2018年土地市場轉(zhuǎn)冷
近日，2018年土地市場的報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2015年以來，隨著房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇及火熱，土地使用權(quán)收入連年攀升，2017年全國土地收入超5萬億，增速近40％。2018年，由于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，房企融資收緊等因素的影響，全國土地市場有所降溫。2018年全國土地收入創(chuàng)新高，達(dá)到了6.51萬億，增速放緩至25％。
隨著土地市場的降溫，土地流拍也在增加，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年全國地級(jí)市土地流拍數(shù)量達(dá)到創(chuàng)記錄的1808宗，且下半年以來成交土地多以低價(jià)和底價(jià)成交。
在去年土地市場降溫的背后，是房地產(chǎn)市場的整體轉(zhuǎn)冷。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，土地市場降溫是幾個(gè)層面引起的，第一個(gè)是去杠桿對(duì)開發(fā)商現(xiàn)金流的影響，在2018年達(dá)到了一個(gè)峰值，開發(fā)商的資金狀況并不是特別樂觀。再加上全國很多城市都執(zhí)行比較嚴(yán)格的限購政策，開發(fā)商的銷售回款也并不是特別理想，現(xiàn)金流的壓力造成開發(fā)商在投資拿地、資金調(diào)配方面存在著一定的壓力，土地流拍自然會(huì)增加。
棚改退潮，也是造成2018年土地市場轉(zhuǎn)冷的一大因素。2018年10月8日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確指出，因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。對(duì)新開工棚改項(xiàng)目抓緊研究出臺(tái)金融支持政策，嚴(yán)禁借棚改之名盲目舉債和其他違法違規(guī)行為。吉林長春、江蘇淮安等地也調(diào)整了棚改政策，降低棚改貨幣化安置比例，推進(jìn)更多進(jìn)行實(shí)物安置。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，棚改政策的轉(zhuǎn)變，對(duì)土地市場是有一定影響的。貨幣化安置的減少，市場上就少了很多購房需求，尤其是對(duì)于三四線城市來說，內(nèi)生性需求本來就不多，購房需求在前一波房價(jià)快速增長的時(shí)候已經(jīng)釋放掉了，未來需求可能會(huì)更少。房企自然會(huì)謹(jǐn)慎一些看待這些市場，購置土地時(shí)會(huì)更為謹(jǐn)慎。
三四線依賴土地財(cái)政
2012年以來土地使用權(quán)出讓金與地方公共預(yù)算的比值基本保持在0.4以上，近兩年來隨著土地出讓金的攀升，與地方一般公共預(yù)算收入的比值也越來越大，2017年、2018年的比值升為0.57、0.66，超過地方一般公共預(yù)算收入的一半以上。
據(jù)分析，從土地使用權(quán)收入與地方一般公共預(yù)算收入比值可以明顯看到地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴程度一直較高，地方政府寄希望于賣地來彌補(bǔ)和維持地方財(cái)政收支缺口。但近年來過分依賴土地出讓收入帶來的負(fù)面影響越來越大，對(duì)土地財(cái)政的依賴逐漸成為導(dǎo)致房價(jià)上漲的重要因素之一，同時(shí)也加大了地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及金融風(fēng)險(xiǎn)。
從城市來看，在2018年，一線城市、二線城市、三四線城市土地出讓金占地方一般公共預(yù)算收入的平均比值分別為0.4、0.91和1.51。三四線城市對(duì)土地財(cái)政的依賴度最高。
一線城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，逐漸進(jìn)入后工業(yè)化階段，產(chǎn)業(yè)合理，政府一般公共預(yù)算收入較高，土地財(cái)政依賴度處于較低水平；二線城市處于快速擴(kuò)張期，需求旺盛，市場熱度高，供地規(guī)模大且房企競爭激烈，土地財(cái)政依賴度略高于一線城市；三四線城市自身經(jīng)濟(jì)體量有限，抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足，但在棚改及行業(yè)上行周期帶動(dòng)下，部分城市土地出讓收入大幅增長，在2018年土地財(cái)政依賴度最高。
由于多數(shù)三四線城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較薄弱，土地財(cái)政收入幾乎成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最主要來源，比如菏澤、日照等城市，得益于大規(guī)模的棚改貨幣化安置，土地出讓金收入大幅提升，是其一般公共預(yù)算收入的2倍以上，為地方政府提供了豐厚的資金。隨著棚改貨幣化推進(jìn)，刺激了三四線城市大量的購房需求，三四線商品房市場迅速量價(jià)齊升，帶動(dòng)土地市場一時(shí)火熱，地方政府在高位時(shí)賣地套現(xiàn)成為緩解地方債務(wù)的重要手段。高土地依賴度短期也引發(fā)了地價(jià)、房價(jià)快速上升，未來隨著棚改貨幣化比例下調(diào)，需求已經(jīng)被提前透支的情況下，一旦土地市場降溫，此類城市需求將難以為繼。
部分三四線城市醞釀“救市”
2018年末，多個(gè)城市開始悄然松綁調(diào)控政策。菏澤取消限售政策、杭州和珠海放松購房的社保要求、青島高新區(qū)取消執(zhí)行半年前出臺(tái)的搖號(hào)政策、合肥悄悄松綁限購，這些城市開啟了地方放松限購的小高潮。
最近，一些地方政府開始了“救市”政策。菏澤成武縣出臺(tái)了房地產(chǎn)新政，規(guī)定各鎮(zhèn)農(nóng)民購買首套房可以享受300元／平方米優(yōu)惠，首付不超過30％，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，上限不超過貸款基準(zhǔn)利率的1.25倍。
對(duì)此，盧文曦表示，買房補(bǔ)貼房款，這是最直接的刺激動(dòng)作，成武縣救市的動(dòng)作已經(jīng)很明顯了。有些地方過度依賴土地財(cái)政，房子賣不好，導(dǎo)致土地賣不掉，會(huì)直接影響到地方政府的收入，這肯定是地方經(jīng)濟(jì)受不了的。三四線城市，尤其是對(duì)于土地財(cái)政依賴度較高的地區(qū)，肯定會(huì)想辦法做政策上的松動(dòng)，未來像成武縣的城市還有很多。
郭毅也表示，今年房地產(chǎn)調(diào)控推行“落實(shí)城市主體責(zé)任”，各地需要根據(jù)城市特點(diǎn)出臺(tái)調(diào)控政策，前面有示范效應(yīng)的一些城市，并沒有被中央叫停，預(yù)期今年會(huì)有更多城市對(duì)樓市進(jìn)行適度的松綁，但這個(gè)松綁會(huì)是一個(gè)漸進(jìn)式的、嘗試性的，如果市場出現(xiàn)過熱的苗頭，松綁不會(huì)繼續(xù)，因?yàn)榈胤秸�是要對(duì)調(diào)控的結(jié)果負(fù)責(zé)，守住“房住不炒”這個(gè)底線。
