在各地因城施策、分類調(diào)控影響下，全國房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫。
國家統(tǒng)計局今日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)指標(biāo)出現(xiàn)了明顯的變化，土地購置面積、土地成交價款、商品房銷售面積等多指標(biāo)累計增速指標(biāo)由正轉(zhuǎn)負(fù)，新開工面積、商品房銷售額、房企到位資金等多指標(biāo)累計增速回落，其中，土地購置面積更是大幅跳水，同比降超3成；商品房銷售面積累計增速更是43個月來首次由正轉(zhuǎn)負(fù)！
值得注意的是，在眾指標(biāo)紛紛掉頭向下的同時，開發(fā)投資指標(biāo)卻“一枝獨秀”，1-2月累計增速更是創(chuàng)5年來新高！
這背后的原因是什么？這些指標(biāo)的變化傳遞出怎樣的市場信號呢？
接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銷售面積的同比下滑意味著全國市場由去年的正增長轉(zhuǎn)為負(fù)增長，這是市場降溫的重大信號。樓市告別史上上漲周期最長的一輪“牛市”進(jìn)入調(diào)整階段，平穩(wěn)將成為后續(xù)市場的主要趨勢，預(yù)計在市場下調(diào)明顯的區(qū)域有可能會有寬松的樓市調(diào)控政策出臺。
房地產(chǎn)多指標(biāo)掉頭向下
先來看一下1至2月份的指標(biāo)數(shù)據(jù)：
1、房屋新開工面積18814萬平方米，同比增長6.0%，增速回落11.2個百分點；
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1545萬平方米，同比下降34.1%，2018年全年為增長14.2%；
3、土地成交價款690億元，同比下降13.1%，2018年全年為增長18.0%；
4、商品房銷售面積14102萬平方米，同比下降3.6%，2018年全年為增長1.3%；
5、商品房銷售額12803億元，同比增長2.8%，增速回落9.4個百分點；
6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金24497億元，同比增長2.1%，增速比2018年全年回落4.3個百分點。
上述6個掉頭向下的指標(biāo)中，有3個增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。其中，土地購置面積指標(biāo)更是大幅跳水，同比下降超3成；商品房銷售面積累計增速更是43個月來首次由正轉(zhuǎn)負(fù)！
對此，某十強房企高管對券商中國記者表示，多指標(biāo)掉頭向下是正常的，也符合預(yù)期。銷售下降一方面是因為去年三四線城市透支嚴(yán)重，因而返鄉(xiāng)潮如預(yù)期一樣沒有大面積出現(xiàn)。另一方面，房價已至高位，購買力提升需要時間。雖然調(diào)控對市場預(yù)期有壓制，但今年以來的政策放松正在逐步改變市場預(yù)期�！斑@也符合我們?nèi)ツ甑椎念A(yù)判：政策會放松但不會放開，市場會回溫但不會回暖�！彼f，3月以來的市場已經(jīng)比去年底和今年初明顯好轉(zhuǎn)。而1至2月銷售減弱與市場信心不足，影響了房企拿地，同時地價仍在高位，政府地價預(yù)期未降，房企拿地趨于謹(jǐn)慎。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，今年1至2月份土地購置面積同比跌幅為34.1%，說明購地方面相對偏保守。一方面，房企目前的聚焦點在于去庫存，所以拿地方面會趨于保守；另一方面，很多企業(yè)近期會轉(zhuǎn)向股權(quán)收購和項目收購，對于土地購置方面的節(jié)奏會放緩。
開發(fā)投資累計增速創(chuàng)5年新高
值得注意的是，在眾指標(biāo)紛紛掉頭向下時，開發(fā)投資指標(biāo)卻“一枝獨秀”！
1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資12090億元，同比增長11.6%，增速比2018年全年提高2.1個百分點。
券商中國記者梳理此前數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該累計投資增速是2015年以來最高的！
對于開發(fā)投資指標(biāo)累計增速創(chuàng)新高的原因，張大偉認(rèn)為，主要依賴中西部的房地產(chǎn)市場投資上漲。
上述某十強房企高管則告訴券商中國記者，投資增長主要是新開工、補庫存，全國待售面積持續(xù)下降，按去化周期計算，不到半年時間，很多二線城市只有三四個月。以前拿的土地陸續(xù)進(jìn)入開工，推動了投資。而投資增長高于新開工增長，主要還是去年的部分土地款陸續(xù)到期。
不過，在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭看來，購地面積和購地總金額均出現(xiàn)跳水，購地面積指標(biāo)跳水最厲害，新開工面積增幅也是同比回落，而且回落的比較明顯，所以看新開工和購地指標(biāo)，無法支撐投資增速的擴大。“現(xiàn)在只有一個施工面積指標(biāo)，增速比去年提高了1.6%個百分點，因為只要有施工存在，開發(fā)商就需要加大投資，所以我估計主要是施工面積增速擴大支持投資增速的擴大，但即便是施工面積指標(biāo)的擴大，與新開工和購地指標(biāo)的大幅下跌對沖之后，還是無法解釋投資增速快這么多的原因�！彼麑θ讨袊浾哒f。
數(shù)據(jù)顯示，1至2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積674946萬平方米，同比增長6.8%，增速比2018年全年提高1.6個百分點。
樓市告別“牛市”或進(jìn)入平穩(wěn)期
1-2月份，房地產(chǎn)多指標(biāo)掉頭向下，特別是商品房銷售面積累計增速43個月來首次由正轉(zhuǎn)負(fù)，傳遞出怎樣的市場信號呢？
楊紅旭對券商中國記者表示， 銷售面積的同比下滑，意味著全國市場由去年的正增長轉(zhuǎn)為負(fù)增長，累計增幅由正區(qū)間轉(zhuǎn)為負(fù)區(qū)間，這是一個重大的變化，就是市場降溫！
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，全國商品房銷售額累計增速從2014年1月到2015年4月持續(xù)16個月下調(diào)，2015年5月開始，銷售額累計增速同比增長3.1%、商品房銷售面積累計增速仍同比下降0.2%，此后直到2018年12月，本輪上漲周期持續(xù)長達(dá)44個月。其中，商品房銷售面積累計增速保持了43個月的正增長。而現(xiàn)在樓市告別史上上漲周期最長的一輪“牛市”進(jìn)入調(diào)整期，從2018年最后幾個月的銷售數(shù)據(jù)看，市場上漲已經(jīng)乏力，樓市拐點已經(jīng)出現(xiàn)。
不過，張大偉認(rèn)為，未來樓市開始進(jìn)入后“牛市”階段，平穩(wěn)將成為后續(xù)市場的主要趨勢，在市場下調(diào)明顯的區(qū)域有可能會有寬松的樓市調(diào)控政策出臺。
