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十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十次會(huì)議將于4月20日至23日在北京舉行，民法典物權(quán)編草案將提請(qǐng)二審，其中關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期是否收費(fèi)問(wèn)題，料再引發(fā)外界熱議。

2018年8月，民法典各分編草案初次提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第五次會(huì)議審議，其中包括六編，即物權(quán)編、合同編、人格權(quán)編、婚姻家庭編、繼承編、侵權(quán)責(zé)任編，共1034條。

在初次審議時(shí)，物權(quán)編草案中有關(guān)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問(wèn)題的規(guī)定，將這個(gè)備受輿論關(guān)注的話題推上前臺(tái)。該草案152條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

我國(guó)《物權(quán)法》第149條曾規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。對(duì)比可見，物權(quán)編草案增加了“續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定”這句話。

近日在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)，中國(guó)社科院學(xué)部委員，民法學(xué)專家孫憲忠表示，這個(gè)權(quán)利涉及城市居民七八億，而且收費(fèi)權(quán)有可能被列入行政強(qiáng)制，這個(gè)權(quán)利內(nèi)容的改變，不能說(shuō)不重大。他建議把物權(quán)編草案第152條后頭這句話刪掉。

溫州宅地續(xù)期案例

何為住宅用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問(wèn)題？普通民眾購(gòu)買的商品住宅，其所涉及的土地使用權(quán)為70年，獲取代價(jià)為開發(fā)商所支付的土地出讓金，這筆費(fèi)用隨之轉(zhuǎn)化為房屋的成本之一。實(shí)質(zhì)上，這個(gè)成本是由購(gòu)房者來(lái)最終承擔(dān)。

換言之，民眾購(gòu)買商品住宅已為70年產(chǎn)權(quán)的土地支付費(fèi)用，那70年用地使用權(quán)到期之后政府會(huì)收回土地嗎，還是要再支付一筆土地出讓金來(lái)續(xù)期，抑或無(wú)償續(xù)期？

宅地產(chǎn)權(quán)如何續(xù)期問(wèn)題也早已進(jìn)入中央決策視野。2016年11月，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》提出，要研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

中國(guó)房改至今不過(guò)二十余年，雖然大部分地區(qū)、大部分房屋的土地使用權(quán)距離70年到期還有很長(zhǎng)時(shí)間，但如果相關(guān)法律法規(guī)始終不明確這一問(wèn)題的答案，與此相關(guān)的懸念與擔(dān)憂，便會(huì)始終盤旋在房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方參與者之中。

2016年4月，浙江溫州部分住宅20年的土地使用權(quán)到期但房屋所有權(quán)未到期，市民在辦理交易時(shí)被告知土地續(xù)期需幾十萬(wàn)元的手續(xù)費(fèi)，引起外界嘩然。原國(guó)土資源部、浙江省國(guó)土資源廳此后組成聯(lián)合調(diào)研組赴溫州調(diào)研。

當(dāng)年12月，時(shí)任國(guó)土資源部副部長(zhǎng)的王廣華表示，針對(duì)溫州當(dāng)?shù)?0年住房土地使用權(quán)到期問(wèn)題，國(guó)土部和住建部會(huì)商后回復(fù)，可以采用“兩不一正�！钡倪^(guò)渡性辦法處理，即不需要提出續(xù)期申請(qǐng)，不收取費(fèi)用，正常辦理交易和登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”，仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期。

王廣華當(dāng)時(shí)也表示，對(duì)帶有普遍性70年住宅土地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期問(wèn)題，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，國(guó)土部將繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)查研究，在相關(guān)工作中積極建言獻(xiàn)策，配合相關(guān)部門盡早地完成研究，出臺(tái)相關(guān)的法律安排。

雖然《物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。但對(duì)于“自動(dòng)續(xù)期”的理解和解釋近年來(lái)卻時(shí)常出現(xiàn)分歧，是否需要另外再度繳費(fèi)，各方爭(zhēng)辯不一。有專家認(rèn)為，目前《物權(quán)法》149條的法律條文由于缺乏細(xì)則，如何“自動(dòng)續(xù)期”存在不確定性，難以操作。

是否收費(fèi)成核心問(wèn)題

作為物權(quán)中重要的一類，2018年8月初次提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)審議的物權(quán)編草案也不得不面對(duì)宅地使用權(quán)問(wèn)題，但僅僅對(duì)此做了一個(gè)較為原則性的規(guī)定。

