng)險(xiǎn)的需要，二季度貨幣政策有望微調(diào)。綜合來看，二季度的銷售或繼續(xù)保持平穩(wěn)增長趨勢(shì)，同比增速預(yù)計(jì)會(huì)重新轉(zhuǎn)正。

三是地方為落實(shí)主體責(zé)任可能會(huì)加大微調(diào)。從當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)看，2019年3月制造業(yè)和非制造業(yè)PMI強(qiáng)勁反彈，創(chuàng)下近半年來新高，制造業(yè)PMI重回?cái)U(kuò)張區(qū)域，除了春節(jié)因素消除之后的季節(jié)性回升外，生產(chǎn)和需求兩端明顯改善，顯示經(jīng)濟(jì)正在逐步好轉(zhuǎn)，政策全面放松的預(yù)期幾乎沒有可能。

隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力的減緩，房地產(chǎn)自3月回暖的勢(shì)頭明顯，政策有收緊的可能。但是，一季度土地購置面積增速的大幅下滑值得關(guān)注。因此，二季度各城市為了落實(shí)主體責(zé)任，落實(shí)好“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)和穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，各地顯然會(huì)根據(jù)具體情況進(jìn)行適度微調(diào)。一些商品房銷售和土地購置面積下滑較快的城市可能會(huì)適度放松，而一些出現(xiàn)明顯回暖的地區(qū)還會(huì)有收緊的可能。比如日前國管公積金新政的出臺(tái)，明確對(duì)二套房貸款實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付比例調(diào)整為最低六成，最高貸款60萬元，貸款期限不得超過25年。此次調(diào)整進(jìn)一步加大力度支持繳存職工購買政策性住房，滿足首套房剛需，遏制投資投機(jī)性的炒房需求，對(duì)北京市場(chǎng)影響比較明顯。

四方面把握應(yīng)對(duì)下階段市場(chǎng)

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)在“房住不炒”的定位下，各方對(duì)于政府的調(diào)控決心和調(diào)控的長期性都需要有清醒認(rèn)識(shí)。以房地產(chǎn)稅收為主要手段構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制的落實(shí)步伐會(huì)越來越快。房地產(chǎn)企業(yè)要增強(qiáng)堅(jiān)決去杠桿的意識(shí)，切實(shí)控制好經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給質(zhì)量和加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。購房者應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，合理配置房地產(chǎn)在家庭資產(chǎn)中的比例。

一是中央政策仍以“穩(wěn)”為主，注意貨幣政策的溢出效應(yīng)。穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)價(jià)格、穩(wěn)預(yù)期可以說是今年中央對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要目標(biāo)，圍繞這一目標(biāo)，首先在政策上加大對(duì)穩(wěn)市場(chǎng)的支持，穩(wěn)定市場(chǎng)的供給和需求，對(duì)需求較大的地區(qū)注意加大租賃性住房供給外，商品房供給不可大幅減少；需求端繼續(xù)嚴(yán)控投機(jī)性需求，重視剛性需求，對(duì)于限價(jià)帶來的一二手房房價(jià)倒掛的現(xiàn)象也應(yīng)引起重視。其次，在穩(wěn)房價(jià)方面繼續(xù)督促地方落實(shí)主體責(zé)任，既要堅(jiān)決遏制房價(jià)的上漲，也要關(guān)注三四線城市房價(jià)的大幅波動(dòng)。三是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期需要中央層面的政策，盡量減少對(duì)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生較大影響，在當(dāng)前情況下不輕易刪減和增加房地產(chǎn)相關(guān)政策。最后就是貨幣政策在保持流動(dòng)性合理充裕的情況下，要注意結(jié)構(gòu)性寬松，防止貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)的溢出效應(yīng)，防止寬松的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來房價(jià)攀升，尤其是要注意一季度天量融資對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

二是各地應(yīng)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)變化的監(jiān)控，適時(shí)做出預(yù)調(diào)微調(diào)。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)差異性可能會(huì)拉大，因此各地必須密切關(guān)注本地供需關(guān)系，做好相應(yīng)政策儲(chǔ)備，在市場(chǎng)出現(xiàn)一定波動(dòng)時(shí)進(jìn)行微調(diào)。在實(shí)現(xiàn)中央對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)“三穩(wěn)”的目標(biāo)下，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期引導(dǎo)，既要堅(jiān)決遏制投機(jī)性的需求，也要滿足剛性需求。尤其是一些人口長期凈流出地區(qū)要進(jìn)行房地產(chǎn)供給和需求的調(diào)研，控制土地供給，積極發(fā)展二手房市場(chǎng)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

三是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)逐步降低杠桿率，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該意識(shí)到，去杠桿是一項(xiàng)長期任務(wù)，針對(duì)高杠桿可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，一方面要加快土地開發(fā)節(jié)奏，加快銷售進(jìn)度、加快資金回籠；另一方面要積極提高房地產(chǎn)自有資金的比率，通過股權(quán)式融資降低債務(wù)杠桿率。政府應(yīng)積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)展開并購重組，允許合規(guī)企業(yè)發(fā)行ABS等債務(wù)融資工具。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)深刻意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長期性，加快企業(yè)向?qū)�業(yè)化、規(guī)�；�、品牌化方向發(fā)展，加快培育知名企業(yè)、品牌企業(yè)，組建大型企業(yè)集團(tuán)，推動(dòng)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)、中介之間的合作。增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與教育、醫(yī)療、物流等跨界聯(lián)合。加快開展技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，提升房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈尤其是后端服務(wù)的附加值。強(qiáng)化企業(yè)服務(wù)，將由產(chǎn)品開發(fā)向空間運(yùn)營邁進(jìn)，從產(chǎn)品開發(fā)商變身空間運(yùn)營商，提升住宅品質(zhì)和小區(qū)品位。

四是購房者需要理性，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異會(huì)越來越大，對(duì)于剛性需求購房者來說，應(yīng)趁政策有微調(diào)的時(shí)候果斷出手。同時(shí)，對(duì)未來房價(jià)波動(dòng)應(yīng)有理性認(rèn)識(shí)，有足夠的心理預(yù)期，尤其要對(duì)未來房產(chǎn)稅出臺(tái)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有充分預(yù)期。