全國房價(jià)繼續(xù)小幅上漲，重點(diǎn)城市二手房成交量較快放大
2019年3月全國房價(jià)繼續(xù)小幅上漲，少部分一二線城市漲速有所加快。緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，2019年3月，142個(gè)樣本城市房價(jià)平均環(huán)比上漲0.344%，環(huán)比漲幅比上月收窄0.11個(gè)百分點(diǎn)。142個(gè)樣本城市中，房價(jià)環(huán)比上漲城市95個(gè)，占樣本數(shù)的66.9%，比上月增加1個(gè)。環(huán)比下跌的城市為47個(gè)，占樣本數(shù)的33.1%。
在房價(jià)延續(xù)小漲的同時(shí)，重點(diǎn)城市二手住房成交量較快放大。緯房指數(shù)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，2019年3月，10大重點(diǎn)城市二手住房成交量指數(shù)為226.99，比2019年前2個(gè)月之和還要高出5.6%。值得關(guān)注的是，這一指數(shù)值不僅超過了前期2017年3月的高點(diǎn)，同時(shí)是2017年以來的成交量指數(shù)最高值。由于2017年3月為上一輪一二線城市住房市場景氣小周期的波峰，成交量指數(shù)超越前期高點(diǎn)具有較明確的市場指向意義。從量在價(jià)先的一般性規(guī)律看，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)聚集了一定的上漲動能。
報(bào)告認(rèn)為，2019年1季度出現(xiàn)局部“小陽春”，其主要原因有：
一是住房市場融資環(huán)境得到改善。資本市場的資金緊張狀況顯著緩解，部分城市首套房貸利率已經(jīng)降至基準(zhǔn)利率水平。
二是房價(jià)預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。部分城市根據(jù)市場變化對房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行了微調(diào)，一些城市取消或弱化了限價(jià)、限售等輔助性調(diào)控手段。部分潛在購房者認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控可能進(jìn)一步松動，從而對房價(jià)預(yù)期也由悲觀向謹(jǐn)慎樂觀轉(zhuǎn)變。
由于房地產(chǎn)市場對于貨幣和政策因素極其敏感，在預(yù)期政策見底和融資環(huán)境向好的綜合作用下，2018年末的市場悲觀情緒出現(xiàn)謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)變，2019年1季度多數(shù)城市房價(jià)小幅上漲。
分區(qū)域看，一線城市房價(jià)繼續(xù)小幅上漲，準(zhǔn)一線及二線城市房價(jià)漲幅擴(kuò)大。
其中，一線城市房價(jià)整體繼續(xù)小幅上漲。緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，2019年3月，一線城市房價(jià)平均環(huán)比上漲0.955%，環(huán)比漲速比上月收窄0.197個(gè)百分點(diǎn)。4個(gè)一線城市均小幅上漲，其中北京環(huán)比上漲1.17%，比上月擴(kuò)大0.21個(gè)百分點(diǎn)；上海環(huán)比上漲1.31%，較上月收窄0.05個(gè)百分點(diǎn)，這是上海在經(jīng)歷了20個(gè)月的持續(xù)下跌后，房價(jià)出現(xiàn)的連續(xù)2個(gè)月的環(huán)比上漲；深圳環(huán)比上漲1.27%，較上月擴(kuò)大0.14個(gè)百分點(diǎn)；廣州環(huán)比上漲0.07%，較上月收窄1.09個(gè)百分點(diǎn)�？梢园l(fā)現(xiàn)，由于一線城市是中國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策最嚴(yán)厲、調(diào)控手段最成熟的區(qū)域，房價(jià)雖有所回升但并未出現(xiàn)大漲，漲幅較上月也沒有擴(kuò)大。
與上年同期相比，2019年3月一線城市平均同比下跌1.423%，這主要是由于上海同比下跌7.95%拉低平均值的結(jié)果。北京、深圳實(shí)際均同比微漲,其中北京同比上漲1.5%，深圳同比上漲1.85%。
準(zhǔn)一線城市房價(jià)漲幅有所擴(kuò)大，部分城市漲速提升較快。緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，2019年3月，準(zhǔn)一線城市房價(jià)平均環(huán)比上漲1.8%，環(huán)比漲幅比上月擴(kuò)大1.368個(gè)百分點(diǎn)。其中蘇州環(huán)比上漲3.31%，比上月擴(kuò)大2.68個(gè)百分點(diǎn)；杭州環(huán)比上漲2.37%，比上月擴(kuò)大1.72個(gè)百分點(diǎn)；重慶環(huán)比上漲1.46%，比上月擴(kuò)大1.32個(gè)百分點(diǎn)；天津環(huán)比上漲1.46%，比上月收窄0.25個(gè)百分點(diǎn)。