全國(guó)人大常委會(huì)法工委主任沈春耀2018年8月在向常委會(huì)會(huì)議作說(shuō)明時(shí)表示，根據(jù)黨中央批準(zhǔn)的有關(guān)工作安排，該項(xiàng)工作由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門研究，提出方案后，國(guó)務(wù)院提出法律修改議案，修改城市房地產(chǎn)管理法或者物權(quán)法。

沈春耀表示，目前，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門尚未正式提出方案和修法議案。物權(quán)編草案根據(jù)現(xiàn)行物權(quán)法第149條、城市房地產(chǎn)管理法第二十二條規(guī)定，對(duì)此先作出一個(gè)原則性規(guī)定，即：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。國(guó)務(wù)院正式提出修改有關(guān)法律的議案后，再進(jìn)一步做好銜接。

與《物權(quán)法》相關(guān)條文對(duì)比，物權(quán)編草案多了一句話：續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。在去年8月份的初審中，一些與會(huì)人員就這一措辭提出了不少意見。

全國(guó)人大常委會(huì)委員馮忠華表示，關(guān)于住宅建設(shè)用地期限屆滿續(xù)期問(wèn)題，目前的規(guī)定給大家兩個(gè)信號(hào)，第一個(gè)是自動(dòng)續(xù)期，這是不能回避的；第二個(gè)是費(fèi)用征繳或者免除，由有關(guān)法律規(guī)定，給大家的印象就是一定要收費(fèi)了，只是征繳還是免除的差別，這種政策取向還要研究。

“另外，一定要和當(dāng)前正在研究的房地產(chǎn)稅立法工作緊密結(jié)合起來(lái)。如果這里做一個(gè)明確規(guī)定，對(duì)下一步房地產(chǎn)稅立法工作也會(huì)有積極意義�！瘪T忠華說(shuō)。

歐陽(yáng)昌瓊委員表示，編纂民法典是為具體的法律法規(guī)提供一個(gè)基本遵循。比如城市住宅用地的問(wèn)題，至少在編纂民法典時(shí)提出一個(gè)帶有指向性、原則性的意見。住宅用地70年使用權(quán)期滿以后如何自動(dòng)續(xù)期，應(yīng)該有一個(gè)基本遵循和上位法依據(jù)，而不是反過(guò)來(lái)，等住建部門提出意見、國(guó)務(wù)院作出決定以后，再來(lái)修改民法典里面關(guān)于住宅用地的條款。

“比如，自動(dòng)延期的提法，比物權(quán)法更進(jìn)了一步，但自動(dòng)延期是有償?shù)倪�是無(wú)償?shù)�，也就是收不收錢，如果收錢，收的錢叫費(fèi)叫稅還是叫租，至少有一個(gè)原則性、指向性的規(guī)定�！睔W陽(yáng)昌瓊說(shuō)。

近日在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)，同時(shí)還擔(dān)任全國(guó)人大憲法和法律委員會(huì)委員的孫憲忠表示，在“自動(dòng)續(xù)期”后面加上“續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定”這一句話，“自動(dòng)”續(xù)期是不“自動(dòng)”的了。法律草案這個(gè)條文的精神就是，還是要收費(fèi)的，收費(fèi)是個(gè)大原則。不過(guò)怎樣收費(fèi)，物權(quán)編現(xiàn)在不規(guī)定，將來(lái)還得要有別的法律法規(guī)來(lái)規(guī)定的。

他認(rèn)為，這個(gè)草案內(nèi)容一下子就把原來(lái)的立法給改變了，這個(gè)權(quán)利涉及城市居民七八億，而且收費(fèi)權(quán)有可能被列入行政強(qiáng)制，這個(gè)權(quán)利內(nèi)容的改變，不能說(shuō)不重大。

“我們一定要從真正保護(hù)人民權(quán)利的角度認(rèn)識(shí)這個(gè)問(wèn)題，一定要把物權(quán)編草案第152條后頭這句話刪掉，留下這么一個(gè)尾巴實(shí)在是太不好了。”孫憲忠說(shuō)。

在這項(xiàng)涉及民眾切身權(quán)利的立法過(guò)程中，爭(zhēng)議在所難免。一般情況下，法律草案在對(duì)外征求意見后可能會(huì)有相應(yīng)修改，民法典物權(quán)編草案已經(jīng)對(duì)外征求過(guò)公眾意見，但是否會(huì)對(duì)相關(guān)條款有所調(diào)整，只能在草案20日提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)再次審議的時(shí)候見分曉。