二線城市房價(jià)漲幅略有擴(kuò)大，部分上年跌幅較大的城市房價(jià)反彈也較快。緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，2019年3月二線城市房價(jià)平均環(huán)比上漲0.923%，環(huán)比漲幅比上月擴(kuò)大0.424個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)歷了2018年的連續(xù)下跌后，廈門首次出現(xiàn)了連續(xù)4個(gè)月、成都出現(xiàn)了連續(xù)3個(gè)月的環(huán)比上漲。2019年3月，廈門環(huán)比上漲3.16%，比上月擴(kuò)大1.56個(gè)百分點(diǎn)；成都環(huán)比上漲1.93%，比上月擴(kuò)大0.12個(gè)百分點(diǎn)。但與上年同期相比，2019年3月廈門房價(jià)下跌5.28%，成都房價(jià)下跌14.93%。
三四線城市房價(jià)漲幅略有收窄，“小陽春”基礎(chǔ)并不牢固。
緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，2019年3月，三四線城市房價(jià)平均環(huán)比上漲0.196%，漲幅比上月收窄0.213個(gè)百分點(diǎn)。118個(gè)三四線樣本城市中，上漲的城市為72個(gè)，比上月減少2個(gè)。三四線城市中的上漲城市占比為61%，比上月減少1.7個(gè)百分點(diǎn)。2019年3月，廊坊（燕郊）房價(jià)環(huán)比上漲3.32%，漲幅比上月收窄4.18個(gè)百分點(diǎn)。這也是廊坊（燕郊）房價(jià)經(jīng)歷2017-2018年大跌之后的連續(xù)4個(gè)月快速上漲。
預(yù)測：一二線城市以小漲為主，少數(shù)城市可能較快上漲
在城市化大背景下，一二線城市作為人口主要流入地和高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，住房供求矛盾長期存在。部分一二線城市如北京、上海、廈門、成都等已經(jīng)經(jīng)歷了一波市場調(diào)整，房價(jià)下跌空間相對較小，而潛在的上漲壓力相對較大。
從外部環(huán)境看，宏觀政策的方向?qū)⒂杀Ｕ峡偭啃枨笾鸩睫D(zhuǎn)向提升微觀效率。但在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)存在下行壓力的條件下，宏觀政策尚難以出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性大幅收緊，貨幣環(huán)境總體仍將松緊適度。這意味著市場利率仍將處于在合理區(qū)間的下限，從而首套房貸利率也很難再度回升到2018年的水平，這在一定程度上仍有利于樓市的回升。
從房地產(chǎn)政策看，在中央重申“房子是用來住的，不是用來炒的”的背景下，一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策將保持其延續(xù)性與穩(wěn)定性，部分熱點(diǎn)城市還可能針對住房投資需求出臺更進(jìn)一步調(diào)控舉措。由于一二線城市住房總價(jià)高、對融資杠桿的依賴度大，在調(diào)控政策堅(jiān)持“房住不炒”的條件下，一二線城市房價(jià)上漲仍將受到很大制約。短期內(nèi)一二線城市房價(jià)總體以小漲或微漲為主，難以出現(xiàn)大漲。
部分二線城市調(diào)控手段機(jī)制尚不完善，且政策對市場的反應(yīng)與效力傳導(dǎo)也需要一定時(shí)間，短期內(nèi)少數(shù)二線城市仍可能較快上漲。
報(bào)告關(guān)于住房市場的短期預(yù)測還認(rèn)為，三四線城市“小陽春”趨于消退，房價(jià)將穩(wěn)中有降。
從城市化總體格局看，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機(jī)需求和二手房市場相對不活躍，房價(jià)持續(xù)上漲動力不足。
從三四線城市自身發(fā)展看，國家對三四線城市基礎(chǔ)設(shè)施投資力度不斷加大，多數(shù)三四線城市的城市面貌得到長足改善；貨幣化棚改政策雖然淡出，但中期內(nèi)三四線城市本身的更新改造需求仍較大。這些因素都使得三四線城市房價(jià)下跌的空間減小。
2019年初局部樓市的“小陽春”，與外部環(huán)境的好轉(zhuǎn)及房價(jià)預(yù)期向樂觀轉(zhuǎn)變有很大關(guān)系。在經(jīng)濟(jì)政策強(qiáng)調(diào)提升微觀效率、房地產(chǎn)調(diào)控堅(jiān)持“房住不炒”的條件下，三四城市局部“小陽春”將自行消退，房價(jià)仍將趨于穩(wěn)中有降。
報(bào)告建議，把好貨幣供應(yīng)總閘門，避免大水漫灌或突擊性信貸；以差別化信貸政策為主抓手，實(shí)現(xiàn)對住房投資投機(jī)的精準(zhǔn)抑制，房價(jià)潛在上漲壓力較大的城市，可通過升級二套以上房貸的認(rèn)定條件以精準(zhǔn)抑制投機(jī)；加強(qiáng)房價(jià)預(yù)期管理，保持政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性。
